http://news.sina.com.tw/article/20130831/10545450.html
北京新浪網 (2013-08-31 03:55)
孫琦子
素來以「穩健」著稱的德國房價一反常態，在9月大選前夕躋身德國選戰議題，基民盟和社民黨都宣稱要遏制住大城市的高房價，而房市升溫也重新吸引了德國國內外投資者的目光。
房價、租金齊看漲
漢堡最大的房地產聯盟LBS對德國860個城市的二手房和新房市場進行了調查，
結果表明，房價普漲已成事實。越富的地方房價越高：德國東部的房價最低，之後是北部和西部，最貴的房價出現在南部地區。單戶住宅二手房需求強勁，尤其是在
德國東部；聯排別墅需求也很大，但數量不多。公寓在大城市中價格迅速上升，在南方和東部地區價格上漲幅度大。據德國著名統計網站Statista的調查結
果，德國房價在過去六年內翻了一番。
德國聯邦統計局發布的數據顯示，2013年4月德國新建房屋的價格指數上漲5.2%，已建住房價格指數上漲8.7%。其中，增速最快的是柏林，公寓價格的中值是2333歐元/
平方米，比去年上漲9.91%；單戶家庭住宅的均價是1771歐元/平方米，同比上漲6.88%。慕尼黑的房價在德國南部的房地產市場遙遙領先，公寓價格
中值是3053歐元/平方米，散戶家庭住宅均價3951歐元/平方米，同比增長7.2%；奢侈住宅的均價達到9535歐元/平方米。漢堡的房價也不低，公
寓和單戶住宅的價格分別是2850歐元/平方米和2720歐元/平方米，同比增長6.42%。法蘭克福和科隆的房價也上漲了3%和3.87%。
新建住房的需求在大幅增加。統計局數據顯示，2012年德國新增建房許可申請239465例，同比增加4.8%。2012年新建住房20500套，同比
增長9.5%。德國柏林的建築業中心協會預計，如果接下來幾年金融市場利率環境沒有大幅變動，德國私人房地產業將處於增長趨勢。而由於德國的房地產業曾長
期處於低迷狀態，一度導致市場供給滯后。所以，目前德國私人房產市場總體來說處於供不應求的狀態。
當然，這遠不是德國房地產業最興旺的時候。兩德統一后創下紀錄，建成房屋數量603000套，但之後建築業就步入結構性的危機，約造成140萬人失業。除此之外，新建民居數量連年下降，在2009年跌至159000套的歷史低點。至2012年，歐債危機中的德國房地產業實現了25%的增長。
這一趨勢有可能仍將持續。德國建築業中心協會預計，接下來將有約23萬套新建住房完工。該協會估計，2013年德國建築業業務額將增長3.5%。
投資拉動
德國建築業的繁榮，受益於投資者在歐債危機的背景下購買房地產。目前，低廉的貸款利
率也讓越來越多的普通家庭購買屬於自己的居所。2013年以降，如果德國公民購買的或建造的房子超過60平米，就可以獲得5000歐元的政府補貼，利率為
1.4%的低息貸款5萬歐元。如果對舊房做節能改造，比如加厚保溫材料、換節能窗等，改造費用的10%可由政府提供作為補貼，最高上限5000歐元，同樣
也可獲得利率為1.4%的低息貸款5萬歐元。
除了自用，德國的房產投資者可以期待較高的租房收益。在法蘭克福，年租金收益在4.24%至4.68%，柏林的年租金收益在4.29%左右，而慕尼黑的收益率是2.88%至4.66%。
對外國投資者而言，儘管獲得貸款很困難，但房產交易不受購房者的國籍與居住地影響，外國人可以擁有多套房產，並且擁有私人房產的非歐洲居民可以更容易地
獲得簽證，甚至申請德國國籍。在房地產市場看好、私人房產可帶來其他收益的吸引下，南歐各國的富商以及許多中國買家都已加入德國「買房團」。
波蘭華沙經濟大學的德國籍教授Gunter Heiduk認為，由於政府補貼的下降和新建住房供給的不足，房價持續走高。同時，一線大城市房價高漲讓更多的人搬到二線城市居住，導致許多二線城市的房價也在上漲。
另一位業內人士認為，近些年德國房價高企主要是因為供需不平衡。二戰以後，德國政府投入大量資金建設保障房，以低廉的房租提供給廣大中低收入階層。到上
世紀八十年代中期，德國經濟已經經歷了二三十年的高速發展，中產階級完全有能力自己解決住房，而保障房也已經不能滿足絕大部分德國人對住房條件的要求，主
要由外來移民居住。因此，德國各地政府在上世紀八十年代末期大規模削減保障房的投入，住房市場幾乎完全由市場自由操作，造成住房供應明顯下降。東西德統一
后，大量人口湧入西德，造成了原西德地區的住房緊缺。為了刺激住房市場，德國政府給自住房提供經濟補助。然而，由於千禧年後發生的經濟危機，德國政府在
2006年撤銷了這項補助，造成了新建住房量的持續下降。
從需求層面來看，德國各地產業結構不斷變化，二線中等城市的人口緩慢且持續萎縮，農村人口下降的速度更快。同時，一線大城市經濟發展良好，提供新型的就業機會，吸引了大量人口湧入，對住房的需求不斷上升。
2008年次貸危機之後，德國人普遍對各種金融投資產品失去信心，轉而投資房地產。開始時是銀行、保險公司等大型金融機構，而後廣大散戶也加入其中，造成了對房產需求的上升。國外的大型投資集團也看好德國房產市場而大規模湧入。
歐洲央行為了刺激經濟復甦，長期採取低利率貨幣政策，從側面刺激了更多的私人購房需求。同時，歐債危機以來，希臘、西班牙、義大利的富有階層為了尋求安全的投資方式，大量湧入德國房地產市場，尤其是德國一線大城市，造成中高端房源的緊缺。
隨著房價上漲，一線城市的房租也不斷上升，但因為受到德國法律的限制，房租上升還跟不上房價的漲幅，因此造成了租售比的不斷提高。目前，慕尼黑、漢堡、法蘭克福等超一線城市的租售比已經接近30，科隆、杜塞等一線城市也接近25。
鑒於大城市房價高企，德國聯邦政府和幾個州政府都在討論增加保障房的投入，以緩和房源緊缺。但是，保障房針對的是中下層收入的社會階層，並且保障房的建
築用地增加，無形中使其他中高端房產的用地更加減少。在房價上漲的背景下，各地政府對建築用地的供給更加受價格的驅使，待價而沽的做法更為盛行。
目前而言，德國房屋供給在短期內不會緩和。而歐洲經濟復甦緩慢的情況下，南歐炒房團暫時不會撤離德國，大型投資企業也沒有更好的投資方式，房屋需求短期內很難產生大變動。
選戰議題
在短期內供需依然偏緊的形勢之下，可以預期德國大城市的房價還將進一步上漲。而房價問題已經得到政府的重視，日前更是被德國大選推到新的熱度。「控制大
城市房價攀升」被在野的社民黨(SPD)列為重要的選戰議題，執政的基民-基社聯盟(CDU/CSU)也提出幫助首次購房者購買房屋的議題。一方面，這說
明德國對居住權利的重視，另一方面，兩黨之間的選戰爭奪也可見一斑。
同濟大學德國問題研究所伍慧萍教授認為，城市高房租的問題被炒成了
各黨派之間競爭的話題。德國的房屋有商品屬性和社會屬性，住房政策會對此加以區分，前者更多地交給市場，政府也會通過建築儲蓄銀行鼓勵居民自己建房。同
時，德國有很多人在租房，由於德國很多年來一直強調每個人都能享受到住房，所以，德國政府會更多關注社會福利。
但伍慧萍認為，將抑制房
價放入競選議題，是兩黨對議題爭奪的結果。「這次大選中，社民黨實在是被默克爾逼得黔驢技窮，他們提出的主張，如果默克爾覺得好就會採納成自己的主張，比
如最低工資標準。」伍慧萍介紹說，「社民黨提出的社會福利房的一些政策，如果默克爾覺得好也會毫不避諱地放到自己的主張里。社民黨實在想不出別的招兒了，
表示大城市的房租越來越貴，從其一貫強調社會公正的立場來講，提出要抑制高房租。這個主張提出之後，默克爾在自己的主張里也提出要剎住大城市房租高企的現
象。」
兩黨對於抑制房價的議題都是從社會福利政策角度出發，都表示要緩解年輕人在大城市租房成本太高的問題，這些年輕人對競選的影響確實比較大，然而，競選主張里並沒有寫出具體的細節。
