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2012年8月30日 星期四
德國房地產成環球紅火投資Ugly No Barrier for Apartment Sales in German Boom: Mortgages
By Dalia Fahmy -
Aug 29, 2012 4:43 PM GMT+0800
http://www.bloomberg.com/news/2012-08-28/ugly-no-barrier-for-apartment-sales-in-german-boom-mortgages.html
With small windows, low ceilings and drab facades, the concrete apartment blocks favored by East Germany’s communist regime are known as Plattenbauten for their prefabricated panel construction. Now they are hot properties, caught up in a German real estate boom driven by foreign investors seeking a safe place to put their money.
A sale of 38,000 Dresden apartments owned by Fortress Investment Group LLC (FIG), many in the socialist-era estates, may be Germany’s next big residential deal after firms including New York-based Blackstone Group LP (BX) and Cerberus Capital Management LP made purchases that included Plattenbauten this year.
“German apartments are getting ripped out of people’s hands,” said Andre Adami, residential investment analyst at Berlin-based research firm BulwienGesa AG. “For every portfolio on sale there’s plenty of demand.”
Foreign investment in Germany’s housing market surged this year as private-equity firms, insurance companies and pension funds seek better returns than bonds while avoiding countries roiled by Europe’s debt crisis.
Buyers from abroad make up about half the purchases of German residential properties totaling more than 10 units. They spent 3.3 billion euros ($4.2 billion) in the first half, the most since 2008 and more than the 2.4 billion euros invested during all of last year, according to data compiled by broker Jones Lang LaSalle Inc. (JLL)
Buyers of large residential holdings should have plenty of choice as investors including private-equity firms sell almost 100,000 apartments this year to repay debt taken on before the market peaked in 2008. Loans for the deals were typically packaged and sold as commercial mortgage-backed securities. About 8.8 billion euros of German multifamily CMBS is set to mature by the end of 2014, according to data compiled by Bloomberg, putting pressure on owners to sell or refinance their real estate holdings.
Blackstone in March agreed to buy about 8,000 apartments, many of them in eastern German prefabricated apartment blocks, from insolvent investor Level One. In May, Cerberus agreed to buy 22,000 homes from Speymill Deutsche Immobilien Co., another insolvent company, through a 985 million-euro debt restructuring. The properties, mostly located in western Germany, also included some Plattenbauten.
The government’s sale of its TLG Immobilien GmbH real estate unit is attracting interest from investors including Blackstone and Morgan Stanley (MS), four people with knowledge of the matter said last month. TLG’s commercial and residential properties are valued at 1.86 billion euros, according to the sales prospectus.
“Plattenbauten are very efficient,” said Christian Schulz-Wulkow, a partner at Ernst & Young Real Estate GmbH in Berlin. “You can buy lots of product in one location and you end up with 1,000 apartments that are very similar and can be managed in the same way.”
Gagfah now plans to sell the homes for at least their book value of 1.8 billion euros to help pay down 3.1 billion euros of debt due next year, the company said Aug. 13.
The property boom is boosting the shares of Germany’s publicly traded real estate companies. Mutual-fund managers such as Vanguard Group Inc. and Edinburgh-based Scottish Widows Investment Partnership have added to their German residential holdings, helping drive up prices of the five largest companies by market value by an average of 55 percent this year. In that time, Germany’s DAX Index (DAX) has gained about 19 percent, while the U.K.’s FTSE 100 Index (UKX) has risen 3.5 percent.
German real estate is being lifted by a growing economy and a favorable outlook for the market, according to Paer Hakeman, head of Germany for Stockholm-based Akelius Fastigheter AB. The Swedish property investment firm owns about 1 billion euros of homes in the country and in July it bought 300 Berlin apartments.
German unemployment is at a two-decade low and the economy will probably expand by 1 percent this year, according to the country’s central bank, the Bundesbank. The European Commission estimates the euro-area economy will shrink by 0.3 percent.
Price gains have accelerated over the past three years. In Berlin and Munich, where the boom has been the strongest, values have gained 16.8 percent in the last 12 months, according to Berlin-based online broker ImmobilienScout.
More German individuals are also buying homes, adding to the competition for properties, as they shield savings from the European debt crisis, Hakeman said. It’s seen as an inflation hedge, with land and buildings predicted to retain their value even if the crisis causes the euro to depreciate against other currencies, he said.
Germany has one of the lowest homeownership rates in Europe at about 46 percent. That compares with 84 percent in Spain, according to data compiled by the Munich-based Ifo Institute and about 65.5 percent of Americans that own their homes.
Demand for apartments in large urban areas is soaring as Germans move out of the countryside to cities where they can find jobs more easily.
“German residential pans out because, while the population is shrinking, the number of households in urban areas is growing,” said Leonard Geiger, director of European research at Cohen & Steers (CNS) Inc., which owns about 5 percent of Deutsche Wohnen. “There’s limited downside,” he said.
The number of households grew 5.8 percent in Frankfurt and 6.4 percent in Cologne in the past decade as more people chose to live alone. New apartment construction hasn’t kept up with the growth because high building costs reduce the profit generated by rents, Adami said.
“Our model has been to buy in cities where you see a long- term housing deficit,” such as Frankfurt, Hamburg and Cologne, he said. These places build about half the number of apartments they need each year, he said. “It’s just a question of supply and demand: the deficit results in an increase in rental levels.”
Rents are already shooting up in Germany’s largest cities, rising 8.3 percent in Berlin in the past 12 months and 6.4 percent in Hamburg, according to ImmobilienScout.
Dresden’s government won a 36 million-euro settlement from Gagfah in March after accusing the company of violating tenants’ rights. In the southern German state of Bavaria, where state- owned bank BayernLB is selling homes valued at 2 billion euros, local politicians including Nuremberg Mayor Ulrich Maly have said they plan to raise funds to compete with bids from financial investors.
The spike in investor interest has raised concern that the flood of foreign capital may lead to more volatility, Piet Eichholtz, professor of real estate finance at Maastricht University, said at a conference in June.
That was the case in 2009, when German real estate transactions crashed following the collapse of Lehman Brothers Holdings Inc. Foreign investment that year dropped to 600 million euros after reaching a high of 10 billion euros in 2005, according to data compiled by Jones Lang LaSalle. The EPRA/NAREIT German stock index, which reflects trades by foreign and domestic investors, plunged from a peak of 1,470 in February 2007 to 237 in November 2008.
Recent price gains might also be the beginning of a bubble, said Steffen Sebastian, head of the Real Estate Institute at the University of Regensburg.
“Investment in the German home market right now has a strongly speculative character to it, and that’s what makes it risky,” he said. Cheap financing, fear of inflation and a dearth of investment options elsewhere are driving home prices to “ludicrous” levels in some parts of the country, Sebastian said.
“Especially foreign investors see Germany as a safe haven, but it’s not like the German real estate market is separate from the rest of Europe,” he said.
To contact the reporter on this story: Dalia Fahmy in Berlin at dfahmy1@bloomberg.net
http://www.bloomberg.com/news/2012-08-28/ugly-no-barrier-for-apartment-sales-in-german-boom-mortgages.html
With small windows, low ceilings and drab facades, the concrete apartment blocks favored by East Germany’s communist regime are known as Plattenbauten for their prefabricated panel construction. Now they are hot properties, caught up in a German real estate boom driven by foreign investors seeking a safe place to put their money.
Residential apartments on
Pfotenhauerstrasse in Dresden, Germany. Buyers of large residential
portfolios should have plenty of choice as investors including
private-equity firms sell almost 100,000 apartments this year to repay
debt taken on before the market peaked in 2008. Source: Gagfah SA via
Bloomberg
Companies that have bought or bid
for German homes this year include New York-based Cerberus Capital
Management, Whitehall Street Real Estate LP, London-based Benson Elliott
Capital Management and pension funds from Switzerland and Sweden.
Photographer: Johannes Simon/Getty Images
“German apartments are getting ripped out of people’s hands,” said Andre Adami, residential investment analyst at Berlin-based research firm BulwienGesa AG. “For every portfolio on sale there’s plenty of demand.”
Foreign investment in Germany’s housing market surged this year as private-equity firms, insurance companies and pension funds seek better returns than bonds while avoiding countries roiled by Europe’s debt crisis.
Buyers from abroad make up about half the purchases of German residential properties totaling more than 10 units. They spent 3.3 billion euros ($4.2 billion) in the first half, the most since 2008 and more than the 2.4 billion euros invested during all of last year, according to data compiled by broker Jones Lang LaSalle Inc. (JLL)
‘Attractive Assets’
“German residential is one of the more attractive asset classes in Europe,” said Roger Orf, Europe head of real estate at Apollo Global Management LLC (APO), the New York-based private- equity firm that owns 15 percent of Deutsche Annington Immobilien AG, Germany’s largest residential landlord.Buyers of large residential holdings should have plenty of choice as investors including private-equity firms sell almost 100,000 apartments this year to repay debt taken on before the market peaked in 2008. Loans for the deals were typically packaged and sold as commercial mortgage-backed securities. About 8.8 billion euros of German multifamily CMBS is set to mature by the end of 2014, according to data compiled by Bloomberg, putting pressure on owners to sell or refinance their real estate holdings.
Blackstone in March agreed to buy about 8,000 apartments, many of them in eastern German prefabricated apartment blocks, from insolvent investor Level One. In May, Cerberus agreed to buy 22,000 homes from Speymill Deutsche Immobilien Co., another insolvent company, through a 985 million-euro debt restructuring. The properties, mostly located in western Germany, also included some Plattenbauten.
TLG Sale
Other foreign investors that have bought or bid for German apartment portfolios this year include Goldman Sachs Group Inc. (GS)’s Whitehall Street Real Estate LP, London-based Benson Elliot Capital Management LLP and European pension funds.The government’s sale of its TLG Immobilien GmbH real estate unit is attracting interest from investors including Blackstone and Morgan Stanley (MS), four people with knowledge of the matter said last month. TLG’s commercial and residential properties are valued at 1.86 billion euros, according to the sales prospectus.
“Plattenbauten are very efficient,” said Christian Schulz-Wulkow, a partner at Ernst & Young Real Estate GmbH in Berlin. “You can buy lots of product in one location and you end up with 1,000 apartments that are very similar and can be managed in the same way.”
Underperforming Properties
Gagfah SA (GFJ), a company controlled by Fortress, purchased the Dresden apartments from the city’s government in 2006, near the peak of the market, for about 1.7 billion euros. Like other foreign companies that bought at the height of the transaction boom, New York-based Fortress was left with assets that failed to deliver the rental income and sales proceeds to justify the high prices.Gagfah now plans to sell the homes for at least their book value of 1.8 billion euros to help pay down 3.1 billion euros of debt due next year, the company said Aug. 13.
The property boom is boosting the shares of Germany’s publicly traded real estate companies. Mutual-fund managers such as Vanguard Group Inc. and Edinburgh-based Scottish Widows Investment Partnership have added to their German residential holdings, helping drive up prices of the five largest companies by market value by an average of 55 percent this year. In that time, Germany’s DAX Index (DAX) has gained about 19 percent, while the U.K.’s FTSE 100 Index (UKX) has risen 3.5 percent.
Favorable Outlook
“Which other sector has growth right now?” said Vicky Watson, an investment director at Scottish Widows, which owns German property stocks TAG Immobilien AG (TEG) and Deutsche Wohnen AG. (DWNI) “A year ago, people were talking about how cheap German stocks are, but now we’re talking about what companies can do about making acquisitions and reducing vacancies.”German real estate is being lifted by a growing economy and a favorable outlook for the market, according to Paer Hakeman, head of Germany for Stockholm-based Akelius Fastigheter AB. The Swedish property investment firm owns about 1 billion euros of homes in the country and in July it bought 300 Berlin apartments.
German unemployment is at a two-decade low and the economy will probably expand by 1 percent this year, according to the country’s central bank, the Bundesbank. The European Commission estimates the euro-area economy will shrink by 0.3 percent.
Berlin, Munich
Real estate in Germany is cheaper than many other European countries. Apartments cost an average of about 2,000 euros a square meter in Berlin and 3,600 euros in Munich, Germany’s most expensive city, according to data compiled by Jones Lang. That compares with 7,000 euros per square meter in Paris and 9,500 euros per square meter in London.Price gains have accelerated over the past three years. In Berlin and Munich, where the boom has been the strongest, values have gained 16.8 percent in the last 12 months, according to Berlin-based online broker ImmobilienScout.
More German individuals are also buying homes, adding to the competition for properties, as they shield savings from the European debt crisis, Hakeman said. It’s seen as an inflation hedge, with land and buildings predicted to retain their value even if the crisis causes the euro to depreciate against other currencies, he said.
Germany has one of the lowest homeownership rates in Europe at about 46 percent. That compares with 84 percent in Spain, according to data compiled by the Munich-based Ifo Institute and about 65.5 percent of Americans that own their homes.
Alternative Investments
The German market has become more attractive at a time when investors are facing low investment returns as U.S. and European central banks keep interest rates at record lows. Rental income from a typical apartment building in central Berlin yields about 6 percent a year at current prices, BulwienGesa’s Adami said. Investors earn 1.35 percent with a German 10-year government bond.Demand for apartments in large urban areas is soaring as Germans move out of the countryside to cities where they can find jobs more easily.
“German residential pans out because, while the population is shrinking, the number of households in urban areas is growing,” said Leonard Geiger, director of European research at Cohen & Steers (CNS) Inc., which owns about 5 percent of Deutsche Wohnen. “There’s limited downside,” he said.
The number of households grew 5.8 percent in Frankfurt and 6.4 percent in Cologne in the past decade as more people chose to live alone. New apartment construction hasn’t kept up with the growth because high building costs reduce the profit generated by rents, Adami said.
Housing Shortage
This is creating a shortage of housing in cities that are popular with buyers, said Niels Nielsen, chief executive officer of Danish investment firm Core Property Management, which has funds with about 1 billion euros in Germany.“Our model has been to buy in cities where you see a long- term housing deficit,” such as Frankfurt, Hamburg and Cologne, he said. These places build about half the number of apartments they need each year, he said. “It’s just a question of supply and demand: the deficit results in an increase in rental levels.”
Rents are already shooting up in Germany’s largest cities, rising 8.3 percent in Berlin in the past 12 months and 6.4 percent in Hamburg, according to ImmobilienScout.
Foreign Backlash
Rising foreign investment has rekindled a backlash that began during the investment boom that preceded the global financial crisis. In 2005, some Germans began describing private-equity investors as “Heuschrecken,” or locusts, accusing them of buying homes to cut maintenance costs and raise rents with no regard for tenants.Dresden’s government won a 36 million-euro settlement from Gagfah in March after accusing the company of violating tenants’ rights. In the southern German state of Bavaria, where state- owned bank BayernLB is selling homes valued at 2 billion euros, local politicians including Nuremberg Mayor Ulrich Maly have said they plan to raise funds to compete with bids from financial investors.
The spike in investor interest has raised concern that the flood of foreign capital may lead to more volatility, Piet Eichholtz, professor of real estate finance at Maastricht University, said at a conference in June.
That was the case in 2009, when German real estate transactions crashed following the collapse of Lehman Brothers Holdings Inc. Foreign investment that year dropped to 600 million euros after reaching a high of 10 billion euros in 2005, according to data compiled by Jones Lang LaSalle. The EPRA/NAREIT German stock index, which reflects trades by foreign and domestic investors, plunged from a peak of 1,470 in February 2007 to 237 in November 2008.
Debt Repayments
Some foreign companies that bought during the boom took large loans that they are now struggling to pay off. German CMBS are among the worst performing in Europe, according to Fitch Ratings. About 47.2 percent of German CMBS loans are fully performing, compared with a European average of 62.5 percent.Recent price gains might also be the beginning of a bubble, said Steffen Sebastian, head of the Real Estate Institute at the University of Regensburg.
“Investment in the German home market right now has a strongly speculative character to it, and that’s what makes it risky,” he said. Cheap financing, fear of inflation and a dearth of investment options elsewhere are driving home prices to “ludicrous” levels in some parts of the country, Sebastian said.
“Especially foreign investors see Germany as a safe haven, but it’s not like the German real estate market is separate from the rest of Europe,” he said.
To contact the reporter on this story: Dalia Fahmy in Berlin at dfahmy1@bloomberg.net
2012年8月24日 星期五
德大都市房价疯涨 专家：房地产市场非泡沫
大纪元2012年08月16日讯】（大纪元记者吉一斗德国报导）通常人们认为，房地产是对抗经济不稳定的稳定手段，此时市场需求会增加。而在德国大都市
里，房价上涨相当可观。根据德国经济研究所（IW）最近公布的报告，德国公寓和住宅价格上涨迅速。仅仅去年一年，柏林、汉堡、慕尼黑的房价就上涨了8%到
9%。与2003年相比，八年来甚至平均上涨了10.5％
那么，德国房地产市场存在泡沫危机吗？这家研究所的专家认为，德国不存在这个泡沫危机。
目前创记录的低利率使许多储户对金融投资失去了吸引力，同时，贷款比任何时候都实惠，许多德国人因此看好房地产。德国经济研究所在报告中说，尤其是在大都市地区，公寓和建筑物都呈现大幅上涨趋势。汉堡的房价，八年间爬升了31％；柏林甚至多达39％。
房价最贵的是慕尼黑，那里一套公寓房每平米售价平均 4200欧元。其它几个大城市的房价为：汉堡3100欧元；法兰克福2900欧元；柏林2200欧元；科隆也有2100欧元。
尽管房价在明显上涨，但德国经济研究所认为：德国房地产市场是健康的。在德国没有理由出现象美国、爱尔兰和西班牙一样的房价泡沫。研究人员认为，德国高房价反映了强劲的市场需求，而且表现了大都市的吸引力。
报 告认为，因为泡沫价格的前提是，投资者相信房产能永久性增值。在这种情况下，投资者押注在高价转手，从而炒热了需求，最终产生了房价泡沫。如果投机者发现 期望过于乐观，会出现抛售风潮——泡沫破裂，价格下跌。这家研究所从四个方面分析了德国的房地产实况，并得出结论，德国房价非泡沫现象。
首先，德国房价上升，房租也在保持上涨。而所谓泡沫的迹象是，房价增长速度快过房租。但现在，德国房租也在保持跟进，例外的情况只发生在慕尼黑和汉堡。这两地的房价增长速度分别超出租金增长速度的21％和9％。
其次人们口袋里的钱更多了。在IW研究所调查的五个大城市中，就业人数比例都优于全国平均水平。从2006年3月至2011年9月，德国就业人数上升了11.7％。而慕尼黑上升了12.2％，汉堡16.6％，柏林16.1％。更多的就业率意味着更多的收入。
第三，住房供不应求。在经济繁荣时期，如果房地产兴旺的唯一原因是因为人们认为房价会进一步上涨，就面临着投机泡沫，接着许多物业出售，甚至是多次倒手。但事实上，德国公寓和住宅的需求大大高于供给，只有柏林例外，自2007年以来，房屋数量增加了60％。
最后一点是，银行信贷发行几乎没有增加。在投机的情况下，银行信贷发行量通常明显增加。尽管目前银行历史性的低利率，但购房信贷的数量只略有增加。德国人不喜欢借债，即使在贷款买房时，也会控制自有存款与银行贷款比例，甚至增加自有存款，以便早日还清贷款。
另外，专家通过对比国际性城市，认为德国属于房地产市场的“梦想国”。以单身一人一室住房花费在收入中所占比例为例，罗马是49%，纽约43%，伦敦 40%，巴黎35%，而德国最贵城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，汉堡只是18%。
（责任编辑：贾南）
那么，德国房地产市场存在泡沫危机吗？这家研究所的专家认为，德国不存在这个泡沫危机。
目前创记录的低利率使许多储户对金融投资失去了吸引力，同时，贷款比任何时候都实惠，许多德国人因此看好房地产。德国经济研究所在报告中说，尤其是在大都市地区，公寓和建筑物都呈现大幅上涨趋势。汉堡的房价，八年间爬升了31％；柏林甚至多达39％。
房价最贵的是慕尼黑，那里一套公寓房每平米售价平均 4200欧元。其它几个大城市的房价为：汉堡3100欧元；法兰克福2900欧元；柏林2200欧元；科隆也有2100欧元。
尽管房价在明显上涨，但德国经济研究所认为：德国房地产市场是健康的。在德国没有理由出现象美国、爱尔兰和西班牙一样的房价泡沫。研究人员认为，德国高房价反映了强劲的市场需求，而且表现了大都市的吸引力。
报 告认为，因为泡沫价格的前提是，投资者相信房产能永久性增值。在这种情况下，投资者押注在高价转手，从而炒热了需求，最终产生了房价泡沫。如果投机者发现 期望过于乐观，会出现抛售风潮——泡沫破裂，价格下跌。这家研究所从四个方面分析了德国的房地产实况，并得出结论，德国房价非泡沫现象。
首先，德国房价上升，房租也在保持上涨。而所谓泡沫的迹象是，房价增长速度快过房租。但现在，德国房租也在保持跟进，例外的情况只发生在慕尼黑和汉堡。这两地的房价增长速度分别超出租金增长速度的21％和9％。
其次人们口袋里的钱更多了。在IW研究所调查的五个大城市中，就业人数比例都优于全国平均水平。从2006年3月至2011年9月，德国就业人数上升了11.7％。而慕尼黑上升了12.2％，汉堡16.6％，柏林16.1％。更多的就业率意味着更多的收入。
第三，住房供不应求。在经济繁荣时期，如果房地产兴旺的唯一原因是因为人们认为房价会进一步上涨，就面临着投机泡沫，接着许多物业出售，甚至是多次倒手。但事实上，德国公寓和住宅的需求大大高于供给，只有柏林例外，自2007年以来，房屋数量增加了60％。
最后一点是，银行信贷发行几乎没有增加。在投机的情况下，银行信贷发行量通常明显增加。尽管目前银行历史性的低利率，但购房信贷的数量只略有增加。德国人不喜欢借债，即使在贷款买房时，也会控制自有存款与银行贷款比例，甚至增加自有存款，以便早日还清贷款。
另外，专家通过对比国际性城市，认为德国属于房地产市场的“梦想国”。以单身一人一室住房花费在收入中所占比例为例，罗马是49%，纽约43%，伦敦 40%，巴黎35%，而德国最贵城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，汉堡只是18%。
（责任编辑：贾南）
2012年8月21日 星期二
TEXT-Fitch:No signs of real-estate bubble in Germany
(The following statement was released by the rating agency)
Aug 21 - Fitch Ratings does not consider there to be an asset bubble across Germany for either residential or commercial real estate assets. Property prices and rents have generally moved in line with economic fundamentals. Only in metropolitan areas, particularly Berlin and Munich, have price increases been seen to exceed fundamentals such as the relative economic stability of Germany, net migration and low construction activity.
However, Fitch is also cautious given that developments in other countries had been labelled as non-hazardous until evidence proved otherwise.
Fitch believes residential property prices will increase further across Germany and particularly sharply in core property markets in the short- to medium-term, as the agency expects investor demand to remain strong. This will inflate German banks' collateral values in the long run if the gap between economic indicators and price levels increases.
"In Germany's core locations, residential property net rental yields (net cold rent after operating expenses/purchase price) of up to 400 basis points per year are still achievable, although Fitch sees great variances between different locations," says Markus Schmitt, Associate Director in Fitch's Financial Institutions group. "However, Fitch expects net rental yields to fall further due to strong investor demand and a more moderate economic outlook, potentially constraining rental growth."
There has been moderate mortgage lending growth, with outstanding residential mortgage loans increasing by only 1% p.a. since 2003. This is despite Germany having one of the lowest home ownership ratios in Europe (about 46%).
Fitch believes that underwriting criteria for residential mortgage lenders are generally adequate. However it also notes that high loan-to-value financings which are only moderately priced are available from some German banks. Additionally, commercial real estate lending standards have improved since the onset of the financial crisis and credit risks are priced adequately.
For more information, see "No Signs of Real Estate Bubble in Germany", dated 15 August 2012 at www.fitchratings.com.
Link to Fitch Ratings' Report: No Signs of Real-Estate Bubble in Germany
here
歐洲樓市調查：德國房價十年平穩 西班牙失控泡沫破裂
2012年08月14日 08:53:38
來源： 中國證券報
此次歐洲採訪，中國證券報記 者看到了幾個截然不同的房地產市場：德國過去十年房價平穩，市場預計未來房價小幅上漲；法國房價房租堅挺，廉租房建設給青年人和低收入家庭提供了保障；西 班牙和希臘有些類似，房地產泡沫破裂，房價在大幅跳水後，未來仍將調整。這種種的不同，一方面由于各國的經濟形勢不同，另一方面也由于各國房地產市場制度 和風險控制不同，其中有些經驗和教訓值得同樣面臨高房價困擾的中國借鑒。
稅收抑制投機買房
在歐洲幾國採訪時，中國證券報記者了解到當地政府對個人用于自住購買的首套房，都會給予稅收優惠。對投機性購房，則通過稅收來抑制。
德國憲法規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國所有房地產政策的核心出發點。德國政府鼓勵自住型購房需求，鼓勵房主長期持有房地產。
不少德國人告訴中國證券報記者，對于個人購房自住，超過十年後再將房產進行交易可以免稅。如果在十年內交易，所得盈利一半以上會用于交稅， 這使投機炒房收益大幅減少，大多數有意進入德國房地產的資金，都出于長遠考慮。一個在德國工作的朋友告訴中國證券報記者，德國很多制度一旦實施後，不會輕 易修改。德國也出現過房價泡沫，上世紀90年代兩德統一後，德國的房價出現了大幅上漲。德國的房地產商興建了很多房子，但由于供大于求，社會進入老齡化。 1999年開始德國房地產市場持續疲軟，並一直持續到2009年。
在希臘，中國證券報記者也了解到，在希臘買第一套房子，面積在100平方米以內是可以免稅的；超過的部分或買多套住房，則要收13%左右的稅。
德國租房制度完善
德國租房市場有比較完善的制度。一是突出對房主財產安全的保障。德國相關政策規定，租戶要保證房屋內部完整，不得破壞房屋內設施，否則將予 以賠償。為此，一些租戶為了防范由于意外造成的房屋內設備損失，還特意買了相關的財產保險。一是使得承租者對房租有比較明確的預期。德國規定房主在下一次 提價時，租金漲幅不得超過通貨膨脹水平。德國房地產中介公司安家置業總經理張琳在接受中國證券報記者採訪時表示，如果房東在下一年的租約中將租金漲得過 高，租房人可以拒絕支付房費，並到法院去控告房主。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。
這讓德國人對于未來的租金心裏有數，不急于買房。數據顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。德意志銀行經濟學 家黑克‧皮特斯告訴中國證券報記者，目前德國人買房的比例大約是45%。之所以這樣，一個重要原因是德國人工作的流動性很大。在租房市場上，德國政府對承 租人也有比較好的保護，這讓德國年輕人敢于不買房。
法國大力推廣廉租房
對于法國房地產市場，中國證券報記者感觸最深的是，法國大力推動社會保障性住房的建設和供給，廉租房租金通常只有市場價格的1/3，最低為1/6，租戶主要為中低收入階層。一個在巴黎留學的中國留學生說，很多法國同學家裏沒有買房，而是幾十年都租住在廉租房。
法國房價在2008年金融危機後，總體調整幅度比較小。法國房地產中介公司柏高樂總經理史帝芬以巴黎為例介紹說，金融危機後，2008年巴 黎房價大約跌了10％，此後重拾升勢，在2011年漲了10％以上，房價已經再創新高，租金水平也水漲船高。與此同時，以廉租房為代表的保障性住房成為法 國社會的“穩定器”。法國2000年立法規定，在人口超過5萬的城鎮中，廉租房佔全部住房的比例不能低于20%。此後政府出臺多項政策，鼓勵加大福利性住 房供給。
法國政府是廉租房的主要投資方，地方機構以不同額度參與投資。中央政府會以財政預算撥款、減免土地稅和減免增值稅等方式直接進行資助。還有 專門的社會住房信貸機構承擔住房建設的信貸和投資管理。政府還允許企業參與投資，為其雇員興建廉租房。另外一些慈善機構吸收社會捐資款項用于福利性住房的 建設。
在距離巴黎地鐵大概30分鐘的小城克裏奇，當地朋友告訴中國證券報記者，這裏的廉租房建設很好，供應充分。由于距離巴黎不遠，一些巴黎人來這裏申請廉租房。
實用小戶型受追捧
“巴黎的房租是很高的。”法國人史帝芬介紹說，在好的地段，一套200平方米的房子每月租金高達4000－6000歐元。這對大多數年輕人和低收入人士而言是很難負擔的。不過，在巴黎，15平方米左右的小戶型房子，每月租金在600歐元左右，很受年輕人的追捧。
史帝芬給記者畫了一個示意圖，介紹巴黎市內那些看似古老建築的格局。一幢五層樓的建築，一層是底商，二到四層是100-200平方米的大公 寓，五層則是好多間15－25平方米左右的小戶型。據說，如果市面上有一套這樣的小戶型出租，往往能吸引三四十個租戶，一天就能租出去。
更有趣的是，還可以逐步買下這些小戶型，然後打通後成為一個大房子。史帝芬介紹說，他現在自己全家住的一套150平方米的大房子，就是在過 去幾十年裏，“一間一間”買下來的。他清楚記得，30年前剛剛20歲出頭時，他買下了一個15平方米的小戶型。此後的幾十年裏，他又陸續買下了同層的幾套 小戶型，最後打通後成了一套大房子，現在和3個孩子共住，其樂融融。
西班牙信貸失控吹大“泡沫”
西班牙目前的房地產市場可以用蕭條來形容。據西班牙國家統計局的最新數據，今年一季度，西班牙房價指數加速下滑，同比下滑12.6%，超過 去年三季度和四季度7.4%、11.2%的跌幅。目前房地產市場成交低迷，中國證券報記者採訪的各方人士認為，西班牙房地產市場還要進一步“擠泡沫”。西 班牙目前房地產市場的“苦果”與上個世紀末開始的銀行貸款風險失控有著密切關係。
西班牙房地產市場異常繁榮，房地產價格在1997年-2007年的十年裏出現了大幅上漲。西班牙許多地方儲蓄銀行的控股股東多是各個地方政府。而地方政府為了刺激本地經濟，鼓勵其控制的儲蓄銀行盡可能多地發放購房貸款。
由于西班牙各銀行間互相競爭，給買房人貸款優惠。買房人甚至可以從銀行獲得高達房款100%甚至120%的貸款額。在房價上漲帶來的賺錢效應驅動下，大批西班牙人加入購房大軍,2007年擁有自有住房的西班牙人數量已經達到總人口的80%。
另外，銀行對房地產商的貸款也失去風險控制，在房價上漲的時期，銀行給房地產公司大量的資金支持。在2008年金融危機爆發後，西班牙房地 產市場出現下挫，許多銀行沒有想方設法收回貸款，反而認為房價的調整只是一時的，繼續給房地產企業融資。後來許多房地產企業倒閉，給銀行帶來了很多壞賬。
仲量聯行巴塞羅那資本市場部總監夏維爾‧艾斯托拉齊在向中國證券報記者介紹了當地的情況後，聽說中國的房價在過去幾年也出現了大幅的上漲。 他最關心的是目前中國購房的貸款比例。當聽說目前在中國買房個人首付必須在三成以上時，夏維爾表示，風險不大。（記者 黃繼匯）
來源： 中國證券報
此次歐洲採訪，中國證券報記 者看到了幾個截然不同的房地產市場：德國過去十年房價平穩，市場預計未來房價小幅上漲；法國房價房租堅挺，廉租房建設給青年人和低收入家庭提供了保障；西 班牙和希臘有些類似，房地產泡沫破裂，房價在大幅跳水後，未來仍將調整。這種種的不同，一方面由于各國的經濟形勢不同，另一方面也由于各國房地產市場制度 和風險控制不同，其中有些經驗和教訓值得同樣面臨高房價困擾的中國借鑒。
稅收抑制投機買房
在歐洲幾國採訪時，中國證券報記者了解到當地政府對個人用于自住購買的首套房，都會給予稅收優惠。對投機性購房，則通過稅收來抑制。
德國憲法規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國所有房地產政策的核心出發點。德國政府鼓勵自住型購房需求，鼓勵房主長期持有房地產。
不少德國人告訴中國證券報記者，對于個人購房自住，超過十年後再將房產進行交易可以免稅。如果在十年內交易，所得盈利一半以上會用于交稅， 這使投機炒房收益大幅減少，大多數有意進入德國房地產的資金，都出于長遠考慮。一個在德國工作的朋友告訴中國證券報記者，德國很多制度一旦實施後，不會輕 易修改。德國也出現過房價泡沫，上世紀90年代兩德統一後，德國的房價出現了大幅上漲。德國的房地產商興建了很多房子，但由于供大于求，社會進入老齡化。 1999年開始德國房地產市場持續疲軟，並一直持續到2009年。
在希臘，中國證券報記者也了解到，在希臘買第一套房子，面積在100平方米以內是可以免稅的；超過的部分或買多套住房，則要收13%左右的稅。
德國租房制度完善
德國租房市場有比較完善的制度。一是突出對房主財產安全的保障。德國相關政策規定，租戶要保證房屋內部完整，不得破壞房屋內設施，否則將予 以賠償。為此，一些租戶為了防范由于意外造成的房屋內設備損失，還特意買了相關的財產保險。一是使得承租者對房租有比較明確的預期。德國規定房主在下一次 提價時，租金漲幅不得超過通貨膨脹水平。德國房地產中介公司安家置業總經理張琳在接受中國證券報記者採訪時表示，如果房東在下一年的租約中將租金漲得過 高，租房人可以拒絕支付房費，並到法院去控告房主。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。
這讓德國人對于未來的租金心裏有數，不急于買房。數據顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。德意志銀行經濟學 家黑克‧皮特斯告訴中國證券報記者，目前德國人買房的比例大約是45%。之所以這樣，一個重要原因是德國人工作的流動性很大。在租房市場上，德國政府對承 租人也有比較好的保護，這讓德國年輕人敢于不買房。
法國大力推廣廉租房
對于法國房地產市場，中國證券報記者感觸最深的是，法國大力推動社會保障性住房的建設和供給，廉租房租金通常只有市場價格的1/3，最低為1/6，租戶主要為中低收入階層。一個在巴黎留學的中國留學生說，很多法國同學家裏沒有買房，而是幾十年都租住在廉租房。
法國房價在2008年金融危機後，總體調整幅度比較小。法國房地產中介公司柏高樂總經理史帝芬以巴黎為例介紹說，金融危機後，2008年巴 黎房價大約跌了10％，此後重拾升勢，在2011年漲了10％以上，房價已經再創新高，租金水平也水漲船高。與此同時，以廉租房為代表的保障性住房成為法 國社會的“穩定器”。法國2000年立法規定，在人口超過5萬的城鎮中，廉租房佔全部住房的比例不能低于20%。此後政府出臺多項政策，鼓勵加大福利性住 房供給。
法國政府是廉租房的主要投資方，地方機構以不同額度參與投資。中央政府會以財政預算撥款、減免土地稅和減免增值稅等方式直接進行資助。還有 專門的社會住房信貸機構承擔住房建設的信貸和投資管理。政府還允許企業參與投資，為其雇員興建廉租房。另外一些慈善機構吸收社會捐資款項用于福利性住房的 建設。
在距離巴黎地鐵大概30分鐘的小城克裏奇，當地朋友告訴中國證券報記者，這裏的廉租房建設很好，供應充分。由于距離巴黎不遠，一些巴黎人來這裏申請廉租房。
實用小戶型受追捧
“巴黎的房租是很高的。”法國人史帝芬介紹說，在好的地段，一套200平方米的房子每月租金高達4000－6000歐元。這對大多數年輕人和低收入人士而言是很難負擔的。不過，在巴黎，15平方米左右的小戶型房子，每月租金在600歐元左右，很受年輕人的追捧。
史帝芬給記者畫了一個示意圖，介紹巴黎市內那些看似古老建築的格局。一幢五層樓的建築，一層是底商，二到四層是100-200平方米的大公 寓，五層則是好多間15－25平方米左右的小戶型。據說，如果市面上有一套這樣的小戶型出租，往往能吸引三四十個租戶，一天就能租出去。
更有趣的是，還可以逐步買下這些小戶型，然後打通後成為一個大房子。史帝芬介紹說，他現在自己全家住的一套150平方米的大房子，就是在過 去幾十年裏，“一間一間”買下來的。他清楚記得，30年前剛剛20歲出頭時，他買下了一個15平方米的小戶型。此後的幾十年裏，他又陸續買下了同層的幾套 小戶型，最後打通後成了一套大房子，現在和3個孩子共住，其樂融融。
西班牙信貸失控吹大“泡沫”
西班牙目前的房地產市場可以用蕭條來形容。據西班牙國家統計局的最新數據，今年一季度，西班牙房價指數加速下滑，同比下滑12.6%，超過 去年三季度和四季度7.4%、11.2%的跌幅。目前房地產市場成交低迷，中國證券報記者採訪的各方人士認為，西班牙房地產市場還要進一步“擠泡沫”。西 班牙目前房地產市場的“苦果”與上個世紀末開始的銀行貸款風險失控有著密切關係。
西班牙房地產市場異常繁榮，房地產價格在1997年-2007年的十年裏出現了大幅上漲。西班牙許多地方儲蓄銀行的控股股東多是各個地方政府。而地方政府為了刺激本地經濟，鼓勵其控制的儲蓄銀行盡可能多地發放購房貸款。
由于西班牙各銀行間互相競爭，給買房人貸款優惠。買房人甚至可以從銀行獲得高達房款100%甚至120%的貸款額。在房價上漲帶來的賺錢效應驅動下，大批西班牙人加入購房大軍,2007年擁有自有住房的西班牙人數量已經達到總人口的80%。
另外，銀行對房地產商的貸款也失去風險控制，在房價上漲的時期，銀行給房地產公司大量的資金支持。在2008年金融危機爆發後，西班牙房地 產市場出現下挫，許多銀行沒有想方設法收回貸款，反而認為房價的調整只是一時的，繼續給房地產企業融資。後來許多房地產企業倒閉，給銀行帶來了很多壞賬。
仲量聯行巴塞羅那資本市場部總監夏維爾‧艾斯托拉齊在向中國證券報記者介紹了當地的情況後，聽說中國的房價在過去幾年也出現了大幅的上漲。 他最關心的是目前中國購房的貸款比例。當聽說目前在中國買房個人首付必須在三成以上時，夏維爾表示，風險不大。（記者 黃繼匯）
2012年8月17日 星期五
Affluent Buyers Seek a Piece of Berlin's Past
By NIELS C. SORRELLS
Published: August 16, 2012
http://www.nytimes.com/2012/08/17/greathomesanddestinations/17iht-reberlin17.html
BERLIN — There are lots of apartments in Berlin. But the demand, at
least among affluent prospective buyers, is for those built before World
War II, with their high ceilings and almost floor-to-ceiling windows.
And their supply is limited for the simple reason that so few survived
the war.
Research from Winters & Hirsch Property Consultants in Berlin found
that 27.2 percent of the city’s apartment buildings were constructed
before 1918. “The old character plays a role, naturally,” said Philipp
C. Tabert, the company’s managing director. “It has a lot more charm
than a new building.”
But that charm comes at a price. Older apartments sell for an average of
€155,000, or about $191,000, according to the company’s 2011 sales
data. That is €1,810 per square meter, or about $207 per square foot.
In comparison, apartments built from 1970 to 1990 average €1,490 per
square meter; those built from 1949 to 1969 average €1,255 per square
meter, according to Winters & Hirsch.
Experts say that in addition to the higher cost, a historic apartment is likely to be more expensive to maintain.
Many fall under ensembleschutz, or ensemble protection laws, a program
in which the city and residents of a neighborhood with historic
character agree to try to retain that ambience. In those areas, for
example, apartment owners would need permission to change their windows,
to ensure that a building’s historic facade is maintained.
Historical preservation laws known as denkmalschutz place even more
rigorous restrictions on almost any change. But Ulf Sieberg, an expert
on energy efficiency and building renovation with the German
environmental organization NABU, said only about 3 percent of all
buildings in Berlin were subject to those laws.
Steffen Riedel of Eza!, an environmental and energy conservation
consulting firm in southern Germany, said potential buyers of historic
properties should press sellers for details of any preservation
restrictions and check with the local authorities about specific
requirements.
“It can be frustrating and expensive” to maintain the charms that made
an apartment desirable in the first place, Mr. Riedel said.
He also said that many older buildings had poor air circulation, which
over time could lead to problems with mold, and that they might lack
insulation.
Mr. Sieberg said potential buyers should be aware that German law calls
for the country to become climate neutral — producing no pollution or
greenhouse gases — by 2050, a goal that will require many buildings to
become more energy efficient. Because the date is so far in the future,
the enforcement of building codes and environmental standards now is
perceived as lax, and many owners have not brought their units up to
even current building codes.
His organization is working with the government on the standards, with a
focus on establishing the true cost of energy efficiency renovations —
for example, determining who would pay for scaffolding that would be
needed for a building overhaul.
One idea to ensure compliance is to change rental laws so that owners
are required to bring apartments up to code. He acknowledged that such
action would produce higher rents, but if energy efficiency is seen as
important, Mr. Sieberg said, “then you have to be prepared to pay the
consequences.”
It is important to set such guidelines, he said, partly because some
owners will never invest enough in rental properties where they do not
live themselves. Also, many buyers are foreigners who plan to use their
vintage apartments as income-producing vacation rentals and do not want
to pay for retrofitting or do not know the laws.
Darrell Smith, whose company Buy Berlin focuses on helping foreigners
find properties in the city, said it had become more difficult to find
high-quality historic apartments over the past year because demand had
skyrocketed. “Basically, the demand is being driven by more people
wanting vacants because they want to take advantage of touristy areas,”
he said, noting a move away from the tradition of buying occupied
apartments and continuing to collect rent from the existing tenants.
Marc Dennis, of Manchester, England, who bought an apartment of 33.5
square meters, or about 360 square feet, in the Friedrichshain
neighborhood through Buy Berlin, fits that profile. He plans to use his
apartment, in a building dating from 1910, when he is in town and to
rent it the rest of the time, primarily to tourists.
Such rentals are legal, though the Berlin legislature is considering banning the practice.
Mr. Dennis said he expected to start renting out the apartment fairly
soon. He said that though the cost of buying an apartment in Berlin had
been rising — he would not specify how much he paid, saying it was
between €70,000 and €100,000 — the city continued to be affordable
compared with other European capitals.
As for keeping the apartment up to code, he said he would rely on the
property managers referred by Buy Berlin to let him know about any
changes that might be needed.
The management services come at a cost, he said, but, “to be fair, the
amounts I’m going to be paying are extraordinarily reasonable in terms
of what will be covered,” including assistance in finding repair
services and legal help with renters.
The Friedrichshain neighborhood, Mr. Dennis said, is a “place where
young professionals are looking to let in or rent in. It just seemed to
tick all the boxes.”
2012年8月15日 星期三
The Next Safe Haven in Europe: German Real Estate
http://www.cnbc.com/id/48656785
By: Antonia van de Velde
CNBC.com Deputy News Editor
Despite yielding extremely low or even negative returns, German Bunds have not lost their safe haven appeal, underscoring the huge appetite among investors for low risk assets as the euro zone debt crisis drags on. But a new asset class is on the rise – and many believe it has a lot more to offer.
Investors are flocking to the German real estate market, lured by steadily rising house prices, low mortgage rates and a stable macroeconomic outlook.
Published:
Tuesday, 14 Aug 2012 | 5:43 AM ET
CNBC.com Deputy News Editor
Despite yielding extremely low or even negative returns, German Bunds have not lost their safe haven appeal, underscoring the huge appetite among investors for low risk assets as the euro zone debt crisis drags on. But a new asset class is on the rise – and many believe it has a lot more to offer.
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Ruth Eastham &Amp; Max Paoli / Getty Images/Lonely Planet Image
Reichsstrasse houses in historic center.
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Investors are flocking to the German real estate market, lured by steadily rising house prices, low mortgage rates and a stable macroeconomic outlook.
"'Safe
haven' is on everyone’s lips. And if investors ask themselves in which
regions and with which investment vehicles it is still possible to
invest, they will not be able to avoid property,” Dr.Frank Pörschke, CEO
of real estate services group Jones Lang LaSalle Germany said in the
group’s latest German property market report.
Figures released on Tuesday showed the German economy grew modestly in
the second quarter, just beating forecasts and staying ahead of other
euro zone countries facing stagnation or a contraction in growth.
Helge
Scheunemann, head of research at Jones Lang LaSalle Germany told
CNBC.com that insurance groups, pension funds and open-ended funds were
the main buyers, and that investors were mainly German. They are
interested primarily in existing properties, rather than new
developments, in the western cities of Hamburg, Munich, Frankfurt and
Duesseldorf.
“The
rise in prices we currently see is mainly due to the stable economic
situation we have in Germany and a decreasing unemployment rate, as well
as a lack of supply of good property,” Scheunemann said. “The higher
demand is related to the overall economic situation. We have low
interest rates and fewer alternatives for institutional investors.”
Nominal
house prices in Germany declined by around 10 percent between 2000 and
2005 and then stagnated until 2009, before rising at 2 to 3 percent per
year in the last couple of years, according to Deutsche Bank research.
Prices
are higher in the country’s biggest cities, but a discrepancy between
the east and west of the country persists as people flee eastern
Germany, including Berlin, in search of jobs in the more prosperous
West.
Scheunemann
added that unlike many Americans or Brits, most Germans are happy to
rent for longer and don’t dream of home ownership (related: Americans Rewrite the Dream) .
In
addition, 100 percent home purchasing loans are not available and
buyers need a deposit of as much as 30 percent. These factors could help
to explain why prices have remained relatively low.
“It is not a boom. You can’t compare it with the U.S. the U.K. or Spain,” Scheunemann said.
The
gains witnessed in Germany are in line with economic growth in the
country, analysts say, and differ significantly from the double digit
increases seen in Ireland and Spain (related: Europe's Modern-Day Ghost Towns) before the credit crisis.
“Despite
the deep global recession in 2008/9, Germany has experienced average
annual real economic growth of 2 percent since 2005 compared to less
than 1 percent between 2000 and 2005. The economy and residential
property prices developed quite similarly,” Deutsche Bank said in a
recent report. “The recent increase in residential prices went hand in
hand with a rise in disposable income, so the price-to-income ratio
remained flat.”
The
bank believes the flight to safe havens is likely to continue to
support German house prices in the near future with prices are likely to
rise fastest in cities with more than 500,000 inhabitants.
Scheunemann
agreed that prices were in line with the economic fundamentals, and
largely dismissed talk of a brewing bubble in German property.
“There
is good demand and incomes are stable,” he said. “There is a danger (of
a bubble) maybe in a few years,” he said, with some signs in certain
locations, but the gains seen so far in prices were not a cause for
serious concern.
新避险天堂：德国房地产
21世纪经济报道
薛源
2012-08-15 00:59:54
核心提示：由于德国房价稳定上升、抵押贷款利率处于低位、德国经济前景稳定，投资者正疯狂拥入德国房地产市场。
8月14日，希腊完成了两年来最大规模的一次国债拍卖，筹取的资金将保证该国有能力偿还欧洲央行持有的下周到期一笔债券。希腊公债管理局周二表示拍卖了40.62亿欧元的13周债券，其中30%为非竞争性投标，认购倍数为1.36倍，拍卖收益率为4.43%。
拍卖所得资金的绝大部分，将用于偿还欧洲央行8月20日持有到期的一笔31亿欧元希腊债券。今天债券成功拍卖将避免希腊违约，并使得该国能继续从欧洲央行处借款，而这是希腊政府继续生存的关键。
偿还债券剩余的资金将进入希腊的公共财政，以保证政府有足够资金维持到9月底，届时希腊如果通过评估，将从三驾马车（IMF、欧洲央行、欧盟）处获得下一步救助贷款。
不过，《华尔街日报》评论说这次债券的拍卖是希腊又一次依靠拆东墙补西墙维持财政。因为参与债券投标的银行所使用的资金，很多是来自希腊央行紧急流动性救助计划（ELA）的借款，而银行在买入新希腊债券后，将立刻把它们作为抵押物换取更多这类借款。
TD Securities伦敦利率策略师Richard Kelly说：“事实上希腊发行40亿欧元债券只是增加了一点现金。他们更需要的是90天以上的债券。而现在只是在简单的维持生命。”
西班牙也在“简单的维持生命”。西班牙银行业7月向欧洲央行借款再创新高。
据道琼斯，西班牙央行周二数据显示，西班牙银行业7月向欧洲央行净借款为3755.5亿欧元，较6月的3372.1亿欧元上扬。截至7月，西班牙向欧洲央行净借款已为连续第十个月上升。
7月，西班牙银行业在欧洲央行边际存款工具下的存款额基本稳定，为266.4亿欧元；6月为277.9亿欧元。
因此，剔除上述存款金额之后，西班牙银行业7月的借款总额从6月的3650亿欧元增长至4021.9亿欧元，占欧元区7月借款总额的33%。欧元区7月借款总额为1.237万亿欧元。
过去一年以来，由于私人投资者削减对南欧脆弱经济体的风险敞口，西班牙银行业已显著增加了对欧洲央行的资金需求。
而欧元区二季度GDP环比下跌0.2%，仍旧只有法德数据好于预期。欧元区二季度GDP前值持平，预期下跌0.2%；同比下跌0.4%，前值下跌0.1%，预期下跌0.4%。
虽然法国的二季度增长环比下跌，但固定资本投资和出口都环比增长。德国二季度GDP环比增长0.3%，同比增长1.0%。
投资者正在倾向于下一个避险天堂：德国房地产。并且很多人认为它的预期收益率比德国国债高得多。由于德国房价稳定上升、抵押贷款利率处于低位、德国经济前景稳定，投资者正疯狂涌入德国房地产市场。
仲量联行德国负责人Frank P?rschke在该公司最近发布的德国地产市场报告中说，“每个人都在谈论‘避险天堂’。如果投资者扪心自问什么地区的什么资产值得投资，他们一定会想到德国房地产。”
2012年8月12日 星期日
捍衛交誼廳！ 柏林銀髮族輪班當釘子戶
德國首都柏林一群銀髮族多年來占用前東德國家安全部部長的故居，當成活動中心，在內打牌、跳舞、學英文。如今當局財務困難，打算關閉故居並出售，年紀最高90多歲的300名退休族串連抵抗。
這棟故居是1950年代東德情治機關「國家安全部」部長米爾克的住處，位在柏林東北部「潘可區」(Pankow)。區政府計畫關閉多個公共場所，以節省500萬歐元(約新台幣1億8千萬元)預算。
潘可區官員表示，故居在將近15年前成為銀髮族的交誼場所，每年區政府都花6萬歐元(約新台幣220萬元)維護。若要整修故居，大概要花250萬歐元(約新台幣9,200萬元)。由於房地產市場行情看漲，區政府打算出售。
72歲的退休電信工程師多麗絲說，他們一再跟政府說，要把這棟房子當作活動中心，但是那些政客卻老是不理他們。
從7月初開始，這群長者不但掛起布條，上面寫著「不要多管閒事！」和「這間房子有人在用！」而且不分日夜輪流鎮守，防止當局將它鎖起來。
席爾伯說，今年夏天區政府本來要暫時關閉故居，他們都擔心從此再也回不來了。
區政府為這群長者推薦多個替代場所，但是都未獲接受，因為不是無法提供他們需要的設備(例如健身課所需器材)，就是容納不下所有人。
時間：2012/8/5 08:37 新聞引據：聯合報
這棟故居是1950年代東德情治機關「國家安全部」部長米爾克的住處，位在柏林東北部「潘可區」(Pankow)。區政府計畫關閉多個公共場所，以節省500萬歐元(約新台幣1億8千萬元)預算。
潘可區官員表示，故居在將近15年前成為銀髮族的交誼場所，每年區政府都花6萬歐元(約新台幣220萬元)維護。若要整修故居，大概要花250萬歐元(約新台幣9,200萬元)。由於房地產市場行情看漲，區政府打算出售。
72歲的退休電信工程師多麗絲說，他們一再跟政府說，要把這棟房子當作活動中心，但是那些政客卻老是不理他們。
從7月初開始，這群長者不但掛起布條，上面寫著「不要多管閒事！」和「這間房子有人在用！」而且不分日夜輪流鎮守，防止當局將它鎖起來。
席爾伯說，今年夏天區政府本來要暫時關閉故居，他們都擔心從此再也回不來了。
區政府為這群長者推薦多個替代場所，但是都未獲接受，因為不是無法提供他們需要的設備(例如健身課所需器材)，就是容納不下所有人。
時間：2012/8/5 08:37 新聞引據：聯合報
柏林盼冷戰象徵列入世界遺產
（中央社記者林琳柏林1日專電）柏林市向聯合國教育科學文化組織（UNESCO）提出申請，希望前東柏林的卡爾馬克斯大道（Karl-Marx-Allee）和西柏林的漢莎區（Hansaviertel）能共同被列入「世界遺產」名錄。
在柏林市各政黨的積極推動下，柏林市議會決定，這兩個象徵冷戰時期一分為二的柏林特色地區，應共同被列為具有歷史意義的「世界遺產」。
卡爾馬克斯大道是當年東德政府從1950年代開始就全力打造的東柏林門面，寬敞的大道上建築物風格，反映出社會主義的集體意識。同樣在1950年代，西柏林的漢莎區也在有計畫建設下，形成充滿個人主義自由風的生活圈。
德國每個邦在8月1日之前可以提出兩處具有特別歷史意義的景點，向聯合國教科文組織申請成為「世界遺產」。
柏林市議會早已決定其中之一是在柏林市東北邊的「猶太墓園」（Juedischer Friedhof），因為在19世紀末就存在的墓園反映了猶太人在德國和歐洲的歷史，而且庭園設計非常具有特色。
市議會指出，卡爾馬克斯大道和漢莎區大相逕庭的特色，反映出冷戰年代德國和柏林的分裂，所以這兩個地段應共同被列為「世界遺產」。
目前全德各地已有37處景點被列入「世界遺產」名錄，包括柏林中區的「博物館島」（Museumsinsel）。
1010801
中央社
2012-08-02 01:13 AM
在柏林市各政黨的積極推動下，柏林市議會決定，這兩個象徵冷戰時期一分為二的柏林特色地區，應共同被列為具有歷史意義的「世界遺產」。
卡爾馬克斯大道是當年東德政府從1950年代開始就全力打造的東柏林門面，寬敞的大道上建築物風格，反映出社會主義的集體意識。同樣在1950年代，西柏林的漢莎區也在有計畫建設下，形成充滿個人主義自由風的生活圈。
德國每個邦在8月1日之前可以提出兩處具有特別歷史意義的景點，向聯合國教科文組織申請成為「世界遺產」。
柏林市議會早已決定其中之一是在柏林市東北邊的「猶太墓園」（Juedischer Friedhof），因為在19世紀末就存在的墓園反映了猶太人在德國和歐洲的歷史，而且庭園設計非常具有特色。
市議會指出，卡爾馬克斯大道和漢莎區大相逕庭的特色，反映出冷戰年代德國和柏林的分裂，所以這兩個地段應共同被列為「世界遺產」。
目前全德各地已有37處景點被列入「世界遺產」名錄，包括柏林中區的「博物館島」（Museumsinsel）。
1010801
中央社
2012-08-02 01:13 AM
2012年8月10日 星期五
南歐苦哈哈 求職者北上德國找尋工作機會
2012/08/10 14:35 陳律安 綜合外電
德國聯邦就業局週四指出，南歐人前往德國工作人數大幅度上升。專家認為，這是危機觸發了求職者前往較繁榮的北方找尋工作機會。
《明鏡週刊》報導，德國對南歐求職者越來越具吸引力，尤其是那些失業的希臘及西班牙人近來數月皆湧進北方找尋工作。
報告指出，5 月底時拿希臘、西班牙、葡萄牙、意大利護照且在德國工作的人，較 3 年前大幅成長，來到45.2萬人，年增率為6.5%，較平均高出一些。與此同時，勞動人口成長僅 1.6%。
就業局的數據以國籍分類，當中顯示到 5 月底時，有 11.7 萬希臘人、4.6萬西班牙人、5.56 萬葡萄牙人、23.28 萬意大利人在德國工作。不過該局也表示，有些人可能已在德國長住許久，只是在這段期間找到工作，但也補充多數人應該是最近移民過來的。
數據顯示，南歐不同國家失業的風險也不同。6月在德國失業的意大利人口下滑6.4%、同時間西班牙失業人口則上揚 10.5% 至近8000人。希臘求職者則上揚4.1%至2.68萬人，而葡萄牙求職人數則保持不變，有8500人。
同時間，希臘的失業人口持續上揚。根據週四希臘統計局公布的數據，5月失業率年增 6.3% 至23.1%。在這人口不到1100萬人的國家，便有超過 115 萬人失業。對小於 24 歲的年輕人來說，情況更加慘烈，其失業率達54.9%。
希臘的失業人口僅能獲得最多1年的失業津貼，在那之後沒有其他援助。不過希臘經濟也有一個亮點，那就是工業生產在3年來首度上揚。
德國聯邦就業局週四指出，南歐人前往德國工作人數大幅度上升。專家認為，這是危機觸發了求職者前往較繁榮的北方找尋工作機會。
《明鏡週刊》報導，德國對南歐求職者越來越具吸引力，尤其是那些失業的希臘及西班牙人近來數月皆湧進北方找尋工作。
報告指出，5 月底時拿希臘、西班牙、葡萄牙、意大利護照且在德國工作的人，較 3 年前大幅成長，來到45.2萬人，年增率為6.5%，較平均高出一些。與此同時，勞動人口成長僅 1.6%。
就業局的數據以國籍分類，當中顯示到 5 月底時，有 11.7 萬希臘人、4.6萬西班牙人、5.56 萬葡萄牙人、23.28 萬意大利人在德國工作。不過該局也表示，有些人可能已在德國長住許久，只是在這段期間找到工作，但也補充多數人應該是最近移民過來的。
數據顯示，南歐不同國家失業的風險也不同。6月在德國失業的意大利人口下滑6.4%、同時間西班牙失業人口則上揚 10.5% 至近8000人。希臘求職者則上揚4.1%至2.68萬人，而葡萄牙求職人數則保持不變，有8500人。
同時間，希臘的失業人口持續上揚。根據週四希臘統計局公布的數據，5月失業率年增 6.3% 至23.1%。在這人口不到1100萬人的國家，便有超過 115 萬人失業。對小於 24 歲的年輕人來說，情況更加慘烈，其失業率達54.9%。
希臘的失業人口僅能獲得最多1年的失業津貼，在那之後沒有其他援助。不過希臘經濟也有一個亮點，那就是工業生產在3年來首度上揚。
台灣工商時報：德國螞蟻發怒了
http://www.chinareviewnews.com
2012-08-10 11:25:12
中評社台北8月10日電／台灣工商時報今天刊登文章說，去年5月底，英國《金融時報》首席經濟評論員馬丁.沃夫（Martin Wolf） ，發表數篇精彩論述，以伊索寓言“蚱蜢和螞蟻”的故事，簡要說明全球經濟。在他筆下，螞蟻是德國人、中國人和日本人，而蚱蜢是美國人、英國 人、希臘人、愛爾蘭人和西班牙人。
德國螞蟻希望跟鄰近的蚱蜢成為朋友，於是建議大家全都使用同一種貨幣。德國螞蟻同意向蚱蜢提供貸款，但是要求牠們承諾永遠像螞蟻一樣行事。有一段時期，所有人都幸福地生活著。直到歐債危機爆發。
馬丁.沃夫最後給螞蟻一個建議：如果你希望積累長久的財富，就不要借錢給蚱蜢。
對於梅克爾政府無止境拿德國螞蟻的血汗錢去救濟蚱蜢，不僅是德國政客失去耐心，德國人民更是不滿。
45歲的巴伐利亞財政部長佐德（Markus Soder），8月初在接受銷路很廣的《週日畫報》訪問時，大膽預測希臘將會在年底前脫離歐元區。他說：“希臘必須成為樣板，證明這個歐元區也是有脾氣 的。”最後他又尖酸地說：“每個人終究有離開媽咪的一天。對希臘而言，這一天已經來到。”
佐德的發言有一定份量，不僅在於他所屬的基督教社會聯盟（CDU）是總理梅克爾的執政聯盟政黨，更因為巴伐利亞是德國面積最大、同時也是最富裕的一個邦。2010年巴伐利亞人均所得達35,337歐元，遠高於德國及整個歐盟的平均水平（德國為30,566歐元）。
此外，《週日畫報》7月底公佈一項民調， 51%受訪德國民眾認為，德國若不在歐元區會比較好，僅29%認為會比較差。這項調查亦顯示，71%德國人認為，如果希臘無法履行撙節承諾，就該離開歐元區。
“蚱蜢和螞蟻”這則寓言，有兩個常見的結局。一個是比較真實的伊索版本，蚱蜢在嚴冬中飢寒交迫而死，另一個是夢幻的迪士尼版本，螞蟻寬大為懷，邀請蚱蜢進屋，一同分享爐火及食物，所有人又都幸福地生活著。
中評社台北8月10日電／台灣工商時報今天刊登文章說，去年5月底，英國《金融時報》首席經濟評論員馬丁.沃夫（Martin Wolf） ，發表數篇精彩論述，以伊索寓言“蚱蜢和螞蟻”的故事，簡要說明全球經濟。在他筆下，螞蟻是德國人、中國人和日本人，而蚱蜢是美國人、英國 人、希臘人、愛爾蘭人和西班牙人。
德國螞蟻希望跟鄰近的蚱蜢成為朋友，於是建議大家全都使用同一種貨幣。德國螞蟻同意向蚱蜢提供貸款，但是要求牠們承諾永遠像螞蟻一樣行事。有一段時期，所有人都幸福地生活著。直到歐債危機爆發。
馬丁.沃夫最後給螞蟻一個建議：如果你希望積累長久的財富，就不要借錢給蚱蜢。
對於梅克爾政府無止境拿德國螞蟻的血汗錢去救濟蚱蜢，不僅是德國政客失去耐心，德國人民更是不滿。
45歲的巴伐利亞財政部長佐德（Markus Soder），8月初在接受銷路很廣的《週日畫報》訪問時，大膽預測希臘將會在年底前脫離歐元區。他說：“希臘必須成為樣板，證明這個歐元區也是有脾氣 的。”最後他又尖酸地說：“每個人終究有離開媽咪的一天。對希臘而言，這一天已經來到。”
佐德的發言有一定份量，不僅在於他所屬的基督教社會聯盟（CDU）是總理梅克爾的執政聯盟政黨，更因為巴伐利亞是德國面積最大、同時也是最富裕的一個邦。2010年巴伐利亞人均所得達35,337歐元，遠高於德國及整個歐盟的平均水平（德國為30,566歐元）。
此外，《週日畫報》7月底公佈一項民調， 51%受訪德國民眾認為，德國若不在歐元區會比較好，僅29%認為會比較差。這項調查亦顯示，71%德國人認為，如果希臘無法履行撙節承諾，就該離開歐元區。
“蚱蜢和螞蟻”這則寓言，有兩個常見的結局。一個是比較真實的伊索版本，蚱蜢在嚴冬中飢寒交迫而死，另一個是夢幻的迪士尼版本，螞蟻寬大為懷，邀請蚱蜢進屋，一同分享爐火及食物，所有人又都幸福地生活著。
Germany real estate: End of an era, start of a boom
Shannon Smith | August 9, 2012, 3:00 AM PDT smartplanet.com
BERLIN — When the Berlin Wall fell in November 1989, it ignited an exodus of weary, hopeful Berliners from the city’s then blustery, gray eastern half.
Though some east-side residents chose to remain in their often dilapidated, coal-heated apartments, countless others left for parts of the world that had been walled-off to them for the past 28 years — often leaving their sizable, modestly-furnished flats behind.
Young Germans spent the next decade filling the slew of abandoned real estate, first squatting it, eventually switching out the old locks for their own, and finally entering reluctantly into rental contracts with companies who would later acquire the buildings.
Following two decades of notoriously cheap living in Berlin despite privatization, however, numbers show that real estate prices — along with rent rates — are climbing no where as fast in Germany as in the capital city.
Real estate prices shot up at a nationwide rate of 11 percent from 2003 to 2011, with properties in notably expensive cities such an Munich up by 23 percent, Hamburg by 31 percent and Berlin coming out on top with a 39 percent increase in the price of its residencies, according to a study by the Cologne Institute for Economic Research (IW).
“We’re seeing the cost of properties go up about 6 to 8 percent per year in cities like Berlin, Munich and Hamburg, and this is a new development,” Dr. Michael Voigtländer of the IW said.
The institute’s director Michael Hüther also told the country’s Süddeutsche Zeitung that the development is particularly remarkable because the appreciation of real estate in Germany lay under the rate of inflation for so many years.
The catalysts for growth have been many, the latest of which is widely attributed to the Euro crisis: the frantic search for secure investment has landed many a Euro-weary European in Germany’s seemingly stable real estate market. Coupled with the country’s relative overall economic stability, including a positive outlook for employment and productivity, the appreciation is seen by many experts as an overdue development.
But with the housing bubbles that plagued the U.S., Spain and Ireland fresh in the collective memory of European investors, the news has been met with critical questions about true nature of the valuations.
“We ran a study on the five largest German cities and could not detect any signs of a real estate bubble, particularly since real estate prices seem to be rising in line with rent rates, suggesting little chance of an overheated market,” Voigtländer explained.
But with little industry to its name, Berlin is seen to have few things — including its affordability and growing international appeal driven by an influx of creative professionals from other parts of Europe and the world — to account for its drastically appreciated real estate market, leaving experts cautious.
“One exception [to IW's bubble study] is Berlin,” Voigtländer said. “As opposed to other cities where the supply of properties has gone down, it has increased in Berlin, indicating the frequent reselling of real estate, which heightens the chances that values may not actually have gone up as drastically as the numbers would suggest. Still, the margins are nowhere near as dramatic as in Spain or Ireland.”
Experts confirm that, although real estate can’t be guaranteed to yield large returns from this point on, properties in Germany remain a safe bet.
“At the moment, the alternatives for secure investment aren’t there: stock markets are volatile right now, government bonds and loans aren’t functioning quite properly… and many people are looking for a secure place to put their money. With a positive economic outlook in most German cities, real estate there can be considered a safe investment,” Voigtländer said.
“Munich, for instance, is poised to do well economically over the next 20 years, so you’ll likely be able to sell again at a good price with few problems — values just aren’t guaranteed to rise any more.”
Despite a rosy top-down outlook, however, IW experts also warn that low-income residents concentrated in places like Berlin may soon be in deep water:
“There is the danger that low-income residents will soon have trouble making rent — or simply won’t be able to make it at all,” IW economists warn. According to a report by the Süddeutsche Zeitung, a second trend makes the danger even more real: public housing has been reduced by a third since 2002 — a statistic the German government made public following a request by the country’s Leftist Party.
Ulrich Ropertz of the German Association of Renters told the paper that if nothing changes, the country may be missing some 825,000 apartments in just five years.
PHOTO: Flickr/Matt Biddulph
BERLIN — When the Berlin Wall fell in November 1989, it ignited an exodus of weary, hopeful Berliners from the city’s then blustery, gray eastern half.
Though some east-side residents chose to remain in their often dilapidated, coal-heated apartments, countless others left for parts of the world that had been walled-off to them for the past 28 years — often leaving their sizable, modestly-furnished flats behind.
Young Germans spent the next decade filling the slew of abandoned real estate, first squatting it, eventually switching out the old locks for their own, and finally entering reluctantly into rental contracts with companies who would later acquire the buildings.
Following two decades of notoriously cheap living in Berlin despite privatization, however, numbers show that real estate prices — along with rent rates — are climbing no where as fast in Germany as in the capital city.
Real estate prices shot up at a nationwide rate of 11 percent from 2003 to 2011, with properties in notably expensive cities such an Munich up by 23 percent, Hamburg by 31 percent and Berlin coming out on top with a 39 percent increase in the price of its residencies, according to a study by the Cologne Institute for Economic Research (IW).
“We’re seeing the cost of properties go up about 6 to 8 percent per year in cities like Berlin, Munich and Hamburg, and this is a new development,” Dr. Michael Voigtländer of the IW said.
The institute’s director Michael Hüther also told the country’s Süddeutsche Zeitung that the development is particularly remarkable because the appreciation of real estate in Germany lay under the rate of inflation for so many years.
The catalysts for growth have been many, the latest of which is widely attributed to the Euro crisis: the frantic search for secure investment has landed many a Euro-weary European in Germany’s seemingly stable real estate market. Coupled with the country’s relative overall economic stability, including a positive outlook for employment and productivity, the appreciation is seen by many experts as an overdue development.
But with the housing bubbles that plagued the U.S., Spain and Ireland fresh in the collective memory of European investors, the news has been met with critical questions about true nature of the valuations.
“We ran a study on the five largest German cities and could not detect any signs of a real estate bubble, particularly since real estate prices seem to be rising in line with rent rates, suggesting little chance of an overheated market,” Voigtländer explained.
But with little industry to its name, Berlin is seen to have few things — including its affordability and growing international appeal driven by an influx of creative professionals from other parts of Europe and the world — to account for its drastically appreciated real estate market, leaving experts cautious.
“One exception [to IW's bubble study] is Berlin,” Voigtländer said. “As opposed to other cities where the supply of properties has gone down, it has increased in Berlin, indicating the frequent reselling of real estate, which heightens the chances that values may not actually have gone up as drastically as the numbers would suggest. Still, the margins are nowhere near as dramatic as in Spain or Ireland.”
Experts confirm that, although real estate can’t be guaranteed to yield large returns from this point on, properties in Germany remain a safe bet.
“At the moment, the alternatives for secure investment aren’t there: stock markets are volatile right now, government bonds and loans aren’t functioning quite properly… and many people are looking for a secure place to put their money. With a positive economic outlook in most German cities, real estate there can be considered a safe investment,” Voigtländer said.
“Munich, for instance, is poised to do well economically over the next 20 years, so you’ll likely be able to sell again at a good price with few problems — values just aren’t guaranteed to rise any more.”
Despite a rosy top-down outlook, however, IW experts also warn that low-income residents concentrated in places like Berlin may soon be in deep water:
“There is the danger that low-income residents will soon have trouble making rent — or simply won’t be able to make it at all,” IW economists warn. According to a report by the Süddeutsche Zeitung, a second trend makes the danger even more real: public housing has been reduced by a third since 2002 — a statistic the German government made public following a request by the country’s Leftist Party.
Ulrich Ropertz of the German Association of Renters told the paper that if nothing changes, the country may be missing some 825,000 apartments in just five years.
PHOTO: Flickr/Matt Biddulph
德國房地產: 奧地利大量投資德國柏林房產Conwert Buys Berlin Homes to Boost Units in City by Third
By Zoe Schneeweiss on August 09, 2012 Bloomberg
Conwert Immobilien Invest SE (CWI), an Austrian company that buys and renovates apartment blocks, agreed to acquire a residential-property portfolio for a “high two-digit” million-euro amount, boosting its real estate in the German capital by about a third.
The yield on the purchase was about 8.3 percent, the Vienna-based company said in a statement today. Conwert now owns about 5,350 units in 德國房地產Berlin.
Foreign investors are increasingly buying German residential real estate as they seek a safe European investment amid the debt crisis. Companies from outside Germany bought 3.3 billion euros worth of German homes in the first half, compared with 2.4 billion euros in all of 2011, according to data compiled by Chicago-based brokerage Jones Lang LaSalle.
“This transaction is a further step in our strategy to increase the average yield of our portfolio by acquisitions in inner-city locations with high appreciation potential,” Chairman Johannes Meran said in the statement.
The portfolio is spread over four districts in Berlin and its average vacancy rate amounts to less than 2.5 percent, Conwert said. With average rents of currently about 5 euros per square meter, it holds a “significant appreciation potential,” according to the company.
To contact the reporter on this story: Zoe Schneeweiss in Vienna at zschneeweiss@bloomberg.net.
To contact the editor responsible for this story: Andrew Blackman at ablackman@bloomberg.net.
Conwert Immobilien Invest SE (CWI), an Austrian company that buys and renovates apartment blocks, agreed to acquire a residential-property portfolio for a “high two-digit” million-euro amount, boosting its real estate in the German capital by about a third.
The yield on the purchase was about 8.3 percent, the Vienna-based company said in a statement today. Conwert now owns about 5,350 units in 德國房地產Berlin.
Foreign investors are increasingly buying German residential real estate as they seek a safe European investment amid the debt crisis. Companies from outside Germany bought 3.3 billion euros worth of German homes in the first half, compared with 2.4 billion euros in all of 2011, according to data compiled by Chicago-based brokerage Jones Lang LaSalle.
“This transaction is a further step in our strategy to increase the average yield of our portfolio by acquisitions in inner-city locations with high appreciation potential,” Chairman Johannes Meran said in the statement.
The portfolio is spread over four districts in Berlin and its average vacancy rate amounts to less than 2.5 percent, Conwert said. With average rents of currently about 5 euros per square meter, it holds a “significant appreciation potential,” according to the company.
To contact the reporter on this story: Zoe Schneeweiss in Vienna at zschneeweiss@bloomberg.net.
To contact the editor responsible for this story: Andrew Blackman at ablackman@bloomberg.net.
2012年8月1日 星期三
柏林爭取舉辦2024奧運會 Berlin mayor: we are fit to host Olympics
Berlin mayor: we are fit to host Olympics
Published: 31 Jul 12 15:03 CET
Still reeling from the
relentless rolling scandal of the new airport that refuses to be
finished, the ever ambitious Berlin Mayor Klaus Wowereit, said on
Tuesday he wanted to make a bid for the capital to host the Olympic
Games.
And Munich could bid to host the winter Games, it was also announced on Tuesday, with the preferred date being 2022.
If Berlin were to put in a bid for the games, Wowereit said that it “would only make sense if the application was supported by the whole of Germany and by the German Olympic Sports Confederation (DOSB).” He said either the 2024 or 2028 Games would be of interest.
Director General of the DOSB Michael Vesper said of the potential Munich bid, “We want to put a bid in but only if we have a chance of winning,” said Vesper, adding that it was good news for the Germany that there were no American cities known to be bidding.
“This raises the chances for European cities,” he said.
Both cities have hosted the summer Games before – two of the most infamous Olympics in history. Berlin’s Olympics were Hitler’s Olympics in 1936, while Munich’s in 1972 were the scene of a Palestinian terrorist attack which left 11 members of the Israeli team dead.
Berlin came close to hosting the 2000 summer Olympics but was beaten to the winning post by Sydney. Any bid would depend on the new international Berlin-Brandenburg BER airport being finished and proven.
Wowereit, who heads the enormous project, was horribly embarrassed in May when it was admitted that the June opening date would not be met – and the next target was set at a provisional March 2013.
The project has already run way over budget, while revelations about problems and mistakes appear almost daily in the regional media.
DPA/The Local/jcw
柏林蒼穹下
北京新浪網 (2012-07-19 17:13)
用建築療傷的欲望之城
1989年，柏林牆被推倒。雙城再次合一，歷史開了柏林一次玩笑後，又言歸正傳。
當年的東西柏林之間的無人地帶，不再用荒涼來阻隔，人們開始興高采烈地建設。從上世紀90年代至今，柏林成了歐洲最大的工地，再次回到世界的中心舞台。建築大師們排隊進場，在這裡堆砌自己的紀念碑。此刻的柏林不需要紀念不堪的過去，而似乎唯有建設，不斷地建設，才能撫平傷痛。20年，不長，但足以讓一座城市重新煥發光芒。
其實柏林在歷史上的幾次變身中，都借助了建造華麗建築來引人注目。1871年，當德國成為一個現代意義上的國家，威廉一世就開始建造了大量雄偉的建築。那是巴洛克風瘋狂吹過歐洲大陸的時代，所以柏林的老建築多是精雕細琢的房子， 難怪當時拜訪柏林的馬克﹒吐溫也要忍不住說：柏林是我見過的最新的城市。此時代的“見證人”為市中心的柏林大教堂，過去為柏林統治者霍亨索倫的宮廷教堂， 巨大的青銅圓頂十分醒目，二戰時雖經過炮火摧毀，但經過20年的修復，已恢復了往日光采。廣場前有綠茵，逛街累了，躺下享受陽光盛宴，抬頭看天，或許還能 看見路過的天使。溫達斯的《柏林蒼穹下》，天使就曾經停駐在圓頂上俯視寂寞的眾生。
柏林從來都不是一個甘受冷落的城市，現代主義中的包 豪斯學派在這裡茁壯成長，留下了不少條線簡洁利落、現在看起來依然覺得摩登的作品。直到希特勒掌權，才結束了這段風光歲月。就算是冷戰期間，前東德也建造 了不少具有蘇聯美學的建築和廣場，大而無當地集中在過去東德中心的亞歷山大廣場和米特區一帶。牙簽一樣的電視塔，和周圍灰色無趣的建築可說是天生絕配。
統一後的柏林是歐洲最年輕的城市之一，沒有沉重的歷史包袱，也因此能輕裝上路，接受各種試驗。20世紀90年代重建期間，柏林經歷了一場現代建築的風光 年月，然而由市政府主導的城市規划，已經開宗明義提醒建築師們：柏林的新並不是要各自為政，新建築一定要考慮到和周邊環境的和諧性，政府甚至制定了建築的 高度和立面建材的使用規格。
用建築療傷的欲望之城
1989年，柏林牆被推倒。雙城再次合一，歷史開了柏林一次玩笑後，又言歸正傳。
當年的東西柏林之間的無人地帶，不再用荒涼來阻隔，人們開始興高采烈地建設。從上世紀90年代至今，柏林成了歐洲最大的工地，再次回到世界的中心舞台。建築大師們排隊進場，在這裡堆砌自己的紀念碑。此刻的柏林不需要紀念不堪的過去，而似乎唯有建設，不斷地建設，才能撫平傷痛。20年，不長，但足以讓一座城市重新煥發光芒。
其實柏林在歷史上的幾次變身中，都借助了建造華麗建築來引人注目。1871年，當德國成為一個現代意義上的國家，威廉一世就開始建造了大量雄偉的建築。那是巴洛克風瘋狂吹過歐洲大陸的時代，所以柏林的老建築多是精雕細琢的房子， 難怪當時拜訪柏林的馬克﹒吐溫也要忍不住說：柏林是我見過的最新的城市。此時代的“見證人”為市中心的柏林大教堂，過去為柏林統治者霍亨索倫的宮廷教堂， 巨大的青銅圓頂十分醒目，二戰時雖經過炮火摧毀，但經過20年的修復，已恢復了往日光采。廣場前有綠茵，逛街累了，躺下享受陽光盛宴，抬頭看天，或許還能 看見路過的天使。溫達斯的《柏林蒼穹下》，天使就曾經停駐在圓頂上俯視寂寞的眾生。
柏林從來都不是一個甘受冷落的城市，現代主義中的包 豪斯學派在這裡茁壯成長，留下了不少條線簡洁利落、現在看起來依然覺得摩登的作品。直到希特勒掌權，才結束了這段風光歲月。就算是冷戰期間，前東德也建造 了不少具有蘇聯美學的建築和廣場，大而無當地集中在過去東德中心的亞歷山大廣場和米特區一帶。牙簽一樣的電視塔，和周圍灰色無趣的建築可說是天生絕配。
統一後的柏林是歐洲最年輕的城市之一，沒有沉重的歷史包袱，也因此能輕裝上路，接受各種試驗。20世紀90年代重建期間，柏林經歷了一場現代建築的風光 年月，然而由市政府主導的城市規划，已經開宗明義提醒建築師們：柏林的新並不是要各自為政，新建築一定要考慮到和周邊環境的和諧性，政府甚至制定了建築的 高度和立面建材的使用規格。
多國地下水道探秘：柏林市內上千蓄水池防內澇
2012-07-29 http://news.sina.com.hk/news/12/1/1/2730559/1.html
新浪北京
地理位置：位于德國東北部平原 氣候：溫帶大陸性氣候 降雨量：分布平均，約為580毫米/年
面積：約900平方公里
下水管道長度：9500千米 興建時間：1873年
維修：每年65千米例行檢查
柏林市水處理機構：6個污水處理廠，2個地表水廠，4個儲水過濾器，9個自來水工作站
人均水費(包括排污費)：32歐元/月
德國人素來重視城市規劃，規劃幾乎覆蓋了每一寸德國土地，嚴謹的德國式規劃非常具有前瞻性，至少要考慮50年以上，一朝規劃，百年受益。柏林排水系統也秉 承這一原則，從1873年興建第一條下水道開始到今天，在柏林900平方公里土地下排水管道已長達9500千米，相當于從柏林到北京的距離。
柏林自來水公用事業公司從1852年起，就開始負責柏林的供水，該公司新聞發言人阿斯雷德‧哈肯內斯‧弘普介紹，按照柏林市政廳要求，公司最初營建柏林地 下管道設施時便考慮了柏林未來80至100年的城市發展規模，按照預計給排水規模在地下鋪設了滿足不同使用需求的管道。盡管柏林在地理和氣象上來看不屬于 強降雨覆蓋地區，但是在規劃設計中，設計者預想了柏林可能面臨的最極端情況，將內澇等問題都包含在了規劃圖之中。
直到現在柏林自來水公司還在根據市政發展情況對規劃藍圖不斷改善和預估，引入更先進和環保的技術對地下排水設施進行維護修繕和擴建。
污水雨水分離排放 減輕管道壓力
柏林市自來水公司首席工程師拉爾夫‧傑納克介紹說，柏林的下水管道分為兩種，即污水雨水合流管道和污水雨水分流管道。整個排水系統的目標是既可以防止城市內澇，同時可蓄積雨水，合理利用廢水，節約水資源。
柏林地下管道中，1/4的下水管道是污水雨水通過一個管道排放的，這些管道主要在市中心。對于市中心而言地下空間有限，這樣的處理方式會節省地下空間。而 另外3/4的下水道，則是雨水排澇系統和污水處理系統分開運行。雨水通過專門管道直接排入城市周邊的河流和湖泊，而生活污水和工業污水則通過廢水管道到達 排水站，再流到污水處理廠進行處理。
“這樣做的目的是合理回收利用雨水，並同時緩解城市用水和排水的壓力”，首席工程師拉爾夫‧傑納克介紹道，“由于降水的承接面來源不同，水的質量也有很大 差異。通過房頂流下的雨水只受過輕度污染，它們順管道流下，水質相對較好，經過輕度處理就可以用來澆灌植物、衝廁所、填充進入噴泉等水景觀中。而來自機動 車道上的水，則由于機動車的磨損而含有大量的金屬、橡膠和燃油等污染物，這樣的水必須經過處理達標後才可以排放。”
市內上千蓄水池防內澇
柏林百年來都未有大的內澇發生，雨水污水分離式排放系統功不可沒。在這套體系中，廢水和雨水是通過兩套單獨下水管道處理的，這樣就大大減輕了下水管道的壓力。
專門的雨水管道就用來負責處理降水，這些管道與城市的河流相通，雨水直接通過管道流入就近的水域。雨水管道可以應付一般的降水，不過為了以防萬一，柏林全 市還有160多個緊急排水口和暴雨溢流口，它們分布在幾條運河邊上。除此之外，整個柏林有1000多個水庫和蓄水池，能夠蓄積90萬立方米的水。當降雨平 息後，這些蓄水池多余的水就可以送往污水處理廠進行處理。
為了防止污水雨水一起排放的合並式下水道在暴雨時溢流，設計者在此類型下水道沿線設立了蓄水和防溢流設施──明溝，明溝被建成模擬天然河道造型，當大雨降臨時，這些明溝就能存儲大量雨水，等到降雨停歇，再通過水泵將這些水抽入污水處理廠進行處理。
如果雨量過大，未經處理的雨水和污水就將通過防溢流設施直接排放進附近的河流中。不要擔心這會增大河流壓力，因為河道下面也建了大型蓄水池，與堤壩上的排水口相連，用來暫時儲存從合並式管道中流出的污水，之後再把他們送往污水處理廠。
地上景觀使用雨水 減輕排水壓力
除了在地下設施上下工夫，柏林市政建設者還利用地上景觀減輕排水壓力，將部分公園做成起伏的地形和人工濕地，並鼓勵社區建立利用雨水的景觀和人工湖。
首席工程師傑克納表示，柏林著名商業區坡斯坦廣場就是經典案例。“柏林市地下水位較淺，建設廣場的時候，要求開發商不能增加地下水補給量。所以在建設的時 候，我們將適宜鋪設綠地的屋頂全部鋪滿了植被，這樣可以利用植物存儲雨水，還可以防洪。而不能鋪設植被的屋頂則通過管道將雨水引入地下蓄水池，與地下室的 泵站和淨水系統相連，構成循環流動水系統，傳送給地面上的3個地面人造水景觀。超標的雨水則通過地面入滲系統進入城市地下水管道排出，這套系統運轉良 好。”
■ 柏林“治水”妙招
1 房頂上種草坪截留雨水
德國是世界上雨水利用最為先進的國家之一。德國立法規定，在新建小區之前，無論是工業、商用還是居民區，都要設計雨水利用設施(多是鋪設截留雨水的草坪)，否則政府將征收雨水排放設施費和雨水排放費。
柏林每年降水量會達到580mm，出于環保和經濟目的，政府倡導合理利用雨水，實施了“雨水費”制度，這項制度規定，不管是私人房屋還是工廠企業，直接向 下水道排放雨水必須按房屋的不滲水面積，交納每平方米1.84歐元的費用。但是採取雨水利用設施的用戶就可獲得減免和優惠。雖然新建小區樓頂都鋪設了草 坪，但是在柏林大部分老小區，居民採取自制裝置過濾雨水。
由于很多柏林家庭都安裝了雨水利用設施。他們在自家庭院地下安裝一個與屋頂面積相當的蓄水器或儲水罐。從屋頂流下的雨水，一些樹枝和樹葉雜物被攔截下來， 雨水則流入蓄水罐。經過自然沉澱，上面幹淨清潔的水則通過壓力輸送到需要的地方，可以用來洗衣服、衝廁所、澆花園、洗汽車等等。
除此之外，柏林也設計了一些巧妙的小方法用來防止路面積水。比如根據不同的區域鋪就不同的透水路面。人行道、步行街、自行車道及郊區道路等受壓不大的地方，採用透水性地磚，加速雨水滲透。馬路兩邊還設有排水孔等等。
2 井蓋下裝箅子截留垃圾
污水管道經常會有垃圾雜物，雨水管道也會碰到淤泥堆積，如果清理不夠及時，就會導致堵塞，影響排水。在這方面，柏林人想出了很多妙招，例如在井蓋下做文章。
柏林自來水公司首席工程師拉爾夫‧傑納克介紹稱，首先柏林地下管道的鐵箅子的縫隙比較大，這樣會提高排水速度；其次鐵箅子下面裝有一個鐵籃子，就像廚房水 池中的篩子一樣。這個鐵籃子能夠截留住順水而來的樹葉、塑料袋、污泥等雜物，清潔工人只要定時打開下水井蓋，把鐵籃子鉤出來，取走垃圾然後再將鐵籃子複位 就可以了。
傑納克說，相比在管道終端處理，這種方法較好地利用路面和排水設施之間的空間，不額外占用空間，也不用進行大型施工，利于清潔部門打掃，並有效地減少排放物堵塞排水管道的幾率，確保下水管道能快速有效地排水。
3 24小時監控開車修下水道
與我們常見的在馬路上挖溝維修下水道不同，柏林在鋪設地下管道的時候就預計到了修繕的難處。
柏林市自來水公司發言人阿斯雷德‧弘普介紹稱，柏林地下的管道設施十分寬闊，允許施工人員將工程作業車直接開進管道中進行勘察和修繕。而在相對狹窄的管道 中也可用工程機械進行勘探和維修。而各個管道的節點也是相當的寬敞，面積相當于一個房間的大小。與此同時，管道落差高達數英尺。這樣寬敞和高落差的設計可 以保障水流能迅速地從管道中排洩出去，並在出現故障的時候便于工程師和管道工進入維修。
柏林市自來水公司首席工程師傑納克介紹說，現在柏林地下管道已經長達9500千米，公司會對管道進行每年65千米的例行檢查。管道服務中心會派人定時巡視 管道，有些進不去看不到的管道就通過閉路電視系統進行監控。利用這種系統，即使是普通家庭直徑僅15厘米的下水管道，也能輕輕松松進行檢查。
傑納克介紹說，柏林全市現在共有9處自來水公司的工作站、6個水質檢測中心和148個分布全市的泵站。對柏林地下全部管道24小時實時監控，隨時分析水質和洪訊狀態，確保柏林不會出現內澇情況。
■ 鏈接
倫敦也為內澇發愁的城市
19世紀50年代，正在工業化黃金時期的倫敦城每天要生產出40萬噸的污水，當時的城市並無雨水和污水分離，這些污水加雨水最終全部排進了泰晤士河。
1858年的夏天，泰晤士河令人難忍的惡臭讓英國議會不得不投入300萬英鎊建設一個由下水道、泵站、污水處理廠等結合在一起的龐大排水系統，約瑟夫‧巴瑟傑工程師受命設計建造，正是他搭建了倫敦下水道系統的總框架。
巴瑟傑在設計中首次將雨水管道和污水管道分離，污水管道的出口改成了泰晤士河的入海口，遠離城市。他建起了6個主要的截流管，總長達160公里，此外，下水管道主幹總長720公里，支幹長達21000公里。
這個系統將倫敦城地下打造成了馬蜂窩似的格局，歷時七年完工。因為難度極高，這個工程被認為是維多利亞時期的地下工程典範。完工那一年，倫敦城已經有了250萬人口，但這個城市的全部污水還是被排向了大海。
19世紀工業化中建造的下水道為很多歐洲城市排水系統打下基礎。在倫敦，約瑟夫‧巴瑟傑的設計為各類管道有序排列奠定了基礎，日後的工程師們陸續在同一個隧道中建造起了市政、電力、通信、燃氣等各類管線，進行統一規劃、設計、建設和管理。
就排水管容量而言，最初巴瑟傑設計時，依據的是當時人口的兩倍數量，即400萬人口的基礎來計算的，但150年後，倫敦市人口增長已遠超預期，這意味著即使再寬的管道，在大暴雨來襲時，還是排水能力不足，也導致了城市水漫金山。
上世紀80年代末90年代初，工程師們又對排水管道進行了一次調整，市政府投入一大筆資金，將水管加粗，並增加了泵站。但是，隨著氣候變暖導致的越來越多的強降水出現，倫敦城依然時有發生被淹的情況，而且污水也造成了環境問題。
就內澇問題，巴瑟傑已經為管道設計了一個“防暴雨安全機制”，也就是當降水量過多時，可以允許污水排入泰晤士河，以防城市被淹。這個設計最初是為了應急， 但今天，平均每周都要啟動這個緊急機制。因為隨著城市發展，現在每小時僅2毫米降雨就要觸發這個應急機制，這使得每年都有3900萬噸未處理的污水流入泰 晤士河。
這造成了很多環境問題。2005年，一個獨立委員會提議建造名為“泰晤士河隧道”的工程，這個巨大的地下隧道寬如三輛公共汽車，沿著泰晤士河，跨越倫敦東 西，長約15到25公里，埋在地下67米處，這個巨大的隧道將連通34個污染最重的下水管道，將本來將排到泰晤士河中的污水收集處理。在經過多年討論之 後，倫敦市政府終于決定，在明年啟動這個造價約達170億英鎊的工程，將可能在2020年完工。(金煜)
維修下水道過程
①-③先用機器清理下水道污泥，再將機器人清潔工放入下水道。④工作人員通過電腦操作機器人。
本版採寫(除署名外) 新京報記者 韓旭陽 高美
東京 “地下宮殿”吐納急雨
年平均降雨量：1466.8毫米 人口：1300萬 下水道長度：1.58萬公里 巨型地下蓄水池：4個(不包括外圍設施) 地下設施建設時間：100余年
日本首都東京及其周邊年平均降水量為1466.8毫米，幾乎是世界平均降水量的一倍。不過豐沛的降水並沒有給人們的生活帶來不便。雨天里，行人一般不用擔心走在路邊被汽車濺起污水，雨後濕潤的路面上有時都難找到水窪。這多虧了歷經100多年發展的東京地下排水設施。
大小地下池吞水防內澇
東京的地下排水設施只有百余年的發展歷史。
19世紀末，人口日益增多的東京因為沒有下水設施引發霍亂，導致5000多人喪生。這推動了東京修建了第一條近代意義的下水設施──神田下水道，此後，東 京逐步完善其地下排水設施，從1908年東京公布下水道的基本計劃到1994年，東京地下水道普及率幾乎達到百分之百。目前東京都23個區下水道總長度約 1.58萬公里，相當于往返東京與悉尼的距離。下水管道的直徑從25厘米到8.5米，有的管道空間可以放進一個兩層樓的別墅。
但僅憑下水道，並不能完全解決東京的水患。東京年平均降水量為1466.8毫米，幾乎是世界平均降水量的一倍。
目前，這一有著1300萬人口的超級大城市應對集中暴雨的“法寶”是“下水道+地下蓄水池”。日本從上世紀80年代初開始運用地下儲水設施來應對集中降 雨，公園、小學和家庭等容易積水的地點都建造有不同大小的地下蓄水池。其中最為大型的有四個，其大小可用“宮殿”來形容。
在東京都下水道局的網站上，可以看到這些如後現代藝術作品般的巨大地下蓄水池，其用巨大立柱支撐，與下水道多處連通。
東京都下水道局的工作人員對本報記者介紹，這種“宮殿”級的地下蓄水池從1980年後開始設計施工。在突降大雨時，如果下水道的水位急劇上升，雨水將自動 流入這些巨型蓄水池，以緩解下水道的壓力，防止內澇。而如果雨量減少，下水道水位下降，蓄水池內積蓄的水又將自動回流到下水道。
急降暴雨時，這些巨大蓄水池能很快“吞掉”大量的雨水，位于東京江東區的一個大型蓄水池一次可存儲2.5萬噸的雨水。地下蓄水池的存在，有效減少了地面被淹的幾率。
本版採寫/新京報記者 張穎倩
世界最大的地下排水系統
不過，在東京地區雨水控制設施中，最為著名的還不是市內的蓄水池，而是位于東京外圍琦玉縣春日部市的“東京外圍排水系統”。該系統被稱為世界規模最大，深 埋地下五十多米、全長6.3公里。系統由五個巨大的圓柱形蓄水坑、寬度達10米的輸水管道，以及更為巨大的“調壓水槽”構成。
春日部市經常刮台風、降雨豐沛，加上地處低窪，頻繁遭遇內澇。
為了消除水患，當地政府開始考慮修建大型的排水系統。最初的考慮是在地面挖掘排水渠，但因涉及拆遷、重建等棘手問題，成本高且耗時多，遂放棄。于是有了地下系統的構想。1992年，這一地下排水系統開建，直到2006年歷時14年才全部完工。
“東京外圍排水系統”的排水模式與市內蓄水池異曲同工，只不過規模比後者更為巨大。其中最為壯觀的是有“地下神殿”之稱的“調壓水槽”，該設施也供蓄水之 用，59根巨型大柱子，撐起一個巨大的地下空間。面積達13806平方米，長177米，寬78米，高18米。“調壓水槽”能將從五個蓄水坑流來的大量雨水 “吞入肚中”，或者備用，或者用飛機引擎改裝的抽水泵，排入附近的江戶河。
“東京外圍排水系統”每年大概運作5至7次。盡管耗資巨大，建設費用2400億日元(約人民幣192億)，但有效地減少了城市內澇。
據統計，該系統為城市排水的效果十分明顯，2000年，總降水量159.5毫米的大雨造成了236戶人家被淹，而2004年“東京外圍排水系統”部分投入使用後，193.9毫米的大雨只導致14戶人家被淹。
地下蓄水系統目前是東京及其周邊地區主要治水模式，很多地方的蓄水池儲存的水還能被再利用。
最近剛落成的日本最高塔──東京天空樹就設計了一個可回收利用的排蓄水系統。天空樹的蓄水池能儲存7000噸雨水，可供其所在的東京墨田區23萬人使用一天。主要用作災害發生時的生活用水或消防用水。
紐約“愛護”下水道 污水必過濾
氣候：溫帶大陸性氣候 降雨量：1056.4毫米/年(全年比較平均)
下水道長度：10600公里
興建時間：1849年
維修費用：過去30年總計投入350億美元
主要設施：14座污水處理站
33歲的美國探險攝影師史蒂夫‧鄧肯日前在紐約下水道中進行了一次探險。
鄧肯到達的地方，隧道寬敞，水流平靜，好似地下迷宮。那麼，這座“地下迷宮”到底是怎樣的？在紐約這個暴雨成性的城市，它是否有足夠的擔當，確保雨水暢通下行，不在路面形成積水？
關于紐約下水道的江湖八卦，“滿天飛”。
據說，神通廣大的忍者神龜就住在紐約下水道里；電影《蝙蝠俠》里的紐約下水道可以集結軍隊。然而，最惡心、最離奇的段子無疑就是“紐約下水道鱷魚”。
1982年，紐約下水道管理局時任發言人約翰‧佛拉赫提表示：“我可以舉出很多有說服力的証據，表明下水道不適合變異鱷魚怪物的生長。”
紐約的下水道位于地下30英尺至200英尺(1英尺約合0.3米)的地方，總長10600公里，興建于1849年。紐約也堪稱最早建造下水道的城市之一。
污水處理站生產生物肥料
談及紐約下水道，首先要關注它的污水處理能力。
紐約有14座污水處理站，每天可以處理13億加崙(約合490萬立方米)的污物和廢水。以曼哈頓西村一間廁所衝刷的排洩物為例，這些排洩物將順著管道向下 流過6英里(1英里約合1609米)，到達一家污水處理站。紐約城內大部分下水道還在依靠重力引水，而沒有引入大型電泵。
在污水處理站，污水一開始流過類似巨大金屬梳子的機械過濾屏。過濾屏截留下大的污物，以免它們損壞處理站的設備。然後，初步過濾的污水被引入沉降槽放一兩 個小時，淤泥和重物沉降在槽下，輕的物品，比如塑料和油脂，就會漂浮起來。沉積的重物會被進一步分離，各種食物渣子會被直接傳送到垃圾填埋堆。其他的廢水 將會經過化學處理，去掉可能攜帶的細菌，然後加入氯氣，排入紐約哈得孫河。
在沉降槽中截留下來的一些淤泥被轉入巨大的蒸餾器中，高溫烘烤3個星期。在這個過程中，細菌對淤泥進行生物降解活動。最後，大部分幹燥的淤泥變成一個個球狀物，被當作生物肥料賣掉。紐約14個污水處理站，每天能生產1200噸生物肥料。
混合下水道有弊端
紐約廢水處理系統仍有美中不足的地方──每遇大雨，由于水流太急，下水管道就會溢水，淹沒污水處理站，迫使污水未經處理直接排入河中，甚至污水有時還會漫出地面。
以紐約“貓頭鷹頭”污水處理站為例，在天氣晴好時，它可以為75萬人處理污水。但是，如果遭遇大暴雨，就完全不是那麼回事了。這里的員工要時刻准備著應對大雨，時刻緊盯天氣預報。
據紐約環境保護署網站信息介紹，在紐約70%的地區，衛浴和工業廢水、雨水都被收集到同一個排水道，然後一起被傳送到城市污水處理站，再排入河中，這就是所謂的混合下水道。
據美國媒體報道，使用這種混合下水道的城市很容易出現雨水倒灌，污水排入河中的情況，目前還沒有很好的解決辦法。
公眾有權獲知污染情況
在過去的30年，紐約市政府花費約350億美元治理城市水問題，同時改進了下水道和儲存雨水的系統。
美國環境保護署在1994年下發了全國性的框架文件，要求控制這種溢流現象的發生，內容包括要求下水道不能輕易被瓦礫堵塞；如果發生溢流要及時警告公民等。
今年6月份，美國國家通過一項“污物污染知情權法案”，規定如果會有未加處理的污水排入河中，必須在4個小時之內在政府網站上公布，並通知媒體；必須在2個小時之內報告給政府健康部門和紐約州環境保護署。紐約州環境管理部門必須每年做報告，寫明何時何地為何排放污物。
紐約斥資改善下水道
今年3月，紐約市政府宣布將投入20多億美元，開發新的環境技術，阻止污水流入河中。紐約確定在未來3年內投資1.87億美元，以及預計在未來18年內投入24億美元，用以安裝綠色設施，包括多孔滲水的人行道和能夠截留雨水的綠色屋頂。
2010年，紐約市長布隆伯格啟動一項名為“綠色基礎設施計劃”的市政工程。紐約環保局擁有多功能卡車，可以利用車上配備的高壓噴射水槍清潔充滿油垢的下 水道。多功能卡車還裝有一條30英尺長的軟吸管，可以吸走下水道的碎石和泥沙。據稱，清理後，這些管道可以增加190萬加崙的容量，下大雨後污水漫出街道 的情況將得到改善。
與此同時，從傳統的疏散水流的功能來看，在過去30年間，紐約城市擴張，人口增多，很多樹木被砍倒，土地鎖水能力嚴重下降，紐約的下水道壓力明顯增大。
新京報記者 儲信艷
新浪北京
地理位置：位于德國東北部平原 氣候：溫帶大陸性氣候 降雨量：分布平均，約為580毫米/年
面積：約900平方公里
下水管道長度：9500千米 興建時間：1873年
維修：每年65千米例行檢查
柏林市水處理機構：6個污水處理廠，2個地表水廠，4個儲水過濾器，9個自來水工作站
人均水費(包括排污費)：32歐元/月
德國人素來重視城市規劃，規劃幾乎覆蓋了每一寸德國土地，嚴謹的德國式規劃非常具有前瞻性，至少要考慮50年以上，一朝規劃，百年受益。柏林排水系統也秉 承這一原則，從1873年興建第一條下水道開始到今天，在柏林900平方公里土地下排水管道已長達9500千米，相當于從柏林到北京的距離。
柏林自來水公用事業公司從1852年起，就開始負責柏林的供水，該公司新聞發言人阿斯雷德‧哈肯內斯‧弘普介紹，按照柏林市政廳要求，公司最初營建柏林地 下管道設施時便考慮了柏林未來80至100年的城市發展規模，按照預計給排水規模在地下鋪設了滿足不同使用需求的管道。盡管柏林在地理和氣象上來看不屬于 強降雨覆蓋地區，但是在規劃設計中，設計者預想了柏林可能面臨的最極端情況，將內澇等問題都包含在了規劃圖之中。
直到現在柏林自來水公司還在根據市政發展情況對規劃藍圖不斷改善和預估，引入更先進和環保的技術對地下排水設施進行維護修繕和擴建。
污水雨水分離排放 減輕管道壓力
柏林市自來水公司首席工程師拉爾夫‧傑納克介紹說，柏林的下水管道分為兩種，即污水雨水合流管道和污水雨水分流管道。整個排水系統的目標是既可以防止城市內澇，同時可蓄積雨水，合理利用廢水，節約水資源。
柏林地下管道中，1/4的下水管道是污水雨水通過一個管道排放的，這些管道主要在市中心。對于市中心而言地下空間有限，這樣的處理方式會節省地下空間。而 另外3/4的下水道，則是雨水排澇系統和污水處理系統分開運行。雨水通過專門管道直接排入城市周邊的河流和湖泊，而生活污水和工業污水則通過廢水管道到達 排水站，再流到污水處理廠進行處理。
“這樣做的目的是合理回收利用雨水，並同時緩解城市用水和排水的壓力”，首席工程師拉爾夫‧傑納克介紹道，“由于降水的承接面來源不同，水的質量也有很大 差異。通過房頂流下的雨水只受過輕度污染，它們順管道流下，水質相對較好，經過輕度處理就可以用來澆灌植物、衝廁所、填充進入噴泉等水景觀中。而來自機動 車道上的水，則由于機動車的磨損而含有大量的金屬、橡膠和燃油等污染物，這樣的水必須經過處理達標後才可以排放。”
市內上千蓄水池防內澇
柏林百年來都未有大的內澇發生，雨水污水分離式排放系統功不可沒。在這套體系中，廢水和雨水是通過兩套單獨下水管道處理的，這樣就大大減輕了下水管道的壓力。
專門的雨水管道就用來負責處理降水，這些管道與城市的河流相通，雨水直接通過管道流入就近的水域。雨水管道可以應付一般的降水，不過為了以防萬一，柏林全 市還有160多個緊急排水口和暴雨溢流口，它們分布在幾條運河邊上。除此之外，整個柏林有1000多個水庫和蓄水池，能夠蓄積90萬立方米的水。當降雨平 息後，這些蓄水池多余的水就可以送往污水處理廠進行處理。
為了防止污水雨水一起排放的合並式下水道在暴雨時溢流，設計者在此類型下水道沿線設立了蓄水和防溢流設施──明溝，明溝被建成模擬天然河道造型，當大雨降臨時，這些明溝就能存儲大量雨水，等到降雨停歇，再通過水泵將這些水抽入污水處理廠進行處理。
如果雨量過大，未經處理的雨水和污水就將通過防溢流設施直接排放進附近的河流中。不要擔心這會增大河流壓力，因為河道下面也建了大型蓄水池，與堤壩上的排水口相連，用來暫時儲存從合並式管道中流出的污水，之後再把他們送往污水處理廠。
地上景觀使用雨水 減輕排水壓力
除了在地下設施上下工夫，柏林市政建設者還利用地上景觀減輕排水壓力，將部分公園做成起伏的地形和人工濕地，並鼓勵社區建立利用雨水的景觀和人工湖。
首席工程師傑克納表示，柏林著名商業區坡斯坦廣場就是經典案例。“柏林市地下水位較淺，建設廣場的時候，要求開發商不能增加地下水補給量。所以在建設的時 候，我們將適宜鋪設綠地的屋頂全部鋪滿了植被，這樣可以利用植物存儲雨水，還可以防洪。而不能鋪設植被的屋頂則通過管道將雨水引入地下蓄水池，與地下室的 泵站和淨水系統相連，構成循環流動水系統，傳送給地面上的3個地面人造水景觀。超標的雨水則通過地面入滲系統進入城市地下水管道排出，這套系統運轉良 好。”
■ 柏林“治水”妙招
1 房頂上種草坪截留雨水
德國是世界上雨水利用最為先進的國家之一。德國立法規定，在新建小區之前，無論是工業、商用還是居民區，都要設計雨水利用設施(多是鋪設截留雨水的草坪)，否則政府將征收雨水排放設施費和雨水排放費。
柏林每年降水量會達到580mm，出于環保和經濟目的，政府倡導合理利用雨水，實施了“雨水費”制度，這項制度規定，不管是私人房屋還是工廠企業，直接向 下水道排放雨水必須按房屋的不滲水面積，交納每平方米1.84歐元的費用。但是採取雨水利用設施的用戶就可獲得減免和優惠。雖然新建小區樓頂都鋪設了草 坪，但是在柏林大部分老小區，居民採取自制裝置過濾雨水。
由于很多柏林家庭都安裝了雨水利用設施。他們在自家庭院地下安裝一個與屋頂面積相當的蓄水器或儲水罐。從屋頂流下的雨水，一些樹枝和樹葉雜物被攔截下來， 雨水則流入蓄水罐。經過自然沉澱，上面幹淨清潔的水則通過壓力輸送到需要的地方，可以用來洗衣服、衝廁所、澆花園、洗汽車等等。
除此之外，柏林也設計了一些巧妙的小方法用來防止路面積水。比如根據不同的區域鋪就不同的透水路面。人行道、步行街、自行車道及郊區道路等受壓不大的地方，採用透水性地磚，加速雨水滲透。馬路兩邊還設有排水孔等等。
2 井蓋下裝箅子截留垃圾
污水管道經常會有垃圾雜物，雨水管道也會碰到淤泥堆積，如果清理不夠及時，就會導致堵塞，影響排水。在這方面，柏林人想出了很多妙招，例如在井蓋下做文章。
柏林自來水公司首席工程師拉爾夫‧傑納克介紹稱，首先柏林地下管道的鐵箅子的縫隙比較大，這樣會提高排水速度；其次鐵箅子下面裝有一個鐵籃子，就像廚房水 池中的篩子一樣。這個鐵籃子能夠截留住順水而來的樹葉、塑料袋、污泥等雜物，清潔工人只要定時打開下水井蓋，把鐵籃子鉤出來，取走垃圾然後再將鐵籃子複位 就可以了。
傑納克說，相比在管道終端處理，這種方法較好地利用路面和排水設施之間的空間，不額外占用空間，也不用進行大型施工，利于清潔部門打掃，並有效地減少排放物堵塞排水管道的幾率，確保下水管道能快速有效地排水。
3 24小時監控開車修下水道
與我們常見的在馬路上挖溝維修下水道不同，柏林在鋪設地下管道的時候就預計到了修繕的難處。
柏林市自來水公司發言人阿斯雷德‧弘普介紹稱，柏林地下的管道設施十分寬闊，允許施工人員將工程作業車直接開進管道中進行勘察和修繕。而在相對狹窄的管道 中也可用工程機械進行勘探和維修。而各個管道的節點也是相當的寬敞，面積相當于一個房間的大小。與此同時，管道落差高達數英尺。這樣寬敞和高落差的設計可 以保障水流能迅速地從管道中排洩出去，並在出現故障的時候便于工程師和管道工進入維修。
柏林市自來水公司首席工程師傑納克介紹說，現在柏林地下管道已經長達9500千米，公司會對管道進行每年65千米的例行檢查。管道服務中心會派人定時巡視 管道，有些進不去看不到的管道就通過閉路電視系統進行監控。利用這種系統，即使是普通家庭直徑僅15厘米的下水管道，也能輕輕松松進行檢查。
傑納克介紹說，柏林全市現在共有9處自來水公司的工作站、6個水質檢測中心和148個分布全市的泵站。對柏林地下全部管道24小時實時監控，隨時分析水質和洪訊狀態，確保柏林不會出現內澇情況。
■ 鏈接
倫敦也為內澇發愁的城市
19世紀50年代，正在工業化黃金時期的倫敦城每天要生產出40萬噸的污水，當時的城市並無雨水和污水分離，這些污水加雨水最終全部排進了泰晤士河。
1858年的夏天，泰晤士河令人難忍的惡臭讓英國議會不得不投入300萬英鎊建設一個由下水道、泵站、污水處理廠等結合在一起的龐大排水系統，約瑟夫‧巴瑟傑工程師受命設計建造，正是他搭建了倫敦下水道系統的總框架。
巴瑟傑在設計中首次將雨水管道和污水管道分離，污水管道的出口改成了泰晤士河的入海口，遠離城市。他建起了6個主要的截流管，總長達160公里，此外，下水管道主幹總長720公里，支幹長達21000公里。
這個系統將倫敦城地下打造成了馬蜂窩似的格局，歷時七年完工。因為難度極高，這個工程被認為是維多利亞時期的地下工程典範。完工那一年，倫敦城已經有了250萬人口，但這個城市的全部污水還是被排向了大海。
19世紀工業化中建造的下水道為很多歐洲城市排水系統打下基礎。在倫敦，約瑟夫‧巴瑟傑的設計為各類管道有序排列奠定了基礎，日後的工程師們陸續在同一個隧道中建造起了市政、電力、通信、燃氣等各類管線，進行統一規劃、設計、建設和管理。
就排水管容量而言，最初巴瑟傑設計時，依據的是當時人口的兩倍數量，即400萬人口的基礎來計算的，但150年後，倫敦市人口增長已遠超預期，這意味著即使再寬的管道，在大暴雨來襲時，還是排水能力不足，也導致了城市水漫金山。
上世紀80年代末90年代初，工程師們又對排水管道進行了一次調整，市政府投入一大筆資金，將水管加粗，並增加了泵站。但是，隨著氣候變暖導致的越來越多的強降水出現，倫敦城依然時有發生被淹的情況，而且污水也造成了環境問題。
就內澇問題，巴瑟傑已經為管道設計了一個“防暴雨安全機制”，也就是當降水量過多時，可以允許污水排入泰晤士河，以防城市被淹。這個設計最初是為了應急， 但今天，平均每周都要啟動這個緊急機制。因為隨著城市發展，現在每小時僅2毫米降雨就要觸發這個應急機制，這使得每年都有3900萬噸未處理的污水流入泰 晤士河。
這造成了很多環境問題。2005年，一個獨立委員會提議建造名為“泰晤士河隧道”的工程，這個巨大的地下隧道寬如三輛公共汽車，沿著泰晤士河，跨越倫敦東 西，長約15到25公里，埋在地下67米處，這個巨大的隧道將連通34個污染最重的下水管道，將本來將排到泰晤士河中的污水收集處理。在經過多年討論之 後，倫敦市政府終于決定，在明年啟動這個造價約達170億英鎊的工程，將可能在2020年完工。(金煜)
維修下水道過程
①-③先用機器清理下水道污泥，再將機器人清潔工放入下水道。④工作人員通過電腦操作機器人。
本版採寫(除署名外) 新京報記者 韓旭陽 高美
東京 “地下宮殿”吐納急雨
年平均降雨量：1466.8毫米 人口：1300萬 下水道長度：1.58萬公里 巨型地下蓄水池：4個(不包括外圍設施) 地下設施建設時間：100余年
日本首都東京及其周邊年平均降水量為1466.8毫米，幾乎是世界平均降水量的一倍。不過豐沛的降水並沒有給人們的生活帶來不便。雨天里，行人一般不用擔心走在路邊被汽車濺起污水，雨後濕潤的路面上有時都難找到水窪。這多虧了歷經100多年發展的東京地下排水設施。
大小地下池吞水防內澇
東京的地下排水設施只有百余年的發展歷史。
19世紀末，人口日益增多的東京因為沒有下水設施引發霍亂，導致5000多人喪生。這推動了東京修建了第一條近代意義的下水設施──神田下水道，此後，東 京逐步完善其地下排水設施，從1908年東京公布下水道的基本計劃到1994年，東京地下水道普及率幾乎達到百分之百。目前東京都23個區下水道總長度約 1.58萬公里，相當于往返東京與悉尼的距離。下水管道的直徑從25厘米到8.5米，有的管道空間可以放進一個兩層樓的別墅。
但僅憑下水道，並不能完全解決東京的水患。東京年平均降水量為1466.8毫米，幾乎是世界平均降水量的一倍。
目前，這一有著1300萬人口的超級大城市應對集中暴雨的“法寶”是“下水道+地下蓄水池”。日本從上世紀80年代初開始運用地下儲水設施來應對集中降 雨，公園、小學和家庭等容易積水的地點都建造有不同大小的地下蓄水池。其中最為大型的有四個，其大小可用“宮殿”來形容。
在東京都下水道局的網站上，可以看到這些如後現代藝術作品般的巨大地下蓄水池，其用巨大立柱支撐，與下水道多處連通。
東京都下水道局的工作人員對本報記者介紹，這種“宮殿”級的地下蓄水池從1980年後開始設計施工。在突降大雨時，如果下水道的水位急劇上升，雨水將自動 流入這些巨型蓄水池，以緩解下水道的壓力，防止內澇。而如果雨量減少，下水道水位下降，蓄水池內積蓄的水又將自動回流到下水道。
急降暴雨時，這些巨大蓄水池能很快“吞掉”大量的雨水，位于東京江東區的一個大型蓄水池一次可存儲2.5萬噸的雨水。地下蓄水池的存在，有效減少了地面被淹的幾率。
本版採寫/新京報記者 張穎倩
世界最大的地下排水系統
不過，在東京地區雨水控制設施中，最為著名的還不是市內的蓄水池，而是位于東京外圍琦玉縣春日部市的“東京外圍排水系統”。該系統被稱為世界規模最大，深 埋地下五十多米、全長6.3公里。系統由五個巨大的圓柱形蓄水坑、寬度達10米的輸水管道，以及更為巨大的“調壓水槽”構成。
春日部市經常刮台風、降雨豐沛，加上地處低窪，頻繁遭遇內澇。
為了消除水患，當地政府開始考慮修建大型的排水系統。最初的考慮是在地面挖掘排水渠，但因涉及拆遷、重建等棘手問題，成本高且耗時多，遂放棄。于是有了地下系統的構想。1992年，這一地下排水系統開建，直到2006年歷時14年才全部完工。
“東京外圍排水系統”的排水模式與市內蓄水池異曲同工，只不過規模比後者更為巨大。其中最為壯觀的是有“地下神殿”之稱的“調壓水槽”，該設施也供蓄水之 用，59根巨型大柱子，撐起一個巨大的地下空間。面積達13806平方米，長177米，寬78米，高18米。“調壓水槽”能將從五個蓄水坑流來的大量雨水 “吞入肚中”，或者備用，或者用飛機引擎改裝的抽水泵，排入附近的江戶河。
“東京外圍排水系統”每年大概運作5至7次。盡管耗資巨大，建設費用2400億日元(約人民幣192億)，但有效地減少了城市內澇。
據統計，該系統為城市排水的效果十分明顯，2000年，總降水量159.5毫米的大雨造成了236戶人家被淹，而2004年“東京外圍排水系統”部分投入使用後，193.9毫米的大雨只導致14戶人家被淹。
地下蓄水系統目前是東京及其周邊地區主要治水模式，很多地方的蓄水池儲存的水還能被再利用。
最近剛落成的日本最高塔──東京天空樹就設計了一個可回收利用的排蓄水系統。天空樹的蓄水池能儲存7000噸雨水，可供其所在的東京墨田區23萬人使用一天。主要用作災害發生時的生活用水或消防用水。
紐約“愛護”下水道 污水必過濾
氣候：溫帶大陸性氣候 降雨量：1056.4毫米/年(全年比較平均)
下水道長度：10600公里
興建時間：1849年
維修費用：過去30年總計投入350億美元
主要設施：14座污水處理站
33歲的美國探險攝影師史蒂夫‧鄧肯日前在紐約下水道中進行了一次探險。
鄧肯到達的地方，隧道寬敞，水流平靜，好似地下迷宮。那麼，這座“地下迷宮”到底是怎樣的？在紐約這個暴雨成性的城市，它是否有足夠的擔當，確保雨水暢通下行，不在路面形成積水？
關于紐約下水道的江湖八卦，“滿天飛”。
據說，神通廣大的忍者神龜就住在紐約下水道里；電影《蝙蝠俠》里的紐約下水道可以集結軍隊。然而，最惡心、最離奇的段子無疑就是“紐約下水道鱷魚”。
1982年，紐約下水道管理局時任發言人約翰‧佛拉赫提表示：“我可以舉出很多有說服力的証據，表明下水道不適合變異鱷魚怪物的生長。”
紐約的下水道位于地下30英尺至200英尺(1英尺約合0.3米)的地方，總長10600公里，興建于1849年。紐約也堪稱最早建造下水道的城市之一。
污水處理站生產生物肥料
談及紐約下水道，首先要關注它的污水處理能力。
紐約有14座污水處理站，每天可以處理13億加崙(約合490萬立方米)的污物和廢水。以曼哈頓西村一間廁所衝刷的排洩物為例，這些排洩物將順著管道向下 流過6英里(1英里約合1609米)，到達一家污水處理站。紐約城內大部分下水道還在依靠重力引水，而沒有引入大型電泵。
在污水處理站，污水一開始流過類似巨大金屬梳子的機械過濾屏。過濾屏截留下大的污物，以免它們損壞處理站的設備。然後，初步過濾的污水被引入沉降槽放一兩 個小時，淤泥和重物沉降在槽下，輕的物品，比如塑料和油脂，就會漂浮起來。沉積的重物會被進一步分離，各種食物渣子會被直接傳送到垃圾填埋堆。其他的廢水 將會經過化學處理，去掉可能攜帶的細菌，然後加入氯氣，排入紐約哈得孫河。
在沉降槽中截留下來的一些淤泥被轉入巨大的蒸餾器中，高溫烘烤3個星期。在這個過程中，細菌對淤泥進行生物降解活動。最後，大部分幹燥的淤泥變成一個個球狀物，被當作生物肥料賣掉。紐約14個污水處理站，每天能生產1200噸生物肥料。
混合下水道有弊端
紐約廢水處理系統仍有美中不足的地方──每遇大雨，由于水流太急，下水管道就會溢水，淹沒污水處理站，迫使污水未經處理直接排入河中，甚至污水有時還會漫出地面。
以紐約“貓頭鷹頭”污水處理站為例，在天氣晴好時，它可以為75萬人處理污水。但是，如果遭遇大暴雨，就完全不是那麼回事了。這里的員工要時刻准備著應對大雨，時刻緊盯天氣預報。
據紐約環境保護署網站信息介紹，在紐約70%的地區，衛浴和工業廢水、雨水都被收集到同一個排水道，然後一起被傳送到城市污水處理站，再排入河中，這就是所謂的混合下水道。
據美國媒體報道，使用這種混合下水道的城市很容易出現雨水倒灌，污水排入河中的情況，目前還沒有很好的解決辦法。
公眾有權獲知污染情況
在過去的30年，紐約市政府花費約350億美元治理城市水問題，同時改進了下水道和儲存雨水的系統。
美國環境保護署在1994年下發了全國性的框架文件，要求控制這種溢流現象的發生，內容包括要求下水道不能輕易被瓦礫堵塞；如果發生溢流要及時警告公民等。
今年6月份，美國國家通過一項“污物污染知情權法案”，規定如果會有未加處理的污水排入河中，必須在4個小時之內在政府網站上公布，並通知媒體；必須在2個小時之內報告給政府健康部門和紐約州環境保護署。紐約州環境管理部門必須每年做報告，寫明何時何地為何排放污物。
紐約斥資改善下水道
今年3月，紐約市政府宣布將投入20多億美元，開發新的環境技術，阻止污水流入河中。紐約確定在未來3年內投資1.87億美元，以及預計在未來18年內投入24億美元，用以安裝綠色設施，包括多孔滲水的人行道和能夠截留雨水的綠色屋頂。
2010年，紐約市長布隆伯格啟動一項名為“綠色基礎設施計劃”的市政工程。紐約環保局擁有多功能卡車，可以利用車上配備的高壓噴射水槍清潔充滿油垢的下 水道。多功能卡車還裝有一條30英尺長的軟吸管，可以吸走下水道的碎石和泥沙。據稱，清理後，這些管道可以增加190萬加崙的容量，下大雨後污水漫出街道 的情況將得到改善。
與此同時，從傳統的疏散水流的功能來看，在過去30年間，紐約城市擴張，人口增多，很多樹木被砍倒，土地鎖水能力嚴重下降，紐約的下水道壓力明顯增大。
新京報記者 儲信艷
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