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鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：中國經濟網) 2012-05-17 09:39:07
關於資產泡沫的問題，詭異的格林斯潘曾說過一句世界名言：泡沫只有在破滅后才知道是泡沫。但事實上，泡沫并非不可預測和判定，國際通行判 定標準至少有4套體系可以印證泡沫的存在。問題的關鍵在於，我們需要判斷的是，目前中國房地產症結的根源不是有無泡沫，而是到底泡沫到底有多大，泡沫的起 因是什么？
貨幣泡沫
貨幣泡沫是房地產泡沫和一切資產泡沫的前提和基礎，世界上任何資產泡沫和通脹背后都有貨幣超發的影子。
以反映經濟貨幣化的廣義貨幣(M2)為有效考察標準。M 2不僅反映現實的購買力，亦反映潛在的購買力。按照貨幣學基本原理，一個國家經濟每增長1元價值，中央銀行也應該供給1元貨幣，超出1元的貨幣供應則視為超發。
對比M2有關的幾個指標：其一，截止2011年底，中國M2與GDP比值為1.89倍，而同樣比值在美國為0.64倍、歐洲為0.8倍；其二，以M2和 GDP增速對比看，以近十年來觀察，M2增速平均是18%，而GDP是9.5%；其三，2011年底M2存量為85萬億、而2000年底則是13萬億，增 長了6倍以上，而同期GDP僅增長4.7倍。M2/GDP=1.89的含義為：1元GDP有1.89元人民幣支撐或流通；而美國是1美元GDP有.064 美元在支撐或流通，而且美元更多世界流通。這無疑清晰表明了人民幣的超發狀態。其結果應該不言自明了。
再從全球橫向對比看，根據渣打銀行最新發布的報告，截止到2月底，中國廣義貨幣供應量(M2)的存量高達13.8萬億美元，是全球最高的。事實上，早在2009年之前中國就是世界第一貨幣大國了。
借用貨幣學派奠基人弗里德曼的一句話來理解，不僅通貨膨脹還有資產價格，都是一種貨幣現象。從貨幣的角度審視，中國的房地產“財富”不過是一種貨幣泡沫的幻覺而已。
國際熱錢
中國房價開始的快速上漲起始於2002年，在全球一體化下與國際資本流向有直接關聯。而并非巧合的是，2002年美元指數從121點一路跌至2008年的 71點，跌幅超過40%。簡單地說，這是國際資本巨量流動結果造成非儲備貨幣國家，尤其是新興市場國家通脹和資產價格上漲。不僅僅是中國，包括巴西印度等 在內都在遭遇同樣的問題。要么通脹、要么資產價格上漲，更多是兩者同時出現。這是世界貨幣體系缺陷形成的“美元”陷阱。其背后就是國際資本幾乎以光速流出 美國，流向了主要是新興市場的國家。
一個基本的結論就是，國外投資和“熱錢”以及國內超發的“冷貨幣”共同用資金推動了房價持續性上漲。可以佐證此觀點的是，近十年中國房價上漲了10倍，而國際大宗商品價格經歷了十年超周期牛市，平均漲幅也接近10倍。
經濟高速發展后期的一個必然經濟現象
“非理性繁榮”，是格林斯潘在1996年用來形容投機性泡沫的著名定義。以日本和“四小龍”為代表東亞各國，在經濟持續高速發展之后1997年，東亞金融 危機后所顯露出經濟危局和房價暴跌，均證明這個“非理性繁榮”經濟現象。其中日本是最有代表性的。其邏輯在於，經濟高速發展后期資金積累龐大不能為實體經 濟所吸收，就必然會流向房地產市場，加上政府和央行的政策失誤乃至錯誤，導致資產價格開始快速上升，并最終造成房產泡沫現象。
住房消費異化為投資和投機行為
所謂住房消費異化行為，也就是把住房當成投資品來投資而不再是完全的消費耐用品。在中國由於投資受到各種行政限制，投資渠道狹窄、投資品稀缺等原因，更助長和擴大了這種消費異化行為。而存款長期負利率、通脹成為投資購房行為的最強烈的心理暗示。
房地產天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產。老百姓知道他們無法控制貨幣超發導致貨幣泡沫，最好的方法就是去買一塊最容易“泡沫”的資產——房產，這樣就能讓自己的房產與貨幣一起泡沫。
金融管制造成金融抑制生態
金融抑制生態，具體表現在兩個方面：一方面市場缺乏必要的投資工具、渠道、產品，民間和社會多年積累的龐大資金只能把房地產(后又流向民間借貸)作為尋找 投資的出口。另一方面長期的低利率甚至負利率造成貨幣貶值心理和壓力，迫使百姓把多余的資產買進房產保值乃至增值而且是快速增值。同樣，利率雙軌制和高利 貸對中國民營經濟的擠出和打擊也是災難性的。
信貸泡沫和杠桿
銀行信貸膨脹與增大資金的杠杠性是催生房地產泡沫的另一個重要原因。與貨幣超發同樣原理，資產泡沫背后除了貨幣(流動性)超發外，還有信貸膨脹和杠桿工具的因素。
2011年年底，中國銀行業貸款余額55萬億，而GDP為47萬億。其中2008年之后貨幣信貸刺激的三年里，銀行放貸達到26萬億，占55萬億總貸款的近50%。這解釋了2008年全球金融危機之后，中國房價為何與全球房價下降趨勢呈逆向運行且出現暴漲態勢。
任何資產泡沫都少不了流動性和信貸杠杠的基礎性因素。2008年美國金融危機就是由高杠桿的次級債及衍生品危機引發。
土地供應行政化市場銷售商品化
中國獨特的土地管理制度成為推動房價持續上漲又一大原因。簡單地說，就是一級土地供應市場是行政壟斷，而二級住房市場卻是商品房的市場化。兩者的扭曲成為推動房價持續暴漲的另一個獨特因素。
完全可以佐證這個觀點的是，小產權房房價與商品房房價的巨大差異性。
沒有住房持有稅的制約
目前中國房地產總市值已超過GDP兩倍，甚至達到了300%、400%以上，居然還沒有持有環節稅而僅有交易稅，這不僅僅是笑話，更是中國經濟資源錯誤配置的一個根源。
國際方面曾有過類似經驗。比如，世界公認嚴謹理性的德國人，也曾經歷過房地產泡沫和房產破滅。但德國在這之后采取了以稅收為主的嚴控措施，之后德國的房價 一直很穩定。在1990年代末，德國的平均房價是法國的兩倍。而現在卻比法國便宜20%。由於德國房價相對較低曾多次被國際資本包括近年來國內資本熱炒， 卻始終沒有能再掀起波瀾。這很值得中國政府和稅務部門研究和借鑒。
為了中國經濟健康的未來，必須加緊剔除附加在住房上投資和投機功能，去除把房子等同於財富和貨幣的符號功能，至關重要。
不論從哪個角度看，中國央行首先應該管住貨幣發行，保持人民幣幣值穩定——對得住天下持有人民幣者，才是最為首要的使命和職責。（曲子）
鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：中國經濟網) 2012-05-17 09:39:07
關於資產泡沫的問題，詭異的格林斯潘曾說過一句世界名言：泡沫只有在破滅后才知道是泡沫。但事實上，泡沫并非不可預測和判定，國際通行判 定標準至少有4套體系可以印證泡沫的存在。問題的關鍵在於，我們需要判斷的是，目前中國房地產症結的根源不是有無泡沫，而是到底泡沫到底有多大，泡沫的起 因是什么？
貨幣泡沫
以反映經濟貨幣化的廣義貨幣(M2)為有效考察標準。M 2不僅反映現實的購買力，亦反映潛在的購買力。按照貨幣學基本原理，一個國家經濟每增長1元價值，中央銀行也應該供給1元貨幣，超出1元的貨幣供應則視為超發。
對比M2有關的幾個指標：其一，截止2011年底，中國M2與GDP比值為1.89倍，而同樣比值在美國為0.64倍、歐洲為0.8倍；其二，以M2和 GDP增速對比看，以近十年來觀察，M2增速平均是18%，而GDP是9.5%；其三，2011年底M2存量為85萬億、而2000年底則是13萬億，增 長了6倍以上，而同期GDP僅增長4.7倍。M2/GDP=1.89的含義為：1元GDP有1.89元人民幣支撐或流通；而美國是1美元GDP有.064 美元在支撐或流通，而且美元更多世界流通。這無疑清晰表明了人民幣的超發狀態。其結果應該不言自明了。
再從全球橫向對比看，根據渣打銀行最新發布的報告，截止到2月底，中國廣義貨幣供應量(M2)的存量高達13.8萬億美元，是全球最高的。事實上，早在2009年之前中國就是世界第一貨幣大國了。
借用貨幣學派奠基人弗里德曼的一句話來理解，不僅通貨膨脹還有資產價格，都是一種貨幣現象。從貨幣的角度審視，中國的房地產“財富”不過是一種貨幣泡沫的幻覺而已。
國際熱錢
中國房價開始的快速上漲起始於2002年，在全球一體化下與國際資本流向有直接關聯。而并非巧合的是，2002年美元指數從121點一路跌至2008年的 71點，跌幅超過40%。簡單地說，這是國際資本巨量流動結果造成非儲備貨幣國家，尤其是新興市場國家通脹和資產價格上漲。不僅僅是中國，包括巴西印度等 在內都在遭遇同樣的問題。要么通脹、要么資產價格上漲，更多是兩者同時出現。這是世界貨幣體系缺陷形成的“美元”陷阱。其背后就是國際資本幾乎以光速流出 美國，流向了主要是新興市場的國家。
一個基本的結論就是，國外投資和“熱錢”以及國內超發的“冷貨幣”共同用資金推動了房價持續性上漲。可以佐證此觀點的是，近十年中國房價上漲了10倍，而國際大宗商品價格經歷了十年超周期牛市，平均漲幅也接近10倍。
經濟高速發展后期的一個必然經濟現象
“非理性繁榮”，是格林斯潘在1996年用來形容投機性泡沫的著名定義。以日本和“四小龍”為代表東亞各國，在經濟持續高速發展之后1997年，東亞金融 危機后所顯露出經濟危局和房價暴跌，均證明這個“非理性繁榮”經濟現象。其中日本是最有代表性的。其邏輯在於，經濟高速發展后期資金積累龐大不能為實體經 濟所吸收，就必然會流向房地產市場，加上政府和央行的政策失誤乃至錯誤，導致資產價格開始快速上升，并最終造成房產泡沫現象。
住房消費異化為投資和投機行為
所謂住房消費異化行為，也就是把住房當成投資品來投資而不再是完全的消費耐用品。在中國由於投資受到各種行政限制，投資渠道狹窄、投資品稀缺等原因，更助長和擴大了這種消費異化行為。而存款長期負利率、通脹成為投資購房行為的最強烈的心理暗示。
房地產天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產。老百姓知道他們無法控制貨幣超發導致貨幣泡沫，最好的方法就是去買一塊最容易“泡沫”的資產——房產，這樣就能讓自己的房產與貨幣一起泡沫。
金融管制造成金融抑制生態
金融抑制生態，具體表現在兩個方面：一方面市場缺乏必要的投資工具、渠道、產品，民間和社會多年積累的龐大資金只能把房地產(后又流向民間借貸)作為尋找 投資的出口。另一方面長期的低利率甚至負利率造成貨幣貶值心理和壓力，迫使百姓把多余的資產買進房產保值乃至增值而且是快速增值。同樣，利率雙軌制和高利 貸對中國民營經濟的擠出和打擊也是災難性的。
信貸泡沫和杠桿
銀行信貸膨脹與增大資金的杠杠性是催生房地產泡沫的另一個重要原因。與貨幣超發同樣原理，資產泡沫背后除了貨幣(流動性)超發外，還有信貸膨脹和杠桿工具的因素。
2011年年底，中國銀行業貸款余額55萬億，而GDP為47萬億。其中2008年之后貨幣信貸刺激的三年里，銀行放貸達到26萬億，占55萬億總貸款的近50%。這解釋了2008年全球金融危機之后，中國房價為何與全球房價下降趨勢呈逆向運行且出現暴漲態勢。
任何資產泡沫都少不了流動性和信貸杠杠的基礎性因素。2008年美國金融危機就是由高杠桿的次級債及衍生品危機引發。
土地供應行政化市場銷售商品化
中國獨特的土地管理制度成為推動房價持續上漲又一大原因。簡單地說，就是一級土地供應市場是行政壟斷，而二級住房市場卻是商品房的市場化。兩者的扭曲成為推動房價持續暴漲的另一個獨特因素。
完全可以佐證這個觀點的是，小產權房房價與商品房房價的巨大差異性。
沒有住房持有稅的制約
目前中國房地產總市值已超過GDP兩倍，甚至達到了300%、400%以上，居然還沒有持有環節稅而僅有交易稅，這不僅僅是笑話，更是中國經濟資源錯誤配置的一個根源。
國際方面曾有過類似經驗。比如，世界公認嚴謹理性的德國人，也曾經歷過房地產泡沫和房產破滅。但德國在這之后采取了以稅收為主的嚴控措施，之后德國的房價 一直很穩定。在1990年代末，德國的平均房價是法國的兩倍。而現在卻比法國便宜20%。由於德國房價相對較低曾多次被國際資本包括近年來國內資本熱炒， 卻始終沒有能再掀起波瀾。這很值得中國政府和稅務部門研究和借鑒。
為了中國經濟健康的未來，必須加緊剔除附加在住房上投資和投機功能，去除把房子等同於財富和貨幣的符號功能，至關重要。
不論從哪個角度看，中國央行首先應該管住貨幣發行，保持人民幣幣值穩定——對得住天下持有人民幣者，才是最為首要的使命和職責。（曲子）
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