房地產如今被德國人看作是“水泥黃金”。圖為一名德國建築工人正在施工。
《國際先驅導報》記者 陽建 王亞宏 饒博 發自華盛頓、倫敦、法蘭克福如果您動作慢一點，位于德國法蘭克福黃金地段韋斯滕德每平方米過萬歐元（1歐元約合7.88元人民幣）的高端公寓恐怕就很難買到了。即使您準備 好全款現金，想要等法蘭克福展覽中心附近的房產項目二期開盤，短期內也難如願，因為開發商會對你說：“眼見房價一個勁往上躥，先捂捂。”
這種房產銷售狀況，在經歷過房價飆漲、瘋狂搶房的中國人眼中，實在不算新鮮。但德國房地產市場畢竟在“寒冬”中已蟄伏近十幾年，于是這兩年的火爆勢頭在經濟危機中顯得尤其不同尋常。
頗受歐債危機影響的西方國家，其房地產現如今的表現讓人隱約看到經濟復蘇的一絲曙光。
“水泥黃金”熠熠生輝
“其實我兩年前就看中了那塊兒的房子，當時房價還比較穩定，後來卻漲上去了。”在德國生活了多年的遲先生（化名）最近看好了法蘭克福展覽中心附 近一處使用面積50多平方米，總價20多萬歐元的房子，其所在區域是法蘭克福市的焦點地段，如今長期從事房地產的業內人士也極力推薦。
自歐債危機爆發以來，越來越多的投資者將目光投向原本波瀾不驚的德國房地產市場，他們甚至將房地產稱為“水泥黃金”。房地產投資的興起自然帶動德國大城市房價上漲，尤以慕尼黑、法蘭克福等本就房價較高的城市為甚。
據德國央行對德國125個城市的調查顯示，2011年德國房價平均上漲5.5％，房價仍將持續上漲的預期下，人們長期以來被壓抑的買房熱情被重新點燃。2011年德國房地產交易總額約為1700億歐元，交易合同總數達到110萬份。
同樣，美國近期公布的一係列數據也無不顯示遭受重創的房地產業出現可喜的回暖跡象：不僅建築活動增強，房價跌勢也在緩解。
首先，作為市場先行指標的房屋開工量大幅回升。美國商務部日前公布的報告顯示，受公寓樓開工大幅增加帶動，4月份美國新房開工量經季節調整，按 年率計算為71.7萬套，環比上升2.6％，同比大增29.9％；當月反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量經季節調整，按年率計算為71.5萬套，同 比增加23.7％。
其次，今年前幾個月美國新舊住房銷量同比持續增長。一季度新房銷量同比增幅達到兩位數，個別月份還創下幾年來的最高水平。
與此同時，房價持續下跌的勢頭開始逆轉。美國聯邦住房金融署公布的房價指數顯示，經季節性調整，今年第一季度美國房價環比、同比雙雙上漲，這是自2007年第二季度以來房價首次同比上漲。更為重要的是，邁阿密、鳳凰城、底特律等“重災區”的房價也在止跌回升。
火熱的樓市也 帶動了租賃市場。本報記者近日在美國駐地附近一個公寓樓打聽租房情況時被告知需要排隊等候通知。據弗吉尼亞州阿靈頓縣帕克‧羅斯林物業管理公司介紹，該公 司旗下管理著兩棟高層公寓，而每棟公寓目前剩下的可租房只有五六套，還必須提前預訂，即使“最差的戶型也有人搶著要”。
成交價達到歷史高位
與德國和美國的房地產由冷轉熱不同，英國的樓市一直沒受影響，如今更是火熱。房價就像白金漢宮裏的那位女王，雖然經常被傳言要下來，卻一直穩居 高位。不僅如此，像女王還能大張旗鼓慶祝執政六十周年那樣，倫敦房價又迎來新的突破：據英國土地注冊署3月初發布的最新數據顯示，倫敦房地產實際成交價格 平均值達到歷史最高位，每套均價達35.43萬英鎊（1英鎊約合9.73元人民幣）。
女王執政期間，倫敦的房價上漲了足足134倍，這也意味著，如果當年在倫敦買一套房，到現在可以獲得上百倍的投資回報率。
這個漲幅放在時不時滋生些泡沫的高增長市場或許並不驚人，但在歐美這些成熟市場裏，卻已經可以稱得上是一筆好的投資。尤其是2008年以來，從 發端于華爾街的金融風暴到歐債危機，股市、債市以及大宗商品市場都接二連三遭到打擊，在這種情況下保持堅挺的倫敦房地產市場就愈發引人注目。
在倫敦，稱得上是“稀缺資源”的房產，首推肯辛頓和切爾西區，這裏成為英國房價首個突破百萬英鎊的區。英國萊坊房地產經紀有限公司最近公布的數 據顯示，4月肯辛頓切爾西區房屋均價達到102萬英鎊，同比上漲12.7％。其中，全球最昂貴的公寓海德公園一號，獨佔倫敦房產市場鰲頭，6000多英鎊 /每平方英尺（約0.1平方米）的售價，使絕大多數人儲蓄卡上的數字都成為浮雲。2.6萬英鎊的人均收入，在海德公園一號買下的空間只夠擱下一個飲水機。
除了海德公園一號，這個地區其他豪宅也都名聲在外，名叫坎普頓小丘廣場的街段，因平價逼近500萬英鎊，而成為英格蘭和威爾士新科房價最貴的“狀元街”。
據英國萊斯銀行的數據顯示，此街區均價已高達490萬英鎊。萊斯銀行經濟師蘇仁‧提魯介紹說：“這裏名聲遠揚，吸引了來自全球各地的影視明星和 巨富商賈。”去年秋天以來，有不少來南歐的買家秉承“只買貴的，不買對的”理念，在此區域一擲千金。俄羅斯、中東的富豪同樣趨之若鶩，甚至還有中國、印度 的有錢人進行登記認購。
危機改變購房人心態
經濟危機下，英國房價如此堅挺，一定程度上也正是得益于歐元危機。就像提魯所分析的，近年來國際大量避險資金涌入英國，成為導致首都倫敦房價持續看漲的主要推動力。
比起歐元區仍不明朗的經濟前景，始終遊離于歐元區之外的英國相對安全，英國樓市本來就具有穩定、流動性好、房產登記保管妥當的優點，加之現在英鎊走低，樓市更顯吸引力。因此意大利，希臘和西班牙的富人紛紛將避險資金從南歐轉移到英國。
具有諷刺意義的是，僅僅是看倫敦豪宅的成交數據，就能對南歐各國的債務危機的進程了如指掌。比如據萊坊房地產經紀有限公司的數據顯示，去年 來自希臘的買家佔了倫敦豪宅成交量的2.6％，同比上升1.7％。來自意大利的買家佔了2.5％，去年同期為1.9％，西班牙買家佔0.7％，較去年同期 的0.6％有所上升。
而美國房市久病後終露曙光的背後，則得益于就業市場的持續改善，越來越多的人開始買得起房子。過去5個月美國一共增加了100萬個就業崗位，失業率也從去年8月的9.1％降至目前的8.2％。
與此同時，美國消費者信心不斷提升，推升了購房意願。數據顯示，美國密歇根大學信心指數5月創下2007年10月以來的最高水平。美國商務部數據公布，4月美國民眾個人消費開支環比增長0.3％，個人收入環比增長0.2％。
另外，受奧巴馬政府去年秋天宣布的一係列改革住房可負擔再融資項目措施，以及美聯儲4000億美元“扭轉操作”的綜合影響，美國中長期住房 固定抵押貸款利率被顯著壓低，今年以來更是屢次刷新歷史紀錄，其中30年期固定抵押貸款利率已跌至3.73％，15年期利率更是跌破了3％。
而德國房地產的悄然火熱，和德國人購房心態變化有關：當前利率較低，預算不變的情況下，可以買到更大的房子，提前實施買房計劃將成為一筆合算的買賣。而且按照德國的稅法規定，貸款買房還能獲得一定退稅。
難怪德國一些房地產咨詢機構認為，如果想趕上德國樓市的“大牛市”，現在出手絕對是個很好的時機！
復蘇仍待時日
前有自身過度投資的教訓，近來有西班牙等國因房地產泡沫破滅後導致麻煩纏身的借鑒，德國人自然對房產市場的升溫感到警惕，調查顯示，約有1/3的德國人擔心會再次出現房價泡沫危機。
但是，據德國市場調查機構TNS近期發布的一項研究結果顯示，至少有一半的受訪者認為未來兩年內德國房價還會大幅上漲，2/3的受訪者認為房地產是目前最安全的投資方式。因此，接觸眾多買房客戶的張琳告訴《國際先驅導報》，近來房產投資熱中，“剛需”買房佔比很小，大部分還是投資。
而倫敦房地產日益國際化的熱潮，反映了歐洲債務危機的嚴重程度，而就目前形勢看，英國的那些房地產商似乎還會有一段好光景。
不過，這些火熱的樓市的信號雖然昭示著房地產的復蘇，卻並不能說明已經普遍回暖。以美國為例，巴克萊研究公司經濟學家彼得‧紐蘭表示，房地 產市場更大區域的變動仍在持續，部分受危機衝擊最嚴重的地區比如佛羅裏達州、亞利桑那州和加利福尼亞州在近幾個月已出現增長，這是一個積極的信號，意味著 房地產形勢逐漸改善的基礎正在擴大。
但也有分析人士指出，觸底並不意味著迅速而全面的反彈。居高不下的止贖庫存、不合理的需求結構、異常嚴格的信貸條件等結構性因素決定了美國房市需要經歷較長的艱難築底過程，甚至可能出現反復，總體的復蘇趨勢將是“U”型，而不會是“V”型。
華盛頓戴維斯建築公司項目經理湯姆對記者說，信貸是房地產業中最重要的因素，貸款融資比蓋房子更重要，由于監管加強，對建築商和個人而言， 獲得信貸都非常艱難。所謂“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。如果重新開閘樓市信貸，只怕又會埋下新一輪房市危機。然而，從某種程度上講，如果信貸不放松，美國 房市將不可能恢復曾經的繁榮。
2012年06月12日 14:17:26
來源： 國際先驅導報
http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/world/2012-06/12/c_123271567_2.htm
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