德國房地產綜述：德東樓價被低估，希臘投資者尋求在德國的安全投資

住宅投資：“東方是完全低估”

談到對德國的黃金投資市場像漢堡，托比亞斯只是，教授和的國際實時村在雷根斯堡大學商業學院的常務董事， 告訴Immobilien報“ ：“這是驚人的多少個城市已經有在過去三年的價格上漲速度超過租金多年來，“然後起腳：”東方是完全被低估“。
剛剛看到在城市的租金增長每年小於1.5％，在價格增幅較大，為過去三年年的風險。 科隆上裝這份名單中，拜羅伊特大學城沒有太多進一步下跌施特拉爾松德，威斯巴登和馬格德堡，。

另一方面，東部的茨維考市提供每年4.6％的租金增長，並註冊了每年4.7％的租金回報，在該國最大的潛在利潤，米爾海姆，基拉，Griessen和德累斯頓。 前5有三個東部城市“，​​但”後，投資者得到了在東燒在20世紀90年代，在金融危機後，他們已經轉向該地區，剛才。
一如往常，只是建議在微觀市場仔細看，你正在尋找投資，他舉了個例子慕尼黑，在較為溫和的網站有每年4.4％的加租，每年只有2.6％相比在黃金地段。

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希臘人投資在柏林公寓
柏林一直吸引國際資本的房地產市場， 路透社的報導 ，但最近希臘人表明，在券商紛紛尋求在本國的經濟動盪和許多其他歐元區風暴的避風港。 迎合外國人在德國首都柏林的一個意大利經紀人對路透社記者說，“所有的希臘投資者，我們工作主要是在希臘，在希臘賺取的錢，花的錢，在希臘，然後在歐洲投資他們的錢我不能。責怪尋找另類投資的人。“ 另一位經紀人說綿薄之力人民追捕在柏林的投資，這是眾所周知的 - 希臘人和其他外國人 - 作為一個安全和有吸引力的市場進行投資。

http://www.ibtimes.com/articles/298666/20120214/germany-real-estate-munich-hamburg-dresden-zwickau.htm

2012年2月14日下午5:30 ES

歐債重災區現學德文風潮

在歐債重災區的希臘、西班牙和意大利，民間近期出現一個學習德文的風潮，希望掌握德文之後可以前往德國尋找工作的機會。一間德文教育機構表示，希臘今年第一季學習德文的人數，比去年同期上升百分之五十，而在青年失業率達五成的西班牙，當地德文課程亦已滿額。http://orientaldaily.on.cc/cnt/china_world/20120613/00180_005.html

歐豬人才流失 德國強者愈強

 http://orientaldaily.on.cc/cnt/china_world/20120614/00192_001.html

• 2012年06月14日香港 東方日报

 歐債危機愈演愈烈，周日希臘國會重選選情難料，歐元區政府不遲不早於選前給西班牙銀行業築起「千億歐元援助防火牆」，令人懷疑此舉是未雨綢繆，以減低希臘退出歐元區的衝擊。避險情緒愈見高漲，歐豬國人財兩失，銀行存款持續流失，南歐專業人士也紛紛赴德謀生。

歐豬國經濟一沉不起，反觀德國企業普遍受惠於歐元貶值、大做出口生意，急需引入外勞以應付來自原有和新興市場之定單，該國頓成歐豬國專才的磁鐵，在失業率高企的希臘、西班牙和意大利，德語學習熱潮方興未艾，可見人望高處、良禽擇木而棲。
一項報告指，德國目前有近五十萬個職位空缺，電子機械學、電子學、製造業和物流等範疇的技術型勞工尤為短缺。德國資訊科技行業協會Bitkom發言人稱，目前業界有近四萬個空缺，因人手不足造成的潛在銷售額損失料達十五億歐元。

德搶專才 成本不菲

德國官方最新數據顯示，去年有近二萬四千名希臘人赴德定居工作，比前年增加九成，西班牙人赴德定居工作數目於同期增加五成。德 國巴登符騰堡州小鎮施瓦比士奇霍爾的鎮長，早前邀請多名南歐記者介紹該鎮就業機會，引起巨大回響，葡萄牙萬多名失業人士向該鎮寄出履歷，當中約四成人親身 赴德面試。
德國僱主協會稱，德國面對人口老化，得從海外引入約二百萬名技術勞工，為此德國應建立「好客文化」。德國政府在融和外勞方面，一直是心有餘力不足，對有意赴德就業的南歐人士而言，文化差異是言語不通之外一大反向力。
這邊廂，德國一間跨國機電設備企業的負責人指出，聘用外國工人涉及的培訓和融入支援使費，隨時比聘請德國工人高出數萬歐元。那邊廂，瑞士一間獵頭公司的西班牙分部負責人認為，赴德謀生的這一代年輕人才，其資歷是有史以來最標青的。
人才不搶白不搶，怪不得一些德國企業不惜工本也要將南歐人才挖到手。何況歐豬國經濟短期內難有起色，這些南歐專才很可能在德國落地生根，投資在他們身上的人，在打蝕頭賺尾的算盤。
歐豬國人才外流為德國經濟作嫁衣裳，是歐債危機下強者愈強、弱者愈弱的又一寫照。

歐美樓市開始升溫 開發商也捂盤惜售 房地產如今被德國人看作是“水泥黃金”

房地產如今被德國人看作是“水泥黃金”。圖為一名德國建築工人正在施工。

《國際先驅導報》記者 陽建 王亞宏 饒博 發自華盛頓、倫敦、法蘭克福
如果您動作慢一點，位于德國法蘭克福黃金地段韋斯滕德每平方米過萬歐元（1歐元約合7.88元人民幣）的高端公寓恐怕就很難買到了。即使您準備 好全款現金，想要等法蘭克福展覽中心附近的房產項目二期開盤，短期內也難如願，因為開發商會對你說：“眼見房價一個勁往上躥，先捂捂。”
這種房產銷售狀況，在經歷過房價飆漲、瘋狂搶房的中國人眼中，實在不算新鮮。但德國房地產市場畢竟在“寒冬”中已蟄伏近十幾年，于是這兩年的火爆勢頭在經濟危機中顯得尤其不同尋常。
頗受歐債危機影響的西方國家，其房地產現如今的表現讓人隱約看到經濟復蘇的一絲曙光。
“水泥黃金”熠熠生輝
“其實我兩年前就看中了那塊兒的房子，當時房價還比較穩定，後來卻漲上去了。”在德國生活了多年的遲先生（化名）最近看好了法蘭克福展覽中心附 近一處使用面積50多平方米，總價20多萬歐元的房子，其所在區域是法蘭克福市的焦點地段，如今長期從事房地產的業內人士也極力推薦。
自歐債危機爆發以來，越來越多的投資者將目光投向原本波瀾不驚的德國房地產市場，他們甚至將房地產稱為“水泥黃金”。房地產投資的興起自然帶動德國大城市房價上漲，尤以慕尼黑、法蘭克福等本就房價較高的城市為甚。
據德國央行對德國125個城市的調查顯示，2011年德國房價平均上漲5.5％，房價仍將持續上漲的預期下，人們長期以來被壓抑的買房熱情被重新點燃。2011年德國房地產交易總額約為1700億歐元，交易合同總數達到110萬份。
同樣，美國近期公布的一係列數據也無不顯示遭受重創的房地產業出現可喜的回暖跡象：不僅建築活動增強，房價跌勢也在緩解。
首先，作為市場先行指標的房屋開工量大幅回升。美國商務部日前公布的報告顯示，受公寓樓開工大幅增加帶動，4月份美國新房開工量經季節調整，按 年率計算為71.7萬套，環比上升2.6％，同比大增29.9％；當月反映未來行業走勢的新房建築許可證發放量經季節調整，按年率計算為71.5萬套，同 比增加23.7％。
其次，今年前幾個月美國新舊住房銷量同比持續增長。一季度新房銷量同比增幅達到兩位數，個別月份還創下幾年來的最高水平。
與此同時，房價持續下跌的勢頭開始逆轉。美國聯邦住房金融署公布的房價指數顯示，經季節性調整，今年第一季度美國房價環比、同比雙雙上漲，這是自2007年第二季度以來房價首次同比上漲。更為重要的是，邁阿密、鳳凰城、底特律等“重災區”的房價也在止跌回升。
火熱的樓市也 帶動了租賃市場。本報記者近日在美國駐地附近一個公寓樓打聽租房情況時被告知需要排隊等候通知。據弗吉尼亞州阿靈頓縣帕克‧羅斯林物業管理公司介紹，該公 司旗下管理著兩棟高層公寓，而每棟公寓目前剩下的可租房只有五六套，還必須提前預訂，即使“最差的戶型也有人搶著要”。
成交價達到歷史高位
與德國和美國的房地產由冷轉熱不同，英國的樓市一直沒受影響，如今更是火熱。房價就像白金漢宮裏的那位女王，雖然經常被傳言要下來，卻一直穩居 高位。不僅如此，像女王還能大張旗鼓慶祝執政六十周年那樣，倫敦房價又迎來新的突破：據英國土地注冊署3月初發布的最新數據顯示，倫敦房地產實際成交價格 平均值達到歷史最高位，每套均價達35.43萬英鎊（1英鎊約合9.73元人民幣）。
女王執政期間，倫敦的房價上漲了足足134倍，這也意味著，如果當年在倫敦買一套房，到現在可以獲得上百倍的投資回報率。
這個漲幅放在時不時滋生些泡沫的高增長市場或許並不驚人，但在歐美這些成熟市場裏，卻已經可以稱得上是一筆好的投資。尤其是2008年以來，從 發端于華爾街的金融風暴到歐債危機，股市、債市以及大宗商品市場都接二連三遭到打擊，在這種情況下保持堅挺的倫敦房地產市場就愈發引人注目。
在倫敦，稱得上是“稀缺資源”的房產，首推肯辛頓和切爾西區，這裏成為英國房價首個突破百萬英鎊的區。英國萊坊房地產經紀有限公司最近公布的數 據顯示，4月肯辛頓切爾西區房屋均價達到102萬英鎊，同比上漲12.7％。其中，全球最昂貴的公寓海德公園一號，獨佔倫敦房產市場鰲頭，6000多英鎊 /每平方英尺（約0.1平方米）的售價，使絕大多數人儲蓄卡上的數字都成為浮雲。2.6萬英鎊的人均收入，在海德公園一號買下的空間只夠擱下一個飲水機。
除了海德公園一號，這個地區其他豪宅也都名聲在外，名叫坎普頓小丘廣場的街段，因平價逼近500萬英鎊，而成為英格蘭和威爾士新科房價最貴的“狀元街”。
據英國萊斯銀行的數據顯示，此街區均價已高達490萬英鎊。萊斯銀行經濟師蘇仁‧提魯介紹說：“這裏名聲遠揚，吸引了來自全球各地的影視明星和 巨富商賈。”去年秋天以來，有不少來南歐的買家秉承“只買貴的，不買對的”理念，在此區域一擲千金。俄羅斯、中東的富豪同樣趨之若鶩，甚至還有中國、印度 的有錢人進行登記認購。

危機改變購房人心態
    經濟危機下，英國房價如此堅挺，一定程度上也正是得益于歐元危機。就像提魯所分析的，近年來國際大量避險資金涌入英國，成為導致首都倫敦房價持續看漲的主要推動力。
    比起歐元區仍不明朗的經濟前景，始終遊離于歐元區之外的英國相對安全，英國樓市本來就具有穩定、流動性好、房產登記保管妥當的優點，加之現在英鎊走低，樓市更顯吸引力。因此意大利，希臘和西班牙的富人紛紛將避險資金從南歐轉移到英國。
    具有諷刺意義的是，僅僅是看倫敦豪宅的成交數據，就能對南歐各國的債務危機的進程了如指掌。比如據萊坊房地產經紀有限公司的數據顯示，去年 來自希臘的買家佔了倫敦豪宅成交量的2.6％，同比上升1.7％。來自意大利的買家佔了2.5％，去年同期為1.9％，西班牙買家佔0.7％，較去年同期 的0.6％有所上升。
    而美國房市久病後終露曙光的背後，則得益于就業市場的持續改善，越來越多的人開始買得起房子。過去5個月美國一共增加了100萬個就業崗位，失業率也從去年8月的9.1％降至目前的8.2％。
    與此同時，美國消費者信心不斷提升，推升了購房意願。數據顯示，美國密歇根大學信心指數5月創下2007年10月以來的最高水平。美國商務部數據公布，4月美國民眾個人消費開支環比增長0.3％，個人收入環比增長0.2％。
    另外，受奧巴馬政府去年秋天宣布的一係列改革住房可負擔再融資項目措施，以及美聯儲4000億美元“扭轉操作”的綜合影響，美國中長期住房 固定抵押貸款利率被顯著壓低，今年以來更是屢次刷新歷史紀錄，其中30年期固定抵押貸款利率已跌至3.73％，15年期利率更是跌破了3％。
    而德國房地產的悄然火熱，和德國人購房心態變化有關：當前利率較低，預算不變的情況下，可以買到更大的房子，提前實施買房計劃將成為一筆合算的買賣。而且按照德國的稅法規定，貸款買房還能獲得一定退稅。
    難怪德國一些房地產咨詢機構認為，如果想趕上德國樓市的“大牛市”，現在出手絕對是個很好的時機！
    復蘇仍待時日
    前有自身過度投資的教訓，近來有西班牙等國因房地產泡沫破滅後導致麻煩纏身的借鑒，德國人自然對房產市場的升溫感到警惕，調查顯示，約有1/3的德國人擔心會再次出現房價泡沫危機。
    但是，據德國市場調查機構TNS近期發布的一項研究結果顯示，至少有一半的受訪者認為未來兩年內德國房價還會大幅上漲，2/3的受訪者認為房地產是目前最安全的投資方式。因此，接觸眾多買房客戶的張琳告訴《國際先驅導報》，近來房產投資熱中，“剛需”買房佔比很小，大部分還是投資。
    而倫敦房地產日益國際化的熱潮，反映了歐洲債務危機的嚴重程度，而就目前形勢看，英國的那些房地產商似乎還會有一段好光景。
    不過，這些火熱的樓市的信號雖然昭示著房地產的復蘇，卻並不能說明已經普遍回暖。以美國為例，巴克萊研究公司經濟學家彼得‧紐蘭表示，房地 產市場更大區域的變動仍在持續，部分受危機衝擊最嚴重的地區比如佛羅裏達州、亞利桑那州和加利福尼亞州在近幾個月已出現增長，這是一個積極的信號，意味著 房地產形勢逐漸改善的基礎正在擴大。
    但也有分析人士指出，觸底並不意味著迅速而全面的反彈。居高不下的止贖庫存、不合理的需求結構、異常嚴格的信貸條件等結構性因素決定了美國房市需要經歷較長的艱難築底過程，甚至可能出現反復，總體的復蘇趨勢將是“U”型，而不會是“V”型。
    華盛頓戴維斯建築公司項目經理湯姆對記者說，信貸是房地產業中最重要的因素，貸款融資比蓋房子更重要，由于監管加強，對建築商和個人而言， 獲得信貸都非常艱難。所謂“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。如果重新開閘樓市信貸，只怕又會埋下新一輪房市危機。然而，從某種程度上講，如果信貸不放松，美國 房市將不可能恢復曾經的繁榮。

 2012年06月12日 14:17:26
來源： 國際先驅導報

http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/world/2012-06/12/c_123271567_2.htm 

德國房地產: 买套70㎡房 柏林人需3年 广州人要19年

 (本文来源：南方都市报 作者：熊薇 实习生林超杰)

http://gz.house.163.com/12/0521/07/820UEEFE00873C6D.html 

核心提示：广州大学广州发展研究院近日发布的2012年广州经济蓝皮书中关于2000年以来广州房价调研的内容 称，2009年购买一套70平方米的房屋还贷，德國房地產柏林只需要3年、加拿大蒙特利尔只需要5.3年、美国纽约大约5.7年，泰国曼谷7年，而广州需要至少 19.3年。

2012年广州经济蓝皮书发布，还款时间过长将长期影响居民生活质量
南方都市报5月21日讯 广州购房还贷时间是德国6倍以上。广州大学广州发展研究院近日发布的2012年广州经济蓝皮书中关于2000年以来广州房价调研的内容称，2009年购买 一套70平方米的房屋还贷，德國房地產柏林只需要3年、加拿大蒙特利尔只需要5.3年、美国纽约大约5.7年，泰国曼谷7年，而广州需要至少19.3年。
房价持续上行10年
2012广州经济蓝皮书中《2000年以来广州房价变动对居民生活影响》报告由国家统计局广州调查队课题组完成，分析了广州房屋销售价格指数和住宅租赁价格指数2000至2010年来的变动情况，报告称这10年来广州房价指数呈波涌态势持续上行。
报告利用2009年住户调查资料10700元/平方米作为依据测算。测算结果表明广州新婚、新生代购买70平方米房屋最快19.3年能还清贷款，除 比新加坡短以外，远长于美国、加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲国家的国际大都市。报告称，新加坡虽然购房还贷时间最长但有着良好的租屋制度安排，九成以上 的家庭可通过廉价的租屋解决住房问题，还贷时间长仅对不足一成住宅市场份额的高收入家庭有影响。
一套房套牢下半辈子

报告同时测算，以2009年广州居民家庭平均收入购买一套当年平均交易面积95.4平方米大的房子，最快需要32.7年才能还完全部贷 款。若购房者是24岁的本科大学毕业生，耗费32.7年的时间去还购房款，等房子供完已达到56.7岁。女性已超过55岁的退休年龄，男性也接近60岁的 退休年龄。2009年广州市人口平均预期寿命为78.95岁，也即购买一套全市平均交易面积的房子需耗费居民寿命中41.4%的时间，还款时间过长将长期 影响居民生活质量。
报告还分析，近十年来，房价与租价变动的对比主要呈现两大特点：在房价止跌回稳期，租价涨房价降；在房价大幅上扬时期，租价升幅滞后于房价。且报告 称，截至2010年6月，广州总体住宅租赁价格为30.7元/平方米·月。居民租房支出几乎占用1/4以上的收入，过高的租赁价格还将挤占居民其他方面的 消费性支出，降低生活质量。
(本文来源：南方都市报 作者：熊薇 实习生林超杰)

柏林：“野孩子”救起的歐洲硅谷

 鉅亨網新聞中心　(來源：財匯資訊，摘自：新浪財經)　2012-05-29 07:26:15　　

 http://news.cnyes.com/Content/20120529/KFKFNXIFI6H0Q.shtml?c=index

當歐洲深陷金融危機的泥潭時，德國經濟卻一枝獨秀。
柏林，這個歐盟最大經濟體的首都，十多年前還是百孔千瘡，被喚作“歐洲之恥”。但通過經濟轉型，培養新經濟模式以及政策引導，經濟迅速逆勢增長，柏林重煥光彩成為歐洲新經濟之都。柏林經歷了涅重生般的大轉折，政府最成功的經驗在於打造了歐洲的“創意之都”。

房地產又一次毀了柏林
1989年柏林墻被推倒，東西德統一，但柏林的經濟卻一蹶不振。當時，法蘭克福受惠於金融業，慕尼黑的汽車業蒸蒸日上，此時的柏林只有兩座動物園、四個機場，經濟產業卻像一個受了重創的病人奄奄一息。
落后的柏林奮起直追，企圖短時間內恢復曾經的輝煌，冒進的政策使它又跌入更深的深淵。1990年，柏林啟動“歐洲首都”計劃，以房地產為龍頭開始重建。此 計劃是依靠貸款拉動柏林建設，從而促進經濟的快速發展。8年時間，柏林雖然新增700萬平方米的辦公空間，但卻造成1/3人口外流，房屋空置率高出倫敦一 倍以上。大躍進式的經濟增長沒能挽救柏林，反而使柏林更像一座鬼城。
2001年春天，柏林愛樂表演廳坐滿觀眾，當表演進入尾聲，突然，雙簧管樂手站了起來，帶著樂器，收拾樂譜，步下舞臺。接著是小號、低音大提琴和各聲部樂手逐一跟上，只剩兩把小提琴高亢卻孤獨的琴聲，然后然而止。這是擁有120年歷史的樂團最激烈的抗議。
那一年，是二戰后柏林遇到的最大財政危機，政府負債600億歐元，柏林愛樂的預算凍結，市府廣場上的噴水池也被迫關上，柏林市長下臺。人口流失率增加，失業率也躍居德國城市的首位。
開發商出去，藝術家進來
柏林的工業產業在上世紀末崩潰，失去20萬以上的工業就業機會，人口大量流失；新型產業發展遲緩，過分建設造成資源浪費，形成大量的空置建筑；城市負債嚴重，百姓對政府怨聲載道。一系列的問題使柏林處於崩潰的邊緣。
2001年，著名的同性戀政壇人物沃維萊特當選柏林市長。沃維萊特執政之后大刀闊斧地削減公共部門的工資收入，大力減少住房補貼以應對柏林600億歐元的巨額債務。柏林雖然在努力改變著自己，但是全面發展等於沒有發展，柏林需要尋找一條切實可行的發展之路。
隨后，沃維萊特主動接近國際級的電影制片人，希望他們到柏林制作、拍攝電影。在他的推動下，柏林逐漸吸引了大批的藝術家、服裝設計師、作家，旅遊業也得到很大的發展。
政府投入巨額資金將舊房屋和空房進行修繕整合，以低廉的租金提供給設計師和與創意產業相關的使用者，如工作室、陳列室、小型展覽館、畫廊等。創意人才的入駐給柏林經濟帶來了新的曙光。從政府官員到普通民眾一致接受的方向是：以大規模的創意文化推動經濟發展。
為了能夠更好地吸引創意人才進駐柏林，政府不僅投入了大量的人力物力，并制定了相關政策以給這些創意人才提供完善的配套體系。
“野孩子”的天堂
創意產業的勃興讓柏林的經濟初露曙光，但是其發展速度和經濟效益還是受到各方面的制約，難以迅速將柏林這艘巨艇推離泥沼。柏林開始了第二次的求生計劃。
真正給柏林帶來改變的是新世紀（002280）進駐柏林的一個特殊人群。“野孩子（wildchild）”，CNN如此來形容世界各地進駐柏林的科技創新 團隊。“越來越少的規則，越來越多的混亂，沒有秩序，而且它們長得很快！”2000年前后，世界各地的創意人才不斷地涌向窮困的柏林，因為窮困，創業的低 成本使它成為了創業者的天堂。
2010年，柏林的房價約為每平方米1萬~2萬元人民幣，而倫敦則高達6萬元。低成本換來更多的創業發展時間，這就使更多的創新團隊樂意落戶柏林。在新的互聯網創意時代，創業地點已不再是制約企業發展的問題，柏林成了科技人才最理想的創業基地。
位於柏林東南方向，曾經最貧困的土耳其區內的Betahaus，已經成為全球最流行的共同工作室（Co-Workingspace）建筑之一。這棟樓里的 座位以小時出租，只要帶著電腦和創意在這里租到一個位置，就能分享這里的公共資源，最重要的是，這里還可以互相交流創意。
在柏林，具有規模的共同工作室超過30個，各式的創意人才都能找到自己的一席之地。現在，柏林1/4的創業人群來自190個不同國家，龐大的外來人口讓柏林成為各國文化的熔爐。
擊敗倫敦成為歐洲硅谷
通過長期的跟蹤調查，柏林開始將文化創意產業與科技相結合，打造跨界的文創產業，使柏林成為歐洲的APP（第三方應用程序）產業新硅谷。
APP產業的發展關鍵還是這群涌入柏林創業的“野孩子”們，柏林政府如果想成為歐洲硅谷，就需要千方百計吸引人才、留住人才。
但同時，與柏林分庭抗禮的還有英國的倫敦。倫敦在2004年就已經著重於新硅谷和創意產業的打造，而柏林直至2007年才制定了具體的產業發展政策。不 過，根據澳大利亞研究理事會（ARC）的“創意產業暨創新研究中心”評比，在創意公司種類、人均專利數、創意人才密度和人均創意產業生產力方面，柏林遠超 倫敦。
柏林抓住了人才保護的關鍵：首先是針對人才保護，不著重招商。柏林認真地分析了城市的競爭優勢和潛力，極力做到對新經濟的包容。其次是認真傾聽創業者的需 求，從真實層面去解決實際問題。最後是不盲目推出政策，但是要保證每個政策切中要害。比如柏林的創業團隊中，八成創業者都是國外團隊，因此政府推出了房租 控制機制等保障外國人在柏林的基礎條件。又如針對創業團隊資金的需要而推出微型貸款政策，使其不分國籍而優惠獲取低利率的創業基金。
柏林的一系列措施真正使柏林創意產業得到發展，也吸引到眾多的投資基金進入。2011年前三季度，柏林的創新團隊獲得的投資金額比2009年全年增長180%，80%資金來自國外。而美國硅谷的投資額同比2010年減少了48%，少了4.8億美元。
柏林用事實為全世界提供了創意城市典范模板：充滿活力的經濟部門、形式新穎的創造性工作和工作條件。在經濟危機的影響下，柏林成為歐洲前五大經濟體中唯一 就業率向上成長的首都，GDP在20年間增長一倍多，失業率連續15年下降，柏林已經成為世界為之側目的高增長城市，而這所有的成績無不依賴於柏林對城市 經濟潛力的細微洞察和從實際出發的經濟產業轉型。

柏林房地產與其他德國及歐洲城市比較

目前德國柏林地產價格比慕尼黑的低近四成40%，與其他國際城市比較後你將會發現柏林房地產，真的是一種很好的投資。柏林全新豪華房，在CBD中央黃金地點，很好的位置，每平米約售2600 歐元/m2 。比較這個與倫敦、 都柏林或巴黎中央地點新房的每平米售價超過10000 歐元/m2，在倫敦的Mayfair, Saint James 頂尖地區甚至超過三萬30000歐元每平米。現在你可以看到柏林房產的投資潛力。德國柏林房地產價格甚至低於布達佩斯、 華沙和布拉格等東歐新興國家城市。現在只有12%的柏林居民擁有他們的房子，這代表將有充足供應的租戶支付你的柏林房子租金。整體德國人有43%是買房子的，這代表在柏林將會買房的人多的是。

德柏林像一個剛睡醒的巨人，快要重振以前的領導地位。旅客從 2004 年到現在增加很多。近年來又加建大量的豪華酒店客房。英國旅客僅在 2006 年已上升 22%。新柏林國際機場目前正在施工，將在2012 年7 月全面運作，好事陸續有來。

德國柏林已回世界舞台前列，現在就是絕好機會，投資柏林房產物業，將會有很好回報。

ZIEGERT思傑柏林房地產

 http://ziegertasia.com/ 

德國柏林房產顧問思傑ZIEGERT, 提供廣泛的柏林出售優質(新房及二手房)房源選擇, 我們根在柏林, 有25年以上的柏林房地產經驗：德國首都柏林市，人口超過3百60萬人，現在已發展成為真正國際大都會，海外投資者正湧進柏林,德國房地產投資已變得紅 火。

柏林在德國統一後發生了很大的變化。柏林是歐盟最大國家德國的首都, 除了本來就是德國的政治、 文化、 研發、 及專上教育中心以外, 現在柏林已蛻變成為新工業和經濟中心： 資訊科技、 大眾媒體、 醫療科技、 醫藥研發和旅遊消閒行業... 在不久的將來, 柏林將會有更多的發展。柏林是一個年輕有活力的城市. 與其它歐洲人口老化的城市不同，柏林是德國一個年輕充滿創意的的都會、根據人口預測研究在未來的幾十年中, 人口將繼續增長。柏林是一個新興的經濟體，但同時也是一個先進國家的首都. 相比其他的國際城市，柏林房價是非常合理, 甚至有些低, 德國房產具有巨大資本增益的潛力，租金回報更是特高,而現在房價就往上漲, 國內外投資客也增加了不少。

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德國買樓可以移民嗎?: 轉自北京新浪網 (2012-05-12 21:14)

http://news.sina.com.tw/article/20120512/6739760.html


   從今年4月中旬開始，一些德國咨詢機構陸續收到問詢，聞訊集中在聽說在德國買房可以取得德國永 久居留的信息。據了解，有些“置業移民”項目，稱得到德方當地政府扶持，凡是購買一套房產並設立一個德國公司的外籍人士可取得德國的居留許可等。頻繁被問 詢該項目的中德商橋咨詢師對此感到頗為詫異，本著嚴謹負責的態度對此專門進行詳細了解。

在多次咨詢了德國當地法律顧問、各城市外國人管理局和勞工局等德國官方相關負責人後，就德國買房移民項目進行了深度剖析，希望能夠為眾多欲移民德國人士解開謎團。

一、德國移民法第9條
移民意味著拿到所謂的“綠卡”，在新移民法里對應的是永居(Niederlassungserlaubnis)，即賦予持有者無限期的居留許可，並允許持有者進行工作。
新移民法第9條規定了拘留前提，可概括成：在依法居留(Aufenthaltserlaubnis)5年、確保生活有保障、並交納60個月的社會保險費、擁有經濟活動(工作)許可並對德國社會和語言有一定的認識。但是對於其中的有些要求，在特定情況下可以放寬標準，比如說配偶雙方中符合所有的要求，但是另一方有所欠缺(比如德語不夠好)，也可以獲准得到永久居留。

二、德國移民法第21條
另外，細讀這條“投資移民”政策──移民法第21條，滿足以下三點的自主經營者(企業主或自由職業者)可獲准得到居留許可：1.符合上層經濟利益或地區性的特別需求﹔2.公司業務預計會對經濟帶來積極影響﹔3.能通過自有資本或貸款保障企業所需資金。

同時該條例特別說明，一般來說投資金額達到25萬歐元且創造了5個工作崗位，就同時滿足了前面兩個條件。衹要審核部門證明自己的企業及其運營可以滿足以上標準，便可以較低的投資額獲得居留許可，而一家德國有限責任公司的註冊最低資本金僅2萬5千歐元。

第21條還規定，居留許可最長可頒發三年，如果外國自主經營者成功實現了運營計划且自己和家人的生活有足夠的保障，可以偏離第9條所規定的需要持有居留許可至少5年，而獲得永久居留。

與此同時，從運營的第三年開始，自主經營者每次延長居留許可都要經過商會、勞動局等相關部門對公司營業情況的審核，如果經營情況良好，通過審核後便可獲 得永久居留。言下之意即，公司成立衹要不符合法條，或不能持續良好經營三年，都需要德國當地機構的重重審核，也就是說，有無德國房產對於一個原本就想投資 德國的中國企業家來說並沒有區別。

三、法律界權威人士解析
由此可見，在德國買房置業和取得居留無任何直接聯繫。其實 德國所謂的“移民”政策基本衹是對已經擁有居留許可的外國人為德國社會做出貢獻的一種獎勵。由於並非一次性投資就能使投資者拿到“綠卡”，所以對於德國來 說也沒有簡單的“投資移民”。對於想要在德國從事經濟活動的外國人，獲得相應的居留許可後成功實現計划，再獲得永久居留，可謂水到渠成。並非像很多移民中 介所宣傳的那樣，因為要想移民德國，才去德國從事自主經營的經濟活動，屬於本末倒置，而買房即可移民之說實屬荒謬。

四、招商政策解析
德國雖然從05年開始就通過移民法案，但因宣傳不足，在很多人印象中，德國仍然是“非移民國家”，無法與美國加拿大競爭高素質人才與投資移民。時至今 日，據德國內政部公布的方案稱，由於德國技術人才供求不平衡，2015年後德國專業人才的青黃不接將可能影響經濟的持續增長，全球對技術人才的爭奪將越來越激烈，因此德國必須采取措施，在全世界範圍內網羅人才與投資者，加強全球化時代的自身競爭力。

近些年來，德國政府加大招商引資和吸引人才力度，無論大中小型城市都積極從海外招商，歐債危機更加劇了德國政府吸引投資的力度，德國不少城市確實正在積極推出他們的房產項目，其中尤以中小城市最多。在招商房產政策得到當地政府支持後，由於買房不能取得任何居留，也就意味著外國房產投資者不能到德國來享用自己的房產，所以就也相應出現了同時成立一家公司，進而取得德國法人簽證的政策。
 
前些時日德國有報導關於推行歐盟的藍卡政策的提案，但媒體和政府官員普遍對該提案持觀望態度，日後是否能真正實施目前尚不能確定，該提案活躍几周後如今 在媒體中果然又銷聲匿跡。以德國特有的嚴謹風格，連歐盟的人才政策在德國都步履艱難，且不談動搖德國移民法的 “置業移民”了。

但從另一方面來看，德國房產的投資價值近几年來也受到不少專家的認可，德國房產明顯有升溫的趨勢。慕尼黑一市場調研機構公布數據表明，2011年德國房地產指數上升3%以上，有越來越多的德國人置業不僅僅單純是為了滿足居住需求，同時也希望房產投資能夠產生一定的收益，且德國的住宅普遍冬暖夏涼，注重環保，舊房改造也十分成功，且外部環境佳，因此如果投資順利並長期生活在德國，那么在德國置業不失為一個可參考的好方向。

    買房和投資移民德國完全是兩個概念。投資移民需要根據三年持續經營狀況和第21條法條作為標準，除此之外並無特例。國內人士還需理性將置業和移民區分開。

時勢有變, 最新消息德國柏林住宅樓價2011年升了10%以上。

德國柏林市的市徽是頭熊, 柏林的以往的房價走勢就像這頭安靜的熊一樣, 很安穩的坐定定。但現在時移勢易, 房價開始往上漲, 吸引不少投資者進場柏林樓市。

柏林是德國首都和第一大城市，但房價卻低得有點離譜，它或許是世界上最“便宜”的國際性大城市了。 這個價格，不僅和同屬歐洲的巴黎、倫敦相比有點離譜，即便拿過來和中國北京、上海等一線城市日新月異的房價比，也顯得有點.... 北京二環內和上海中心城區的新房，均價早已經突破5萬人民幣了，按匯率轉換，早已超過柏林市中心房價的兩倍多。



德國由於控制房地產投機手段完善，加上租屋方便，該國民眾多傾向只租不買。不過歐洲的低利率政策卻逐漸翻轉這樣觀念。

當多數歐元國家正為高債務、衰退與信貸泡沫破滅等問題所苦時，歐元區最大經濟體德國卻面臨完全不同挑戰，那就是向來平穩的房地產開始出現上升跡象。

由於完善的政策，讓德國房價沒太多炒作空間，加上租房利益受到完善保障，讓德國民眾樂當無殼蝸牛。相較於英、美等國，德國民眾的自有房屋率低許多。

不過這樣趨勢卻出現扭轉。低利率與歐洲央行提供大量的低利融資，已經改變德國長久以來靜如止水的房地產市場。德國房價去年平均漲幅為5％，為通膨率的兩倍。其中大都市房價的漲幅更升高至兩位數。

以柏林Friedrichshain-　Kreuzberg、Steglitz-　Zehlendorf與Lichtenberg等隸屬中階市場地區，其公寓價格在去年漲逾10％。高檔地段像是Mitte與Prenzlauer Berg的房價更創下連續多年大漲紀錄。

根據Pricewaterhouse Coopers針對房地產與財務專家的調查指出，由於強勁需求與房價勁揚，讓柏林的公寓已經成為歐洲27國主要都市中最受歡迎的投資。

自從歐債危機爆發，歐洲央行為避免情勢惡化，恐將蔓延至歐元區周邊國家，因此藉由低利率政策來紓解資金之荒與增加流動性。

目前柏林房市還有很大的續漲空間。根據房地產機構Immobiliencverband Deutshland（IVD）的調查，柏林公寓在2010年的價格只比1977年上漲25％，在同期德國第2、3大城漢堡與慕尼黑的漲幅各自為55％與135％。

為甚麼要現在投資德國柏林房產?

你希望在歐洲城市置業投資嗎？柏林是一個超型大的城市，投資德國柏林房地產市場也正開始盛行。自東西柏林合拼以後，偏低的房價，特高的租金回報率，使柏林房產市場成為最有增長潛力的投資。在柏林你有很多物業選項。德國房產投資開始成為流行的投資選擇。

我們先退一步簡單看看柏林的獨特歷史，你就會明白為甚麼投資德國柏林房產市場現在是一個好機會。從1961 年到1989年柏林是一個分裂的城市，西柏林成為在蘇聯統治東德區的孤島。但是，在1989 柏林牆倒塌下來了，在1990 年回歸的興奮中，曾經被壓抑的柏林房​​地產需求卻大增，尤其是東柏林，引進投機資金湧入，'柏林房地產淘金潮' 出現，建設熱潮湧現和大量投資在柏林房地產。


不幸的，太樂觀的投資情緒是有缺陷的。東柏林被統一，但其國企就業崗位及補貼企業卻消失在一夜，成本是巨大的。東部地區破碎的經濟不能提供原東柏林市民新的就業機會，他們只能到其他德國城市尋找工作。成千上萬的房子被空置，物業價格開始下降, 從1994年至2004 年在柏林房地產價格下跌了30%！

從1989年統一以後，柏林經濟（和整個德國） 用了十五年作統合調整，創造新就業機會，柏林經濟變得增長很快，在此期間，歐洲其他國家的房價已大踏步向前，但現在柏林的房價還不到其他德國及歐洲大城市的一半，更不及倫敦巴黎的1/3房價! 這是個要抓緊用的機會, 生活費用比國內高的德國首都柏林，全德人口第一大城市，柏林全新裝修電梯房價有些比廣州二手還便宜，更別跟香港北京上海比較。這可不是毛批房！大部份為電梯房單位帶德國豪華裝修, 及一流德國廚廁設備，光是德國廚廁設備暖氣設備及裝修已超值了!有眼光的國際投資者已靜靜進場，房價已開始往上長。現在投資柏林物業是最佳時機，因為東西柏林的統合調整階段已差不多完成，柏林房地產價格已經啟動。想想北京十年以前的房價到現在的走勢，你就明白我們的看法。作為歐盟核心大國，德國財政及經濟增長尤其亮麗，其他出問題的歐洲國家如希臘及意大利資金不少都湧進德國安放，也​​流進柏林地產市場，使德國柏林物業價格保持隱定增長。


柏林的經濟增長速度總比其他西部德國城市快-柏林是一個具有新興經濟體特點的城市，但同一時間也被是世界上最發達的國家之一德國的首都，這讓她有獨特的地位。除了是德國，甚至歐洲聯盟的政治、 文化、 研發，及高等教育中心，現在柏林也轉化成為一個新工業和經濟發展亮點​​：資訊科技、 電腦娛樂、交通物流，設計、 傳媒、 醫療科技、 製藥、 生物化學、 旅遊等等...柏林將在不久的將來遇到更多發展機遇，而德國政府也決心讓柏林市以前的輝煌重生，我們不用懷疑德國人的決心。德國政府已投入大量人力財力，已經進行大量基建，老東柏林地區大量翻新樓房，改善地鐵，新建火車總站，新柏林國際機場也在2012年7月快要啟用........柏林是個年輕、善變和包容的大城市，不像其他的歐洲城市，柏林是年輕人的城市，在未來的幾十年，人口將繼續增長，根據人口預測的研究，從其他東部的歐洲城市及德國其他城市有源源不停湧進年青人口。現有350 萬人口，柏林是在德國最大和歐洲大陸第二大城市。這樣的結果意味，柏林是一個新興的經濟體，但處於一個完善而發達的國家內的首都，您會得到從兩個世界最好的東西！新柏林國際機場2012 年7月將全面服務、 重生而繁榮發展的柏林已回到歷史前台！

最後一點，所有柏林房產都是永久物權物業，沒有多少年使用權問題!