Now that’s a tiny house: 1 square meter

By Sarah FirsheinBy Yahoo! Singapore – Tue, Jul 24, 2012

Hey, Mayor Bloomberg, you and your new NYC "micro houses" (and other similarly sized 250- to 300-square-foot mansions) can step aside: There now exists in the world a house that measures one square meter. The aptly named One-Sqm-House was designed and conceived by Berlin-based architect Van Bo Le-Mentzel as a place where "no one other than I, myself, can decide what happens with this one square meter of mine in the world. It's the only square meter in the world where I can decide what direction the window looks in, what direction the door opens in, what neighbors I have."
It is no wonder that Le-Mentzel has become obsessed with the concept of home: He fled his homeland of Laos as a refugee and has spent his career exploring the topic. Now, thanks to the BMW Guggenheim Lab, the young architect, budding furniture designer and tiny-home aficionado can share his vision with the world. In conjunction with the BMW Guggenheim, Le-Mentzel invited Berliners to come and help build as many One-Sqm-Houses as possible, offering to cover the cost of materials for those who couldn't afford it, so long as they allowed the Lab to rent them out until the end of July. For those who would like to rent one out, One-Sqm-House is currently listed on Airbnb for €1 (S$1.52) a night, but when the experiment closes July 29, the builders can come back and retrieve their creations.

經建會：職業教育奏效 德國失業率低

時間：2012/7/30 10:33 新聞引據：工商時報

經建會表示，歐盟目前經濟低迷，失業率升高，尤其青年失業率(25歲以下)在5月平均更達22.7%，但其中推動職業教育最力，大學在學率不到台灣一半的德國，青年失業率僅7.9%，顯示德國「雙軌制職業教育制度」是降低青年失業率的主要原因。 　　經建會官員表示，6成的德國高中生選擇「雙軌制職業教育」取代一般學術教育，這項制度是採取讓學生在學校取得基本學歷，同時在企業內部接受訓練的職業教育制度。 　　經建會表示，自2000年以後，受到產業結構調整、科技發展等環境變遷影響，德國教育部積極著手改革推動已久的雙軌制職業訓練制度，由業界及政府共同合作，並訓練來自移民社會或弱勢家庭的青年，參與雙軌制職業訓練，以利就業。 　　經建會官員表示，以2005年的資料觀察，德國大學入學率(大學1年級新生人數占同年齡人口數)只有24.8%，比台灣的65.9%、日本的52.3%、英國的62.6%、法國的41.0%都來得低，但是，德國今年5月份的青年失業率7.9%，卻是全歐盟最低。 　　依我國、日本、歐盟及美國的官方統計，台灣青年失業率在今年5月為11.8%，日本8.5%，法國22.7%、義大利36.2%，皆比德國高出許多。

《外地經濟》德國企硬：希臘不履行改革責任，將難獲援金

 德國官方口頭上願採取一切措施撐歐元，似乎出於西班牙以至意大利兩國大得不能倒，因而
不得不撐，但對於不思進取的小國希臘，卻不改其一向強硬的作風，朝野均繼續質疑希臘改革決
心，官員更表明不會手下留情。
　　官方重申希臘需改革到底，否則將不會獲得援助。而民眾亦認為希臘需緊縮財政，否則應脫
歐。
　　立場向來強硬的財長朔伊布勒（Ｗｏｌｆｇａｎｇ　Ｓｃｈａｅｕｂｌｅ）接受
《周日世界報》（Ｗｅｌｔａｍ　Ｓｏｎｎｔａｇ）訪問時，表明歐盟對希臘的援助條件已相當
寬鬆，沒進一步放寬條件的空間。
　　內閣中另一狠角色副總理兼經濟部長勒斯勒爾（ＰｈｉｌｉｐｐＲｏｅｓｌｅｒ）則批評希
臘的財政改革仍沒進展，再次明言若希臘不履行改革責任，將不會獲發分毫援金，屆時希臘將沒
錢還債。
　　除此之外，德國人民對希臘的不滿情緒亦未見減退，《周日圖片報》（Ｂｉｌ　ｄａｍ
Ｓｏｎｎｔａｇ）委託民調機構Ｅｍｎｉｄ進行調查，受訪德國民眾中，高達７１％認為若希臘
無法履行緊縮政策，就應該離開歐元區。
　　有５１％受訪者甚至認為，若果德國在歐元區以外，狀況將會較佳，只有２９％受訪者認為
狀況會較差。
　　民間經濟師也不怕希臘脫歐。德國商業銀行（Ｃｏｍｍｅｒｚｂａｎｋ）經濟師相信，由於
希臘之前已進行債務重組，希債已大幅減值，加上有關希臘脫歐的揣測流傳已久，所以即使真的
成事，也不會嚴重影響歐元區的整體穩定，更不會導致歐元區崩潰。

《香港經濟日報》30/07/2012 08:54

德國經濟部長因“希臘退出論”挨批

  2012-07-25 11:26

（德國‧柏林25日訊）德國經濟部長菲利普‧勒斯勒爾因發表“看衰”希臘言論近日遭國內外批評。一些人指責其“不計後果、不專業”，反對黨則建議總理默克爾將他解職。

勒斯勒爾22日接受德國電視一台採訪時說，他對希臘如期實現改革目標持懷疑態度，對他而言，希臘退出歐元區“早已不是甚麼可怕的事”。

這一言論正值歐盟委員會、歐洲央行和國際貨幣基金組織“三駕馬車”重返希臘進行評估之際，評估將決定是否向希臘發放下一批救助款項，該言論引發市場對德政府可能不再繼續支持救助希臘的擔憂。23日，德國DAX股票指數下跌3.2%，歐元兌美元匯率跌破1.21關口。

歐洲議會議員約爾戈‧夏齊馬卡基斯23日接受德國媒體採訪時說，身為德國經濟部長和副總理，勒斯勒爾不該在此時發表“看衰”希臘的言論，他對勒斯勒爾言論的“不專業”感到震驚。

夏齊馬卡基斯說，“德國是歐元區最重要的經濟體，德國副總理說出這種話是有分量的。”

與勒斯勒爾同屬自由民主黨的德國外交部國務秘書米夏埃爾‧林克批評勒斯勒爾說話不顧政府立場。他說，德國政府的立場是，沒有哪個國家應該被逼離開歐元區，“只要維持歐元區團結的可能尚存，我們就會為之努力”。

反對黨社會民主黨預算專家卡斯滕‧施耐德提出，勒斯勒爾的言論對市場產生負面影響，威脅德國納稅人利益，默克爾應解除其經濟部長職務。

希臘總理安東尼斯‧薩馬拉斯24日在議會發言也對看衰希臘的論調做出回應。“我們竭力讓國家回到正軌，但有人在想辦法讓我們失敗……我不知道他們這麼做是有意還是出於無知，”他說，“我只知道他們這麼做不負責任。”

不過，也有人支持勒斯勒爾的主張，特別是23日穆迪將德國信用評級展望調降為負面之後，執政聯盟成員、基社盟主席澤霍費爾接受德國《圖片報》採訪時說，歐洲對希臘的援助已經到達“可接受的極限”，希臘必須完全符合改革要求，才能繼續獲取援助貸款。（新華社）

（星洲網）

450年前賒借400金幣 柏林欠小鎮10億

 http://www.hkdailynews.com.hk/world.php?id=237376

新報19日綜合外電報道】中世紀曾風光一時的德國東部城鎮米藤瓦爾德，如今成為死寂之地。不過首都柏林若果能償還可追溯至1562年所欠下的龐大債務，米藤瓦爾德將躍身全球最富裕的城鎮之一。
地方檔案室發現一張欠債證明，證實米藤瓦爾德於1562年5月28日借了400個金幣給柏林，年利率是6%。柏林布蘭登堡新聞廣播電台報道，這筆債務至今已累積至1.12萬個金幣，即約1.12億歐元（約10.64億港元）。
每50年追一次債 該電台估計，考量複利與通貨膨脹，債務總額將達數兆歐元。米藤瓦爾德歷史學家施密特在檔案室中發現這張數百年歷史的借據，這張借據於1963年歸檔。文件的封條雖已消失不見，但施密特告訴記者，她相信借條仍具效力。
施密特與米藤瓦爾德市長普法伊弗曾試圖要求柏林還錢，而這相同請求自1820年來，約每50年就會重新提出，但總是無功而返。

德國房地產; 愛上柏林的9個理由

柏林，正式身份為德國首都，非正式身份是學生、藝術家、波波族的天堂。個性難以定義，尤其善變。城里最熱鬧的地點不斷移位，今天是A區明天是B區，不适合喜安逸愛規律的人。柏林從不缺創意德國房地產。冷戰期間，東柏林人以各種妳想得到和想不到的方式越過圍牆投奔自由﹔後冷戰時代，柏林人把創意揮灑在街道牆壁上、個性時尚店內、咖啡座酒吧間、廢墟畫廊里。柏林是讓人失去理智的情人，愛上她其實不需要理由。
1. 不像首都的首都
一個從沒到過柏林的歐洲人來到這裡首先會感到有點失望。這個城市真的是堂堂德國的首都嗎？幅員遼闊的柏林有大量的綠色地帶和公園湖泊，但這些似乎不該為一座城市所有。歐洲名城最愛展示她們引以為傲的文化歷史，即使無法做得徹底，也要盡量在外表上佩戴古董首飾。衹有800多歲的柏林，算是歐洲城市的晚輩，更可憐的是許多歷史建築還在二戰期間被徹底摧毀。作為曾經的納粹第三帝國的都城，柏林沒什么可炫耀的歷史，有的卻是如今未經修飾的年輕沖勁和自由自在的呼吸空間。
2. 城中城
柏林不像許多大城市，主要的商業活動和人口都集中在市中心。柏林由多個德國房地產地區組成，各種活動和人口分散開來，因此不像倫敦、馬德里那樣擁擠。每一區的特色不同，也各自精彩。位於城中的米特(Mitte)是柏林歷史政治文化的縮影，也是受人歡迎的消閒娛樂地點。柏林圍牆倒下後，這個曾經潦倒的地區成了畫廊、劇場、酒吧、咖啡座、服裝店林立的時尚區。新移民聚居的十字山區(Kreuzberg)也是夜貓子流連的場所，上演過多起暴力沖突的十字山，從良後個性仍帶點叛逆不羈。
3. 最包容的歐洲城市
這個榮譽過去屬於阿姆斯特丹，但自從東西德統一後，柏林已迅速成為歐洲最有包容性的城市。羅馬有悠久的歷史撐腰，巴黎有矜貴的藝術氣質要保持。沒有歷史文化包袱的柏林，反倒可以敞開胸懷，擁抱各種意識形態、藝術表述。藝術在這裡沒有等級貴賤之分，頹廢又後現代的Tacheles藝術中心名氣不遜于新國家畫廊。一年一度的Love Parade是音樂狂熱分子和嬉皮士的狂歡派對。不管妳想以什么方式生活，愛用什么媒體創作，柏林讓每個人都有屬於自己的空間。對年輕人和學生來說，柏林充滿了巨大的吸引力，而年輕人也賦予柏林無窮的生命力。
4. 國際建築設計師的秀場
雖然二戰炮火把柏林炸得面目全非，卻也給這座城市帶來各種重建的可能。冷戰結束後，大片過去介于東西德之間的無人地帶空了出來。各世界商業巨頭都想在此蓋一棟樓，並不惜出大手筆請名牌建築設計師來操刀。於是這裡成了歐洲最大的建築工地，也是建築設計師最愛的秀場。完成品是外表超現代、每拐個彎都是大師杰作的波茨坦廣場(Potsdamer Platz)。在眾多對手的競爭下，外形如富士山的新力中心成功出位，成為最突出的建築。離開波茨坦廣場，柏林還有很多設計杰出的建築。著名建築師福斯特(Norman Foster)為在二戰中遭摧毀的國會大樓裝上象徵政治透明的玻璃圓錐頂。我尤其喜歡波蘭裔建築師利貝斯金德(Daniel Libeskind)設計的猶太博物館，外形如遭扭曲的大衛六角星，鋼鐵般的身軀在烈日下反射陽光，歷史的教訓分外刺眼。
5. 潮流的風吹向東TIPI帳篷
有人說，在柏林若衹能選擇一個方向，往東走肯定沒錯。後圍牆時代，前東德“原住民”紛紛搬到西部居住，另一股由龐客、外國人、藝術家、知識分子組成的人 潮卻從反方向涌來，形成有趣的換血現象。由於前東德地區的老公寓租金較便宜，消息靈通的學生也大批到東部落戶，與年輕人生活分不開的咖啡座、夜店、個性商店尾隨而來。冷戰遺留下的東西差異，讓前東德地區散發出一種獨特的魅力。老柏林的悠閒寫意還彌留在米特、普倫茨勞堡(Prenzlauer Berg)和斐德烈思漢(Friedrichshain)地區的咖啡館里。就如冷戰時代的產物現在都成了時尚符號，前東柏林地區也是今日柏林最in的地方。
6. 活生生的冷戰博物館
查理檢查站
冷戰的周邊產品不衹是商業味越來越濃的柏林圍牆和永遠擠滿遊客的查理檢查站。卡爾馬克思大道(Karl-Marx Alle)是前東德政府在1949年送給斯大林的生日禮物，街道兩旁的前蘇聯式建築也長得像生日蛋糕。前蘇聯時代的主要街道要夠大夠寬，才能裝得下氣勢磅礡的檢閱遊行隊伍。住進前東柏林的公寓民宿，房東老太太還保留了東德人的節儉持家，她告訴我們當年她如何從家中的窗戶遙望民主的西方。
7. 庭院深深
庭院文化是柏林的一大特色。柏林的老公寓多數都有庭院，經過裝修改造後，許多庭院不再是私人禁地，而是游人和居民的交流空間。在前東柏林地區閒走，經常會不知不覺地走進大大小小的庭院，感覺像闖進了別人的後花園，神祕又親切。位於米特的哈克什庭院(Hackesche Hoefe)結合了藝術、消費和居住用途。在這個富新藝術風格的建築里，共有8個相連的庭院，院子里有高品位的獨立服裝品牌、知性的書店、藝術家的工作室等等。僅隔一牆，卻是另一幅截然不同的庭院景觀。爬滿涂鴉的斑駁牆壁、露天咖啡座的粗糙桌椅、專放藝術電影的小戲院，那是非主流式的庭院表情。
8. 另類的購物天堂
如果妳是走安全路線的名牌信徒，衹相信名牌的前衛定義，那妳不會喜歡柏林，請改飛巴黎、羅馬。柏林是另類的血拼天堂。實驗冒險、標新立異是這裡的購物哲學。城里許多獨立時尚品牌，賣的是個性不是潮流。手提袋專賣店Milkberlin的獨家包，全世界衹有一件，已成為日本時尚旅客必搜刮的紀念品。想獨樹一格，當然要付出代價，一個獨家包隨便就會刷掉妳100歐元。
9. 越夜越精彩
柏林是電子樂的發源地，來自各地的打碟好手都會來這裡朝聖。米特是柏林夜生活的發動機，當初就是這裡的Tresor和E-Werk，奠定柏林為世界電子樂之都的地位。夜店聖地不斷更換地點，今晚人潮最旺的迪斯科明天也許就關門倒閉。派對動物一定要有靈敏的嗅覺和消息靈通的線人，才能跟得上狂歡的節奏。記得別太早出門，柏林的夜生活午夜才剛剛開始。

詳全文 柏林：愛上柏林的9個理由(4)-旅遊新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20120724/7425125.html

德國總統主動搬家的“平等意識”

 2012-07-27 09:35:12 　來源：中國網

據德國媒體7月25日報道，德國總統高克自今年2月上任以來，一直住在柏林一所私宅裏。安全部門最近決定對總統私宅進行安保改造，包括豎起籬笆、租 下附近房屋監視等，此外，附近24小時都有便衣和警車把守。總統發言人稱，為了鄰居著想，總統決定搬走。(7月26日環球時報)
　　如果可以換位思考的話，這位德國總統為鄰居著想、主動搬走的行為，在他看來可能再平常不過。首先，高克今年2月上任以來，他一直希望和 執意要的就是“像普通人一樣生活”(當然，因為安保問題和特殊需要，總統本身也身不由已)；二者，想和“普通人”一樣生活無法滿足之後，因為已經給鄰居生 活造成的干擾，然後他和“第一女友”就主動搬走了。這在這名總統看來，或者在當地民眾眼裏，本來就不算什麼事，也並不是值得炫耀和報道的事情。結果到了國 內，竟然成為“新聞”，竟然被一些國內網友熱議和力挺，只能說明在國內類似的“像普通人一樣的”平等思維相對稀缺。
　　不僅在網民眼中，這樣的“敬畏”鄰居權益的領導人是不可能想像的，在現實生活這樣的例子也確實不多。當了大官，當然並不排除還住在原本 的房子裏的有，但確實有大量的官員一當大官就“脫離群眾”了，所謂的忙於工作事務，連百姓的“柴米油鹽”價格也體驗不了的領導不在少數。讓一些高位者主動 考慮鄰居的利益、具有這樣的為他人考慮的平等思維，估計很難。
　　在國內，由於民眾長期以來受傳統封建思維的影響，且根深蒂固，“人一闊臉就變”的也不在少數。“富二代”牛氣哄哄，上路飆車，拿民眾性 命當兒戲，也是一個自以為是的“特權階層”的心理反映；某某官員子弟，出事後喊出來的“我爸是李剛”，並不具有代表性，卻能折射個別官員和官宦子弟的特權 心態。現實生活中，“狗眼看人低者”大有人在，某上訪村民因為喝了一口鄉長茶杯子裏的水，就遭到暴打......說明在現實生活中，不平等意識、不尊重他 人權益的思維，確實大有市場。而一些處於低層的普通人群，似乎也熱衷於迎合和追求這樣的“不公平不平等”現實。某笑話說道：一個貧困戶羨慕有錢人，聲稱自 己有錢之後到街頭吃拉麵，“要吃一碗，倒一碗，氣氣有錢人”，在這名“窮人”眼中似乎“可以浪費”也成為了一種“特權”。令人曬笑之餘，反映出來的是社會 階層的不同心態和特權階層存在的現實。
　　目前，在國內整體社會輿論環境之下，“總統禮讓鄰居，主動搬家”的行為，也並不是沒有，但絕對是一個“新鮮事物”和新聞看點。在別國很 正常，很普通，總統也認為很正常、很普通的事情，到了國內反而成為“熱點”、被人熱議，足以說明我們的公民社會還有一定差距，而真正的尊重公眾權利、人人 平等的社會氛圍，尚在路上。（畢曉哲）

German Property Sale Said to Draw Blackstone, Morgan Stanley

 http://www.businessweek.com/news/2012-07-17/german-tlg-property-sale-said-to-draw-blackstone-morgan-stanley

By Dalia Fahmy and Aaron Kirchfeld on July 17, 2012

The German government’s sale of its TLG Immobilien GmbH real estate unit is attracting interest from investors including Blackstone Group LP (BX) (BX) and Morgan Stanley (MS) (MS) in what could be the country’s largest property transaction this year, according to four people with knowledge of the matter.

The Finance Ministry in Berlin will decide this month which financial and strategic investors will enter the next round of bidding for TLG, said the people, who asked not to be identified because the talks are private. TLG owns properties valued at 1.86 billion euros ($2.3 billion), according to a sales prospectus obtained by Bloomberg News.
The government is seeking to take advantage of a pick-up in real-estate purchases in Germany as investors seek havens amid the European debt crisis. About 3.23 billion euros of deals have been announced this year, compared with 1.91 billion euros of deals in all of 2011, according to data compiled by Bloomberg.
Firms chosen for the next round will be given access to the company’s financial data and taken on property tours before submitting a binding offer, according to the prospectus. The Finance Ministry hired Barclays Plc (BARC) and law firm White & Case LLP to advise on the sale.
The government may sell the residential business, which the sale prospectus values at 482 million euros, and the commercial unit, priced at 1.38 billion euros, separately if it can’t find a buyer for the whole company, the people said. Morgan Stanley’s real estate unit is only interested in the commercial property, one of the people said.
Officials at TLG, Blackstone and Morgan Stanley declined to comment.

On Schedule

The sale is progressing according to plan, a Finance Ministry spokeswoman said, speaking on customary condition of anonymity. The bidders include strategic and financial investors, she said.
The spokeswoman said the Finance Ministry’s policy is not to comment on specific bidders.
Wolfgang Schaeuble, the finance minister, said June 12 that the federal government is “ahead of the curve” in meeting legal requirements that compel him to cut the budget shortfall to 0.35 percent of Germany’s gross domestic product by 2016.
The sale of one of the government’s last major property assets is drawing interest from institutions seeking a profitable investment amid Europe’s sovereign debt crisis. Investors spent about 7 billion euros on deals for at least 50 apartments in the first six months, about 170 percent more than a year earlier, according to data compiled by Los Angeles-based brokerage CBRE Group Inc. (CBG) (CBG)
TLG replaced Treuhand Gesellschaft, the company that oversaw the sale and restructuring of thousands of companies after the collapse of communist East Germany. As a result, most of its assets are in the six eastern states, including Berlin.
In Germany’s biggest real estate deal this year, a group including Patrizia Immobilien AG agreed to buy Landesbank Baden- Wuerttemberg’s real estate unit, LBBW Immobilien GmbH, for 1.4 billion euros. The transaction was announced in February.
To contact the reporters on this story: Dalia Fahmy in Berlin at dfahmy1@bloomberg.net; Aaron Kirchfeld in London at akirchfeld@bloomberg.net.
To contact the editors responsible for this story: Andrew Blackman at ablackman@bloomberg.net; Jacqueline Simmons at jackiem@bloomberg.net.

Should the Bundesbank worry about German house prices?

http://blogs.ft.com/money-supply/2012/07/25/should-the-bundesbank-worry-about-german-house-prices/#axzz21oWz7lal

July 25, 2012 2:39 pm by Claire Jones

 

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House price rises of a little over 5 per cent would barely make the Federal Reserve, or the Bank of England, blush. Not so at the Bundesbank.
This is what Jens Weidmann, Bundesbank president, had to say back in March:

Jens Weidmann: We will see inflationary pressures rise in Germany. We already see that partly in some markets, such as real-estate. House prices increased by 5.5 per cent last year, which is not impressive by London standard, but still for Germany is something that we will need to watch.

The house price boom has gathered pace. The most recent data from the OECD shows that German house prices rose 9.5 per cent in the year to Q1.
Mr Weidmann has signalled that Buba will act if it thinks the boom is getting bubblicious, possibly through macroprudential measures such as limits on loan-to-value ratios, which cap the amount mortgage holders can borrow against the value of their property.
Klaus Baader at Société Générale is more relaxed, however. In a research note out Tuesday, Mr Baader argued that the Bundesbank’s were “if not without base, certainly premature”. How so? Because German house prices are, he says, “laughably cheap”.

Mr Baader uses the chart above to show that, counter to trends in other advanced economies, German house prices declined in the run-up to the crisis. He claims that, in real terms — once the impact of inflation on private consumption is taken into account — German house prices have declined by 23 per cent. Property prices also failed to keep pace with wage growth. At the same time, renting has become far more expensive than buying (according to the research, only two-fifths of Germans own their main residence).


Mr Baader goes on to note that there is little to suggest a credit bubble in the German mortgage market, with annual growth of a reasonable 1.2 per cent since November.

Klaus Baader: The fact that there is no credit bubble does not in itself mean that a property price bubble may not develop. But it does suggest that what is occurring in Germany is more a relative re-pricing of real estate than outright real estate inflation driven by credit.

But, as Mr Baader points out, this “repricing” may go too far. There are two reasons to think conditions are ripe for a German housing bubble.
First, as the research notes, interest rates are at record lows. Just the sort of environment, then, that contributed to the US housing boom.


Second, German bonds and equities are offering poor returns for the country’s savers, making property an even more attractive investment.
Mr Weidmann is right to want to keep a close eye on German house prices. Even if policy action is not yet needed.

德國房地產: 德國樓市成為歐債避風港

鉅亨網新聞中心2012/07/26 星期四 11:28

——訪德意志銀行經濟學家黑克·皮特斯
德意志銀行經濟學家黑克·皮特斯博士(Dr.Heiko Peters)日前接受中國證券報記者采訪時指出，德國房地產房價在1999年后經歷了“十年不漲”后，最近兩三年受益于經濟復蘇，資本流入，房價出現持續上 漲。但從全球來看，德國房地產房價還是相對便宜，德國房地產市場目前沒有泡沫。
經歷“十年不漲”
中國證券報：我們發現德國老百姓買房的比例并不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。為什么德國人不喜歡買房？
皮特斯：2010年德國人買房的比例是45.7%。之所以出現這樣的數據，一個原因是德國人工作的流動性很大。另外在租房市場上，德國政府對承租人 也有比較好的保護。更重要的一個原因是，從數據上可以看到，從2000年至2009年，德國房地產房價持續下滑，這也打擊了德國的買房熱情。
中國證券報：2000年至金融危機發生的2008年前，全球很多國家和地區的房價都有一輪持續的上漲，為什么在此期間德國的房價卻是往下走？
皮特斯：這和東、西德合并后出現的暫時性房地產泡沫有關。上世紀90年代兩德統一后，德國的房價出現了大幅上漲。在此后的幾年內，西德興建了很多房 子。但由于供大于求，加上德國進入老齡化社會，政府出臺了有益于租客的政策，市場買房的需求下降，從1999年開始德國房地產市場持續疲軟。從1999年 到2005年，德國的房價下跌了大約8%，此后到2009年德國的房價都保持不動，德國房地產市場經歷了十年不漲。
避風港效應顯現
中國證券報：我們看到德國的房價從2009年至今出現了明顯的上漲，主要是由于什么原因？
皮特斯：德國近年來房價確實出現了上漲行情。
這有很多原因，首先對于住房的需求來自于德國就業市場的好轉。德國的失業率目前在6%左右，處于歷史低位。家庭收入的提高使居民有意愿去進行大宗消 費。另外居民也在追求住房條件的改善，人均居住面積在提高。與此同時，德國的貸款利率水平很低，這也大大減輕了購房者的融資壓力。
其次，德國的房價與外界資金流入有很重要的聯系。歐洲債務危機后，可以看到德國的國債收益率持續下滑，這意味著避險資金在涌入德國。資金進入德國后，需要進行投資，德國的房地產市場就是一個很好的標的。
另外房價的上漲也與歐元的貶值有關。歐洲債務危機后，歐元持續貶值，投資者普遍擔心未來的風險。德國的房地產市場恰恰是合適的投資市場，價格波動不大，差不多每年5%的租金回報率高于大多數國債產品。
中國證券報：你認為目前德國的房價是否合理，房地產市場是否存在泡沫？
皮特斯：目前來看，德國一些區域和大城市的房價在過去兩年出現了比較大的漲幅，但如果用可支配收入/房價這個比例來衡量的話，德國目前的房價水平低于長期平均水平20%。目前德國的房價還是便宜的，德國的房地產市場是健康的，不能說有泡沫。
我們預計未來德國的房地產價格會繼續溫和上漲。根據德意志銀行的預測，在2015年以前，德國的房價平均每年會有3%的漲幅。

Watch How Germany Ate Everyone Else's Lunch After The Euro Was Create

As Europe struggles through its sovereign debt crisis, Germany is considered the strong arm of the region.
But before the formation of the eurozone the country had quite the current account deficit, compared with Ireland, Italy and France.
Stephanie Kelton, Associate professor of Economics at the University of Missouri, and Avraham Baranes, a Ph.D student, have put together a brilliant presentation titled "How Germany's Labor Market Reforms Crushed The French and the PIIGS."
What follows is a sequence of charts that show Germany go from a current account deficit to a massive surplus. It helps give an idea of why Germany wants so desperately for the euro to work.

Read more: http://www.businessinsider.com/presentation-german-current-account-balance-2012-7#-1

There Is No Housing Bubble In Germany

 http://www.businessinsider.com/there-is-no-housing-bubble-in-germany-2012-7

For some time now there has been chatter of a housing bubble in Germany, as home prices increased at levels not seen since the 1970s.
Home prices increased 9.5 percent year-over-year in the first quarter, after climbing 5.4 percent in 2011. But Societe Generale's Klaus Baader cites 4 key reasons that talk of a German housing bubble is premature:

1. German real estate prices were declining at a time when "real estate assets were booming in much of the world." From 1995 - 2009 home prices in real terms fell 23 percent. Just as real estate prices are declining in the rest of the world according to the OECD, Germany is seeing the fastest rate of home price appreciation in the 22 countries included in the OECD's home price data base.
2. Homes in Germany are cheap and he house price-to-income ratio has for the most part been on a continuous downward trend since 1980. "In fact, compared to 1981, the ratio has declined by just shy of 50%. In contrast, in the euro area as a whole (including Germany), the ratio increased by  some 38% between 1986 and 2010'.
3. The ratio of home prices to rents peaked in 1981 and it is more expensive to rent a home than to buy one. 
4. What's more, debt servicing costs have declined dramatically and making housing more affordable.

Demographics are a cause of concern
Baader writes that it is understandable that the Bundesbank is concerned about a bubble given the experience of other countries where home prices surged and eventually crumbled delivering a devastating blow to their economies. In this regard German demographics offer good cause for concern since they would determine not just demand for living space but also the country's growth rate.
But given the stable growth in mortgage loans, he believes it is important to acknowledge that in Germany "there is demonstrably no real estate-induced credit bubble, nor is there a credit-driven real estate bubble".
While this doesn't mean that a price bubble can't develop in the future, it does suggest that the rising home prices are more an outcome of re-pricing or real estate, rather than price inflation caused by a credit boom.
Baader writes that home prices could correct in the future, but that the most likely outcome is that German home prices will rise for a few years despite shorter-term changes in the economy.

歐洲的德國，還是德國的歐洲

2012年07月23日 10:42:13
來源： 國際金融報

  “再回到歐洲的德國和德國的歐洲上，這兩個表面糾結的問題，潛藏的是以德國為首的債權國和以希臘、西班牙等為首的債務國這對矛盾體的博弈。博弈的既是德國和歐洲其他國家的國家地位，更是歐元區經濟甚至歐洲的未來。”
  當地時間7月20日，歐元區17國財長開了個電視電話會議，決定向西班牙銀行業提供總額不超過1000億歐元的救助貸款。作為附加條件，西班牙 必須對金融業進行改革，包括銀行深度重組。盡管當天IMF總裁拉加德發表聲明表示歡迎，市場仍冷顏相對，當天西班牙股市下挫5.82%，10年期國債收益 率也攀升至7%以上，接近歷史最高水平。受此影響，美股低開低走，三大股指普跌。
  更激烈的反應在西班牙國內，為抗議首相拉霍伊650億歐元的新一輪緊縮計劃，西班牙民眾組織大規模罷工和遊行，並與警方發生衝突。與西班牙同樣強烈反應的是德國，德國議會以多數票讚成通過了對西班牙的救助計劃，德國聯邦憲法法院卻宣布暫時“叫停”歐洲穩定機制和歐盟財政契約，將于9月12日對其是否違憲的指控作出裁決。
  上述看似奇怪的描述，正是當前歐洲的現實：西班牙與歐洲的問題，簡化為與德國的問題。作為歐元區債權國當仁不讓的代表的德國，再一次被推到歐洲 歷史進程的前臺。時隔半個多世紀後，德國是歐洲的德國，還是歐洲是德國的歐洲，這兩個繞口卻又不失恰切的問題又一次困擾著德國乃至歐元區各國。只不過，這 次是從經濟切入。
  先說歐洲的德國。在這波歐債危機爆 發並進一步蔓延後，經濟近乎一枝獨秀的德國，成為新歐洲能否度過危機並復興的希望。歐洲各國，尤其是債務國，切實把德國當成了歐洲的德國，寄望德國拿出更 多的資源救危扶困，指望德國成為各項救助計劃落實的主導力量。歐盟乃至歐洲各國的潛臺詞是，德國是歐洲的德國，理應為歐洲走出危機做更多努力和貢獻。
  再說德國的歐洲。盡管德國沒有任何政要公開給歐洲貼上德國的標簽，但事實上德國卻在以自己的行為方式為新歐洲貼標簽。這次危機爆發後，德國經歷 了從“不救助”到“有條件救助”的態度轉變。德國意識到，任由歐債蔓延而無動于衷，可能會加速歐洲尤其是歐元區的分裂，這不利于歐洲的大局，也不利于德國 的國家利益。
  正是出于這一考慮，德國把立場修正為有條件救助（歐盟和歐央行也持這一立場），上月末的歐盟峰會上獲得德國支持的方案就把加強對各國銀行業的監 管作為救助的前提。根據中國社科院學部委員、中國歐洲學會會長裘元倫的總結，德國的立場就有如下幾點：主張私人投資者參與救助；反對發行歐元區共同債券； 建議實行金融交易稅；倡導加強歐元區中長期經濟治理，甚至建立歐元區經濟政府。就有條件救助來說，頂著國內外雙重壓力的德國總理默克爾在本次財長會議前就 警告說，“如果其他國家不付出努力，歐洲不會實現團結，除非我們能真正地對財政實行控制，否則德國不會承擔更多債務”。
  默克爾的這番警告，既是緩解國內壓力之舉，也是在試圖增強德國的影響力。再回到歐洲的德國和德國的歐洲上，這兩個表面糾結的問題，潛藏的是以德 國為首的債權國和以希臘、西班牙等為首的債務國這對矛盾體的博弈。博弈的既是德國和歐洲其他國家的國家地位，更是歐元區經濟甚至歐洲的未來。
  回到歐債。歐債爆發的根源，還要追溯到歐洲不少國家的經濟和社會發展方式上。在全球化的制度設計中，歐洲不少國家依托大力發展虛擬經濟和高福 利，來實現國家的經濟增長和社會穩定。這樣的結果是，不少國家在靠金融優勢獲得高額收益的同時，卻逐漸在不少行業失去了經濟競爭力。終于，在低增長和高福 利的雙重擠壓下，債務危機爆發，並逐漸蔓延。而這其中，德國是個為數不多的特例：德國實行的是比較成功的社會市場經濟制度，注重實體經濟發展，產業結構較 為合理，核心競爭力強，經濟增長穩定，並且，德國很好地解決了經濟增長與社會福利的平衡。
  鑒于此，筆者認同默克爾提出的要救助先控制財政，並對銀行業實施有效監管的說法，因為這既有利于解決歐債危機，也符合歐洲的長遠利益。一個統一 的歐洲符合歐洲的利益，能借機將德國模式推至歐洲更符合歐洲的整體利益。德國和歐洲各國都需要更長遠的眼光。當然，首要的前提是，如何“安撫”好自家那些 “短視”的選民。（作者許凱，係本報助理總編輯）

歐洲飯店 成投資明燈

• 2012-07-05 01:04
• 工商時報

    　歐債危機肆虐，歐洲經濟受到重創，然而在此亂局下，歐洲飯店業對尋求資金避風港的投資人來說，竟成了意想不到的投資明燈。
    　歐洲華爾街日報報導，受歐元區經濟動盪衝擊，歐元兌其他全球主要貨幣大幅貶值，但也因此吸引大批亞洲和美洲遊客到歐洲度假，不僅提高歐洲飯店住房率，也炒熱歐洲飯店不動產市場。
    　業界專家表示，儘管歐洲飯店業對景氣波動敏感，但2008到2009年全球金融危機期間，歐洲飯店受波及的程度還沒有商店和辦公室來得嚴重，如今飯店不動產市場回溫，投資人也看好飯店業景氣反彈及其獲利潛力。
    　跨國房地產服務公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）資料顯示，2011年歐洲、中東及非洲的飯店不動產交易額，較前年增加14％至89.4億歐元，雖遠不如2007年的213.7億歐元，但優於2009年的33億歐元。
    　仲量聯行並指出，今年歐洲飯店不動產的需求料將更強勁。今年第1季25億歐元的飯店不動產交易額中，4星級飯店占45％，較去年同期的27％有顯著成長。
    　安盛不動產投資管理公司飯店投資主管勒雷（Gael Le Lay）表示，無論是私人或機構投資者一窩蜂搶購飯店不動產。像私募基金巨頭凱雷集團，就擬在法國、德國和義大利等歐洲國家每年添購20到25家飯店。
    　不過也有市場觀察家對這波歐洲飯店投資熱潮的持久度存疑，擔心在當前融資不易的環境下，一旦成交遇阻恐使這個市場再度冷卻。

專家：歐洲各國最昂貴住宅三成系俄羅斯人購入

俄新網RUSNEWS.CN莫斯科6月29日電 據法蘭克騎士房地產中介公司（Knight Frank Russia and CIS）住宅不動產部俄羅斯和獨聯體區域經理葉連娜·尤爾格涅娃28日向記者表示，在歐洲各國最昂貴住宅買主中，俄羅斯人占到大約三成。 
尤爾格涅娃說：“像過去一樣，俄羅斯人對歐洲各國最昂貴住宅的需求占極大比例。這些住宅的價格在800萬歐元以上。” 據她所掌握的資料，俄羅斯公民還是地中海沿岸國家房產的五個最積極買主之一。

尤爾格涅娃補充說，此外，俄羅斯人在包括倫敦在內的英國，以及瑞士置業踊躍。
她說，俄羅斯人在海外購置不動產16%的情況用於投資，其余84%的購置住宅和公寓的情況用於自己長期居住。
尤爾格涅娃介紹說：“俄羅斯人在各個歐洲國家選擇住宅時所遵循的標准有：環境宜人、基礎設施發達、氣候良好，以及醫療服務水平和教育體系。”上述文章內容由俄新網提供

五大龙头私募基金争夺TLG将出售之12000个德国物业，最少值21亿美元

 

TLG attracts private equity, strategic bidders: sources

FRANKFURT | Wed Jul 18, 2012 6:49pm IST

(Reuters) - Germany's planned sale of 12,000 flats and some commercial properties, which could fetch a price tag of at least 1.7 billion euros ($2.1 billion), has attracted private equity and strategic bidders, four people close to the transaction said.
Private equity groups including Blackstone (BX.N), Cerberus CBS.UL and Apollo (APO.N), a Morgan Stanley (MS.N) real estate fund as well as the German real estate groups TAG Immobilien (TEGG.DE) und KWG Kommunale Wohnen (BIWG.DE) are among the bidders for TLG Immobilien, the sources said.
The transaction, in which the German government is about to pick those that will be allowed to place second rounds, is likely to be the country's largest real estate deal this year.
International investors are vying for property in Germany, which has not seen boom-and-bust prices like in Spain or Ireland, but has stable increases in property values in the last couple of years.
The flats the German government is putting up for sale have stable rental income and a low vacancy rate of only 3 percent and the portfolio also comprises 300 commercial properties.
Any investor will likely have to pay a premium. In February, a group led by Patrizia Immobilien (P1ZGn.DE) paid 1.4 billion euros for about 22,000 flats sold by Germany's biggest public-sector bank LBBW LBBW.UL.
TLG, the bidders and Barclay's Capital (BARC.L), which is managing the sale, declined to comment.
German Finance Minister Wolfgang Schaeuble aims to finalise the sale of the assets - all located in eastern Germany - by the end of this year. ($1 = 0.8188 euros)
(Reporting by Kathrin Jones, Arno Schuetze, Alexander Hübner)

無心插柳還是有意栽花 德國大發“危機財”

鉅亨網新聞中心　(來源：財匯資訊)　2012-07-18 08:29:01　

這場已持續近三年的債務危機并未重傷德國經濟，反倒是通過貿易、資本流入等途徑讓德國大發“危機財”。
近年來歐元走弱給德國帶來的出口增量，每年高達1000億歐元，遠遠超過了該國向歐洲救助基金作出的貢獻。

迄今為止，德國在解決歐債危機方面表現出的“不合作”立場，讓眾多其他歐元區成員國相當不滿。周一德國憲法法院宣布推遲裁決歐洲穩定基金(ESM)是否違法，讓投資人對歐債危機的快速解決更加不抱希望。
默克爾不給力
在西班牙、意大利等歐元區重債國看來，德國正日益成為歐債危機解決的最大障礙，而非動力。
面對高達6%、7%的不可持續融資成本，西班牙和意大利一直在敦促歐元區采取措施直接干預債券市場，壓低國債利率。不過，對於讓歐洲央行直接入市購買國債等提議，作為歐元區決策領袖的德國卻一直持反對意見。
本周柏林方面傳來的另一個最新進展，讓原本被外界寄予厚望的歐盟峰會最新協議再添變數。德國憲法法院16日宣布，將推遲到兩個月后的9月12日，再對有關 歐洲穩定基金(ESM)和歐盟財政契約是否違法做出裁決。該消息一出，評級機構穆迪隨即警告說，德國推遲對ESM的裁定，可能導致歐元區國家的信用評級被 進一步下調。
不少業內人士都警告說，德國延遲裁決ESM的舉動，可能令解決歐債危機的進程變得更為復雜，甚至讓危機進一步惡化。在發行歐元共同債券等重大問題上，德國總理默克爾一直與其他多數歐元區成員國背道而馳。
弱歐元提振出口
德國在解決歐債危機問題上表現出的不合作和拖沓，讓不少人費解。不過，經濟學家指出，如果算經濟賬，德國其實一點都沒吃虧，甚至可以說發了一筆不小的“危機財”。
歐債危機所帶來的一個直接后果，便是歐元的持續走弱，周一，歐元對美元一度跌破1.22，接近兩年來新低。自2009年11月以來，歐元對美元累計下跌了20%左右。
花旗集團首席全球經濟學家希茨算了一筆賬，因為債務危機帶來的歐元下跌，德國的出口商每年可以多賺1000億歐元。這個數字要比德國今年向援助基金提供的87億歐元多出10倍還不止。換句話說，疲軟的歐元讓德國貿易順差占GDP的比重提高了約4%。
德國貝倫貝格銀行的經濟學家舒爾茨表示，大約六成的德國出口是輸往歐元區以外的地區。相比之下，法國和西班牙的這一比例分別只有50%和42%左右。
本月發布的數據顯示，德國5月份進出口都超預期增長，出口環比增3.9%，創四個月來最大增幅。盡管德國對歐元區的出口小幅下降，但對歐元區以外地區的出口卻增長了3.4%，完全足以抵消對本地區出口的損失。
作為歐元區公認的核心，也是實力最強的經濟體，德國為歐元區的成立做出了巨大貢獻，但該國也是獲益最多的國家之一。花旗在今年1月份發布的報告顯示，自歐 元1999年啟動至今，德國的出口增長了120%。相比之下，在歐元區內經濟規模僅次於德國的法國和意大利，同期出口僅增長40%，而希臘更只有可憐的 30%。
投資者“倒貼”買德債
德國從危機中獲得的好處還不限於此。南歐國家相繼陷入危機，令德國國債成為歐元區唯一的避風港，德國兩年期國債收益率上月首次跌破零，也就是說，投資者借 錢給德國政府還得倒貼。相比之下，意大利兩年期國債收益率高達3.6%，比德國10年期國債收益率還要高兩倍，而西班牙兩年期國債收益率則高達4.6%。
在周一發布的最新世界經濟展望報告中，德國是為數極少的被IMF提高增長預測的歐元區國家。IMF目前預計，德國經濟今年將增長1%，較4月份的預期上調了0.4個百分點。相比之下，IMF預計歐元區今年將萎縮0.3%。
經濟學家指出，正是由於經濟上的巨大利益，默克爾才有底氣在歐元區推行其“財政緊縮優先”的策略。在國內備受壓力的默克爾也在試圖安撫國內民眾，暗示柏林在救助其他重債成員國方面不會是無上限的。
事實上，在歐元區一直存在這樣一種觀點，即德國的種種福祉恰恰是建立在其他歐元區國家的痛苦之上。但也有不少人認為，德國之所以有今天，很大程度上得益於 成功的內部改革。耶魯大學教授羅奇指出，德國對於勞動力市場和整體經濟的結構性改革，值得其他歐元區國家好好學習和借鑒。
當然，對德國來說，完全不作為、讓歐元區瓦解，顯然也不符合其根本利益。美國銀行美林的策略師分析說，如果離開歐元區，德國的損失可能超過任何一個其他成 員國。該行預計，如果德國恢復使用以前的本幣，德國馬克可能馬上升值14%，進而令該國的經濟產出損失近7%，也就是1850億歐元左右。

德國房地產: 德国经济学家称本国房产市场稳定无泡沫

2012-7-14 10:41:24

　　欧洲多国目前正经历房产危机，西班牙大量房产空置，瑞士和法国房价已上升到消费者难以承受的地步。德國房地產却发展稳定，房市处于求大于供的状态，该国经济研究院认为德國房地產不存在泡沫现象

中新社柏林7月13日电 (记者 黄霜红)欧洲多国目前正经历房产危机，西班牙大量房产空置，瑞士和法国房价已上升到消费者难以承受的地步。德國房地產却发展稳定，房市处于求大于供的状态，该国经济研究院认为不存在泡沫现象。
　　自2007年底金融危机出现之后，西班牙人的购房需求大量减少，房价开始下降，至今降幅达到30%左右，但国际货币基金组织经过调查认为，该国 目前的每平方米房价仍旧比现实高出了20%到25%。该国现有将近1百万公寓等待买主，等所有现房销售完毕大约还需要4年时间。然而马德里、瑞士、雅典、 巴黎、米兰的房产泡沫还未出现最坏结果，例如西班牙大量空置房跌价还不够，市场的供求关系还看不到缓和时期。
　　德国近年对房产泡沫的议论也不绝于耳。来自联邦建筑、城市及空间研究学院的一份报告指出，慕尼黑房市一年之间涨价13.6%，其涨价率相当于西班牙房市繁荣期，其它大城市的房价也在持续增长中，全德去年的二手房市场价平均上涨6.8%，新房涨价率为9.7%。
　　德国经济研究院却认为上述情况还达不到“房产泡沫”的程度。该学院13日发表于《商业报》的分析报告指出，西班牙房产市场受累于过去几年的错误 政策，当时银行为建筑业大量发放低息贷款，这一行业产生虚假繁荣。从上世纪90年代中起，西班牙平均工资大大提高，银行也放松了购房贷款发放标准，致使 1997到2006年间的房价猛升3倍。房价最高时，位于马德里郊区的房子每平米达5300欧元，超出欧洲经济强国大城市的均价。
　　另外西班牙和德国两国居民在居住习惯上存在差异，西班牙人主要以买房为主，而德国人大部分租房。西班牙购房贷款利息随市场波动，经济危机之后西 班牙人大量失业，家庭收入随之而来减少，为偿还房贷以及继续贷款带来困难，而德国的长期购房贷款利息是固定的，银行在发放购房贷款时会严格审查贷款人的收 入情况以及是否能及时还贷。
　　尽管三分之一的德国公民认为，未来两年间本国也将会产生房产泡沫现象。但经济学院的市场分析家却坚信德国房市风险较小也很稳定。去年全德新建公 寓20万套，与市场需求的每年21至30万套尚有距离，房市中很少来自境外的“热钱”而不存在炒房现象，泡沫说因此完全不成立。(完)

德城市房地产租金飙升

据德《图片报》网络版（www.bild.de）7月17日报道，根据房地产网站Immonet.de的分析，德国100个大城市住房租金自2005年以 来飙升迅猛，租户现在平均要比2005年多支付11%的房租。该网站采集了100万个房地产产品，按照每平米冷租金加以计算，租金增幅最大的城市是哥廷 根，为64%。2005年，哥廷根房地产租金每平米4.32欧元，现在则提高到每平米7.07欧元。而房地产租金降幅最大的城市是雷克林豪森 （Recklinghausen），为19%，每平米租金5.14欧元。

ZIEGERT思傑德國柏林房地產, 歡迎你來到柏林

 ziegertasia.com


德國柏林房產顧問思傑ZIEGERT, 提供廣泛的柏林出售優質(新房及二手房)房源選擇, 我們根在柏林, 有25年以上的柏林房地產, 德國房地產經驗：德國首都柏林市，人口超過3百60萬人，現在已發展成為真正國際大都會，海外投資者正湧進柏林房產,德國房地產投資已變得紅火。柏林在德 國統一後發生了很大的變化。柏林是歐盟最大國家德國的首都, 除了本來就是德國的政治、 文化、 研發、 及專上教育中心以外, 現在柏林已蛻變成為新工業和經濟中心： 資訊科技、 大眾媒體、 醫療科技、 醫藥研發和旅遊消閒行業... 在不久的將來, 柏林將會有更多的發展。柏林是一個年輕有活力的城市. 與其它歐洲人口老化的城市不同，柏林是德國一個年輕充滿創意的的都會、根據人口預測研究在未來的幾十年中, 人口將繼續增長。柏林是一個新興的經濟體，但同時也是一個先進國家的首都. 相比其他的國際城市，柏林房價是非常合理, 甚至有些低, 德國房價具有巨大資本增益的潛力， 德國房地產租金回報更是特高,而現在柏林房價就往上漲, 國內外投資客也增加了不少。作為有眼光的房地產投資者，你可以選擇我們的優質全新住房, 也可以考慮一下整座大樓從裹到外全新裝修及升級的優質住房，自用出租作投資都可以. 我們會為你代理出租, 就算你想在德國申請購房銀行貸款, 我們也可以為你解決。 總部德國柏林, 亞洲分公司中國香港, 我們期待您的光臨!

投資者看好前東德物業Property investors look to East Germany

By Laura Henderson

10:59AM BST 12 Jul 2012

http://www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/offshorefinance/9389131/Property-investors-look-to-East-Germany.html 

Fast becoming Europe’s coolest metropolis, Germany’s new-look capital Berlin is setting a precedent in more ways than one. Heightened real estate activity there has spread across neighbouring states, with the former Iron Curtain regions of Thuringia, Saxony and Saxony Anhalt all being seen as new pockets of potential.

“Cities with a growing nucleus of ‘sunrise industries’, in innovative sectors such as new technologies and renewable energy, are going from strength to strength,” explains Ingo Arlt of Berlin-based estate agent GMBH. “These medium-sized urban hubs not only have vibrant cultures and rapidly growing labour markets; property prices also remain a good 30-40 per cent below western German equivalents, with rent levels steadily gaining ground attracting yield-focused investors.”

Leading European research and forecasting group FERI’s latest survey, which ranks German cities by their economic potential, confirms this picture. While Berlin remains a rising star, eastern hubs Potsdam and Jena are also now faring better than West German cities such as Cologne, Hamburg and Frankfurt.

“Cities like Dresden and Leipzig have potential for a range of investors,” states Marco Haebold of agency City Makler Dresden. “With finance rates around four to five per cent, net yields of seven per cent or higher ensure a positive cash flow, plus there’s a stable tenanted rental structure.”

Transaction costs, nevertheless, remain high compared to the UK, with 10-12 per cent as a rule of thumb to be budgeted for. The mortgage market has also yet to fully mature, with overseas investors restricted to repayment mortgages (typically 70 per cent LTV), which can stifle cash flow.

德國房地產: 吸引國際投資人 德國房地產價格高漲

中評社香港6月26日電／歐元地區債務危機，促使投資人加碼在房地產方面的投資，而經濟狀況穩定的德國，吸引更多國際投資人，德國房地產價格在過去兩年大幅上漲。 

　　中央社報道，根據經濟合作暨發展組織的資料，2010年9月到2011年9月之間，德國房地產價格平均比起前1年同期上漲了3.5%。 

　　德國聯邦銀行的資料則顯示，2011年住宅房價平均上漲了5.5%。包括柏林、漢堡及慕尼黑等大城市的新建公寓價格漲幅在10%到13%之間，偏遠地區德國房地產房價則稍見下滑。 

　　德國聯邦銀行對於房地產價格的高漲相當關注，因為擔心萬一經濟狀況走衰，會引發如膨脹泡沫的房市價格崩跌，就像2005年第1季美國加州、內華達州及佛羅里達州飆近20%的房地產價格的突然暴跌。 

　　不過，德國房地產市場專家指出，在德國投資房地產的多半是個人投資人，並非投資銀行，所以，情況和美國並不相同。 

　　塞巴斯提安（Steffen Sebastian）告訴“明鏡”週刊，德國房地產市場暢旺也是因為德國利率偏低，使得個人投資人認為房地產的投資較為有利可圖。 

　　他指出，擔心通貨膨脹、歐元崩盤及穩當的投資標的有限，使得歐洲各地的投資人都湧進德國房地產市場。不少擔心意大利銀行會倒閉的意大利人就會把存在銀行裡的資金提出，在德國大城市購買房地產。 

　　標準普爾的分析師預測德國房地產價格在未來兩年內會繼續上漲，因為德國失業率比起其他歐元區國家相對較低，而且利率也偏低。 

　　多名市場專家警告，如果歐元地區的債務危機持續惡化，德國經濟也難免受到影響，失業人口增多和利率波動必然會衝擊到房地產市場

 http://www.chinareviewnews.com   2012-06-26 08:06:32

德國房地產: 學者看好 德國房市

歐洲多國目前正經歷房地產危機，德國房地產市場卻發展穩定，處於供不應求的狀態。雖然德國房地產房價漲幅不小，德國經濟研究院認為尚無泡沫現象。
2007年底全球金融危機爆發後，西班牙人的購屋需求大減，房價開始下滑，至今已下跌30%左右，但國際貨幣基金(IMF)調查認為，西班牙每平方公尺房價仍比現實高出20%到25%。西班牙現有將近1百萬戶公寓等待買主，要全部消化大約還需要4年。
德國聯邦建築、城市及空間研究學院的一份報告指出，慕尼黑房市一年之間上漲13.6%，上漲率相當於西班牙房市繁榮期，其他大城市的房價也持續走高，德國全國去年的二手屋平均上漲6.8%，新屋漲價率更達9.7%。
不過，德國經濟研究院認為德國房地產房價還未達泡沫的程度。中新社報導，該學院13日發表的分析報告指出，西班牙房地產市場受累於過去幾年的錯誤政策，當時銀行為建 築業大量發放低息貸款，產生虛假榮景。90年代中期開始，西班牙平均工資大幅提高，銀行也放鬆房屋貸款標準，使1997年到2006年間的房價飆升3倍。
另外，西班牙和德國人在居住習慣上存在差異；西班牙人主要以買房為主，而德國人大部分租屋。西班牙房貸利率隨市場波動，金融危機之後，西班牙人大量失業， 家庭收入隨之減少，償還房貸以及繼續貸款面臨困難，而德國的長期房貸利率是固定的，銀行承作房貸時會嚴格審查貸款人的收入以及是否能及時還款。
雖然三分之一的德國人認為，未來兩年間國內也會產生房地產泡沫現象，但德國經濟學院的市場分析家卻認為，德國房市風險較小也很穩定。

2012/07/14 聯合晚報

德國房地產: 資金避險德國房市

http://www.singtaousa.com/071612/fa05.php


歐債危機讓德國房地產成了資金避風港，雖然兩年來持續上漲讓人擔心出現泡沫，但也有投資者看好房價會繼續上漲。德國圖林根首府艾爾福特，一棟兩層樓的 商辦樓房在6月初標售。這棟樓房年初曾發生火災，但外牆已重新粉刷，一樓店面固定出租，並位處精華地段。該樓房標售底價為4.8萬歐元開始競標，最後以9 萬歐元成交。
負責拍賣的不動產經紀商沃萊斯（Carsten Wohlers）說：「這個案例證明德國不動產能賣到很好的價錢。」今年以來，他負責59件拍賣物業，約90%成交；成交率較去年同期增加10個百分點。 《工商時報》報道，跟美國和西班牙等疲弱房市相比，德國房地產正處於上升階段。沉寂多年後，德國住宅與商用不動產等價格自2009年開始上漲。專家認為歐債 危機讓德國房地產，成為國內外投資者的避風港。
據經濟合作暨發展組織（OECD）統計，在2010年9月到2011年9月間，德國房地產房價上漲3.5%。德國央行指去年房價平均上漲5.5%，柏林與漢堡等主要城市的新屋與中古屋價格，漲幅更在10%到13%之間。
不過，有人擔心德國房市正形成泡沫，一旦德國經濟衰退，即可能破滅。這派人士認為，德國目前情況跟美國數年前房市泡沫破滅前類似。美國房價在2005年第1季到頂，平均房價年漲幅12.5%，加州等地的年漲幅更高達20%。
但雷根斯堡大學不動產財經學教授思巴斯汀恩認為，不能拿德國來跟美國相比。他甚至認為目前市況，跟德國在1990年代推出稅賦優惠，鼓勵民 眾購買統一後東歐房產而造成的泡沫，也不能相提並論。其理由是目前德國房市投資者，大多是拿自己的錢來投資，跟其他國家由投資銀行拿別人的錢來大肆投資有 所不同。現在投資德國房市的，除了德國民眾，還有來自歐洲其他國家的人。
「只要是德國房產就好」
德國人投資房產，是因為低利率與抗通脹等考量，而且較政府國債與股市安全。外國人則擔心歐元若崩潰，會讓自己的財產化為烏有，這心態以意大 利人最為明顯。不動產顧問絲蒂拉堤形容：「只要是德國房產，意大利人根本不在乎買在甚麼地方。」她說，柏林作為政治與文化中心，過去2年為意大利投資者的 最愛。
德國人對房價大漲也吃驚。雖然德國工師程魯迪直言柏林房價太貴，但他仍在一場拍賣會上，以17.8萬歐元標下28.7坪店面，較底價高出40%。他說其他投資太冒風險，股市又很靠不住，投資房產比較安心。
由於德國人口仍在增長、就業市場表現強勁和經濟穩定成長，讓沃萊斯、絲蒂拉堤和魯迪等人看好需求，未來房價只漲不跌，標準普爾預測德國房價將續漲2到3年。
思巴斯汀恩等專家則警告，隨著歐債危機惡化，德國經濟不可能長期置身事外，只要失業率飆升和利率高漲，即可能危及德國房市。他說：「雖然房市不一定有泡沫，但他絕對不會把所有儲蓄都投入房地產。」

German real estate offers the best opportunities at the moment, Opalesque Frankfurt Roundtable

From Komfie Manalo, Opalesque Asia:

http://www.opalesque.com/642690/German_real_estate_offers_the_best_opportunities269.html

German residential real estate is something which most serious investors should consider at the moment according to Sy Schlueter, fund manager of the Copernicus Fund in the latest Opalesque Frankfurt Roundtable sponsored by Eurex which took place at the Deutsche Borse in Frankfurt in June.
Schlueter said, "I have been for 25 years in equities as analyst, strategist, investment manager, but I must say that German residential real estate is still my best idea. I am not too optimistic on equity markets and not optimistic at all on government bonds, not even the so-called safe haven government bonds. For long-term investors, real estate is an asset class one should consider in general, but we all know that many markets bubbled in the last ten or fifteen years. In fact, there are only few real estate markets that have not seen a bubble and in my view only two markets worldwide can be considered substantially undervalued, and these are the German and the Japanese residential real estate market. Finding such an opportunity at our doorsteps, it was obvious that we entered it."
But he warned the domestic real estate space in Germany might enter into some bubble territory in a few years time as was experienced by other countries. Still, he insists that the German residential real estate is the best idea for the time being.
He explained, "I personally expect that we are going to experience a real estate bubble in Germany, because our interest rates in Germany are generally too low for the economic environment, similar to what it was for example in Spain or other Southern European countries ten years ago. We also see it anecdotally in Berlin where not only the proverbial German dentist is buying residential real estate, but you see Greeks, Spaniards, Italians or Israelis. You do not see that many U.S. investors as they find some excitement in their own residential real estate market. But probably from everywhere else in the world there is solid interest, and institutions are about to come in."
In late June, billionaire investor Nicolas Berggruen warned that the German real estate industry, which greatly benefited from the European financial crisis, would suffer if the euro eventually breaks up.
Berggruen, a German-American whose assets include homes and other Berlin properties valued at about 300 million euros ($375 million), said "Germany has been a safe haven, but if the euro disintegrates, it will be in trouble," and told investors to take a "very cautious view."
Going back to German real estate opportunities, Schlueter told panellists of the Roundtable that Copernicus built a good team exploiting these "opportunities." He continued, "With interest rates where they are, this asset class is pretty much a no-brainer. Our last fund focused on Berlin residential buildings - Zinshaus or 'yieldhouses is the term we are using for it, which you can buy with a yield of 7.5% or 6.5%, maybe even less now. Since we started three years ago to solely invest in Berlin, I think the multiples have gone up by 20%, I would say. But it is still possible to buy century-old buildings of high quality in decent neighborhoods at around and below 15 times multiples, which is giving you a yield of 7.5%. If you can finance a great deal of this at say 2.5-3%, your yield is almost 5%. After fees the investor still gets a payout of 4-5% per year." You can access the Opalesque Frankfurt Roundtable here:

德媒：中国百万富翁冲击全球房产市场

2012年07月09日16:55

来源：国际在线

国际在线消息：德国《经理人》杂志日前刊文称，当前，越来越多的中国百万富翁选择将个人资产用于投资高档房产。他们多数避开过热的国内市场，转而投资国外。继美国，加拿大和澳大利亚之后，德国已成为中国房地产投资商的第四大投资对象国。

　　文章称，自首位中国的投资者于2009年12月在柏林登记购房后，中国的购房者蜂拥而至，柏林的一家不动产咨询公司“ZiegertBankundImmobilienconsulting”最近甚至在香港设立了代理处。

　 　文章说，美国房地产经纪人组织NAR（NationalAssociationofRealtors）的研究表明，在美国，中国人已成为继加拿大人之后 的第二大外国购房群体。NAR总经济学家劳伦斯·云（LawrenceYun）指出，从2011年4月到2012年3月，中国人在美国购得了总值达90亿 美元的房产。与2010年初到2011年3月的73亿美元相比，增长了23.3%。

　　NAR的研究还显示，不论在欧洲还是美国，中国的购房者都对最热门城市黄金地段的豪华高档住宅格外感兴趣。譬如在美国东海岸，曼哈顿和波士顿最好地段的奢华公寓最受中国购房者的欢迎；而西海岸最受垂青的是洛杉矶和硅谷所在地帕洛阿尔托。

　 　如今，美国房地产经纪公司已经定期组织中国购房团前往各热门城市实地参观。美国科科伦经纪公司（CorcoranGroup）董事长帕梅拉·黎普曼 （PamelaLiebman）透露，一半左右的中国购房者在参观后便签订了购房合同。她表示，公司今年还将组织4次购房团。

　　文章最后说，自从中国1979年从计划经济转变为社会主义市场经济之后，越来越多的中国人富了起来。波士顿咨询集团（BostonConsultingGroup）的全球财富报告指出，2011年，中国的“百万美元富翁”人数首次超过了一百万。（刘媛媛）