——訪德意志銀行經濟學家黑克·皮特斯
德意志銀行經濟學家黑克·皮特斯博士(Dr.Heiko Peters)日前接受中國證券報記者采訪時指出，德國房地產房價在1999年后經歷了“十年不漲”后，最近兩三年受益于經濟復蘇，資本流入，房價出現持續上 漲。但從全球來看，德國房地產房價還是相對便宜，德國房地產市場目前沒有泡沫。
經歷“十年不漲”
中國證券報：我們發現德國老百姓買房的比例并不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。為什么德國人不喜歡買房？
皮特斯：2010年德國人買房的比例是45.7%。之所以出現這樣的數據，一個原因是德國人工作的流動性很大。另外在租房市場上，德國政府對承租人 也有比較好的保護。更重要的一個原因是，從數據上可以看到，從2000年至2009年，德國房地產房價持續下滑，這也打擊了德國的買房熱情。
中國證券報：2000年至金融危機發生的2008年前，全球很多國家和地區的房價都有一輪持續的上漲，為什么在此期間德國的房價卻是往下走？
皮特斯：這和東、西德合并后出現的暫時性房地產泡沫有關。上世紀90年代兩德統一后，德國的房價出現了大幅上漲。在此后的幾年內，西德興建了很多房 子。但由于供大于求，加上德國進入老齡化社會，政府出臺了有益于租客的政策，市場買房的需求下降，從1999年開始德國房地產市場持續疲軟。從1999年 到2005年，德國的房價下跌了大約8%，此后到2009年德國的房價都保持不動，德國房地產市場經歷了十年不漲。
避風港效應顯現
中國證券報：我們看到德國的房價從2009年至今出現了明顯的上漲，主要是由于什么原因？
皮特斯：德國近年來房價確實出現了上漲行情。
這有很多原因，首先對于住房的需求來自于德國就業市場的好轉。德國的失業率目前在6%左右，處于歷史低位。家庭收入的提高使居民有意愿去進行大宗消 費。另外居民也在追求住房條件的改善，人均居住面積在提高。與此同時，德國的貸款利率水平很低，這也大大減輕了購房者的融資壓力。
其次，德國的房價與外界資金流入有很重要的聯系。歐洲債務危機后，可以看到德國的國債收益率持續下滑，這意味著避險資金在涌入德國。資金進入德國后，需要進行投資，德國的房地產市場就是一個很好的標的。
另外房價的上漲也與歐元的貶值有關。歐洲債務危機后，歐元持續貶值，投資者普遍擔心未來的風險。德國的房地產市場恰恰是合適的投資市場，價格波動不大，差不多每年5%的租金回報率高于大多數國債產品。
中國證券報：你認為目前德國的房價是否合理，房地產市場是否存在泡沫？
皮特斯：目前來看，德國一些區域和大城市的房價在過去兩年出現了比較大的漲幅，但如果用可支配收入/房價這個比例來衡量的話，德國目前的房價水平低于長期平均水平20%。目前德國的房價還是便宜的，德國的房地產市場是健康的，不能說有泡沫。
我們預計未來德國的房地產價格會繼續溫和上漲。根據德意志銀行的預測，在2015年以前，德國的房價平均每年會有3%的漲幅。
德意志銀行經濟學家黑克·皮特斯博士(Dr.Heiko Peters)日前接受中國證券報記者采訪時指出，德國房地產房價在1999年后經歷了“十年不漲”后，最近兩三年受益于經濟復蘇，資本流入，房價出現持續上 漲。但從全球來看，德國房地產房價還是相對便宜，德國房地產市場目前沒有泡沫。
經歷“十年不漲”
中國證券報：我們發現德國老百姓買房的比例并不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。為什么德國人不喜歡買房？
皮特斯：2010年德國人買房的比例是45.7%。之所以出現這樣的數據，一個原因是德國人工作的流動性很大。另外在租房市場上，德國政府對承租人 也有比較好的保護。更重要的一個原因是，從數據上可以看到，從2000年至2009年，德國房地產房價持續下滑，這也打擊了德國的買房熱情。
中國證券報：2000年至金融危機發生的2008年前，全球很多國家和地區的房價都有一輪持續的上漲，為什么在此期間德國的房價卻是往下走？
皮特斯：這和東、西德合并后出現的暫時性房地產泡沫有關。上世紀90年代兩德統一后，德國的房價出現了大幅上漲。在此后的幾年內，西德興建了很多房 子。但由于供大于求，加上德國進入老齡化社會，政府出臺了有益于租客的政策，市場買房的需求下降，從1999年開始德國房地產市場持續疲軟。從1999年 到2005年，德國的房價下跌了大約8%，此后到2009年德國的房價都保持不動，德國房地產市場經歷了十年不漲。
避風港效應顯現
中國證券報：我們看到德國的房價從2009年至今出現了明顯的上漲，主要是由于什么原因？
皮特斯：德國近年來房價確實出現了上漲行情。
這有很多原因，首先對于住房的需求來自于德國就業市場的好轉。德國的失業率目前在6%左右，處于歷史低位。家庭收入的提高使居民有意愿去進行大宗消 費。另外居民也在追求住房條件的改善，人均居住面積在提高。與此同時，德國的貸款利率水平很低，這也大大減輕了購房者的融資壓力。
其次，德國的房價與外界資金流入有很重要的聯系。歐洲債務危機后，可以看到德國的國債收益率持續下滑，這意味著避險資金在涌入德國。資金進入德國后，需要進行投資，德國的房地產市場就是一個很好的標的。
另外房價的上漲也與歐元的貶值有關。歐洲債務危機后，歐元持續貶值，投資者普遍擔心未來的風險。德國的房地產市場恰恰是合適的投資市場，價格波動不大，差不多每年5%的租金回報率高于大多數國債產品。
中國證券報：你認為目前德國的房價是否合理，房地產市場是否存在泡沫？
皮特斯：目前來看，德國一些區域和大城市的房價在過去兩年出現了比較大的漲幅，但如果用可支配收入/房價這個比例來衡量的話，德國目前的房價水平低于長期平均水平20%。目前德國的房價還是便宜的，德國的房地產市場是健康的，不能說有泡沫。
我們預計未來德國的房地產價格會繼續溫和上漲。根據德意志銀行的預測，在2015年以前，德國的房價平均每年會有3%的漲幅。
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